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- 北大学者陈国强：楼市并非正常波动 新调控将现
- 来源：中国房地产报 发布日期：2009年08月31日 10:25
- 随着成交量持续下滑、二套房贷收紧以及新一轮土地调控的启动，关于拐点的讨论近日再现楼市。下半年楼市走势如何？本报记者专访了北京大学房地产研究所所长陈国强。
中国房地产报：最近，舆论纷纷在预测下半年的房价走势，对此你怎么看？
陈国强：只一概而论地谈房价本身歧义较大，应该分解成不同指标来观察下半年房地产走势。
从区域看，今年上半年，一线城市、东部沿海城市、活跃的二线城市量价齐涨比较明显，中西部城市、多数二三线城市还处于复苏通道，区域差异大。
从未来趋势看，上半年房地产表现相对低迷的城市，下半年回暖、复苏态势将比较明显；相反，上半年表现火爆的区域会面临一些不确定因素。
从物业形态来看，上半年住宅市场表现繁荣，相比较而言，商业地产、工业地产较低迷；下半年这种情况会有所变化，商业、工业地产逐渐回暖，但是住宅市场价格不会像上半年这样快速上涨，有虎头蛇尾的可能。
中国房地产报：在你看来，这一轮的房价走势主导因素何在，是否与以往有所区别？
陈国强：这一轮房地产回暖走势的主导因素在于4个方面。
首先是政策环境发生了变化。从去年底，中央、地方政府出台一系列鼓励政策，可谓是房改以来最宽松的政策。有人将鼓励措施概括为“三降”，即降利率、降交易税费、开发企业降价让利，里面前两降是与政策有关的。
其次是需求层面。从2008年全年调整到2009年前几个月的低迷，需求持续将近20个月的积压，需求的释放是房价走高、成交量上升的基础动力因素。
第三，信贷政策、流动性条件也是市场明显回暖的重要推动力。2009年前7个月的新增贷款规模8万亿元，相比2008年全年新增4.9万亿元，这是一个成倍的放量，而这里面进入房地产的远远不止1万亿元。
第四是通胀因素。这一点在5、6月份之后的楼市中表现更明显，投资需求上升，成为一个抵御通胀的自然选择。
中国房地产报：我们发现，其实每一轮房地产调控都仿佛在轮回。这是否说明我们的房地产市场存在根子问题没有解决，还是这都是正常市场波动？
陈国强：楼市的确表现出这种特征，波峰、波谷与政策波动有很大关系，同时也与过去宏观经济表现出来的“一放就乱，一调就死”的特征有一致之处。根本还在于以下几个方面：
首先，制度性问题。宏观调控实际上应是短期的一种行业调整，而关系房地产业长远健康发展的政策应有三层，即公共政策(包括住房保障政策)、产业政策、宏观调控政策。
但是我们看到，过去更多的是第三层的宏观调控政策在起主导作用，近年才开始完善公共政策，且不同区域、领域都还在探索之中；而产业政策范畴内，还没有构建出一个能够满足行业持续健康发展的中长期规划，相关的配套产业政策体系还是空白状态。短期的宏观调控贯穿了房改以来的发展始终，难免政策波动大。
其次，楼市波动来自宏观经济波动这个外部因素，宏观经济对楼市具有明显的反作用。比如这一次全球经济危机来临，导致我们又调整了房地产政策，由调节需求为主转向了鼓励消费。
最后，行业自身不成熟、不理性的特征是内部因素。政府主体、企业主体、消费主体都在行业快速发展中表现出不同程度的不成熟、不理性。
上述三方面导致楼市经常出现明显波动。所以，楼市的波动很难说是正常的市场波动，要跳出来从更宽广的视野来看待问题。目前构建“多层次、多元化的供应体系”愿景是美好的，而且思路明确，但落到实处不是短期能解决的。
中国房地产报：有人说，房价照此涨势下去将面临新的调控，而中央一再表示货币政策不会有根本变化。你对下半年的政策面如何认识？会有新调控出现吗？
陈国强：企业最近对政策的担心比较多。其实，从中央到主管部委都在强调政策稳定性与延续性，这是企业的一种期盼，中央也有这个需求。但是，从实际极度宽松到适度宽松，是个必然走向，只是何时出现、以何种方式出现还不好说。
不过，政策的微调不代表政策的转向。上半年的货币政策与财政政策带有明显的抗击、抵御外部金融危机的特征，目前全球经济企稳，阶段性的政策目标已经实现，可以进行微调了，而我们无需顾虑太多。上半年企业通过资本市场、销售、融资机构已经缓解了资金状况，与去年巨大的资金压力不可同日而语，即使货币政策稍有变化，也不会对企业造成如有些人所担心的那么大影响。不要把这个作为太重要的因素，夸大它的影响。国家强调稳定政策，对市场心理预期的象征意义大于实际影响。至于明年年初以后会不会变，取决于政府特别是中央政府对于当时形势的判断。
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