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- 深圳楼市价涨量跌逼走置业者 房价或将企稳
- 来源：深圳商报 发布日期：2009年08月28日 11:53
- 8月17日～23日，全市成交商品房4267套，环比增长4.43%。其中，二手房成交量延续回落态势，成交量环比减少1.93%，但一手房市场成交有所回升。受市场供应增多带动，上周全市成交一手房1264套，环比劲增23.44%。预计下半年楼市供应量会大幅增长，这将进一步带动全市一手房成交量的回升，同时有利于推动楼市价格回归理性。
推盘加速 供应有保障
价涨量跌逼走置业者房价或将回稳
经历6、7月份的供应空档之后，目前，开发商已经开始加大推盘力度，全市一手房供应量出现明显上升趋势，特别是一些大盘的入市，有效地缓解了之前供应不足的紧张局面。本月截至24日，全市新开楼盘12个，加推项目约有10个，其中房源数量超过1000套的大盘有3个，分别是畔山御景花园、佳兆业上品雅园及振业峦山谷。另外，金地上塘道花园也贡献了900余套房源。受这些大盘带动，本月全市新增房源套数达6716套，环比增长136%，比6月份低点增长3倍有余，新增房源套数甚至已经超过了5月份峰值。5月因为春交会的带动，市场供应量往往会相对较高，8月并非传统销售旺季，供应量出现如此放量，表明下半年楼市供应有充分保障，一些区域甚至可能会出现新盘集中放量的局面。
根据2007年至2009年的深圳市住房建设规划，深圳每年计划建设的商品房建筑面积分别为1140万平方米、988万平方米、810万平方米，按照上述建设计划粗略估算，今年全年商品房批售面积可以达到900万平方米以上，全年新房批售面积约为700万平方米。这些潜在的市场供应能力有可能在下半年集中释放出来，从而使楼市迎来一个供应高峰时期。预计8～12月份全市新房批售面积会有较大幅度增加，供应总量有望达到1～7月的1.7～2.5倍。
价涨量跌逼走置业者
受成交量大幅上升带动，上半年全市楼价出现新一轮高速上涨行情。巨大的购房负担最终会逼走潜在消费者。实际上，从6月份开始，一手房市场已经出现明显量价背离的趋势。6、7月份，全市一手房成交量每月环比增幅分别为-14%、-17%；同期，全市一手房均价环比增幅分别为16%、6%，呈现价涨量跌走势。
房价或将回稳
回顾本轮楼市复苏过程，我们发现一条客户流向路径：楼市复苏发端于一手房市场，受政策调控刺激，一手房市场成交量率先回升，一手房市场的复苏又进一步增强市场看多预期，带动二手房成交量迅速增长；成交量的上升推动楼价大幅上涨，价格涨幅超出消费者承受能力，部分一手房市场客户不得不转入二手房市场，造成一手房成交量回落，而同期二手房成交量却持续上升，最终，二手房价格也被推高到难以接受的地步，购房者退回观望状态，二手房成交量开始回落。
从上述客户流向路径分析，二手房成交量的回落即意味着潜在购房者的最终离场。据美联物业调查，7月份客户数量有较明显的减少，降幅约为一至二成。客户端需求已经释放出下降信号，同时，市场供应潜力又面临集中上市的可能，基于这种供求关系微妙变化的考虑，美联物业认为在今年接下来的几个月内，楼价已很难持续上半年的强劲涨势，其表现应当会趋于稳定，甚至可能出现一定幅度的下调。但是，对于楼价可能的回调预期，并没有太多乐观，在国家宏观政策面没有出现大幅调整的情况下，价格下调的幅度不会很大，价格回调的形式主要表现为开发商让利优惠措施的增多及买家议价能力的上升。
在经历2007年、2009年的上涨后，深圳的楼价已经开始逐步被市场认可，从长期看，土地供应的不足、城市化的持续、交通条件的改善、居民收入的提高、深港房价的巨大差异等因素，依然会推动深圳楼价向上攀升。
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