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- 学者:房市尚有发展空间 增有效供给可调控房价
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年08月06日 09:32
- 近日，上海房地产经济学会副会长印堃华在接受中国证券报采访时表示，目前我国城市化处在加速期，房市还有很大的发展空间；今年房地产价格持续上涨，国家政府应扩大土地一级市场的开放，使之能与二三级市场相匹配，实现供求平衡，通过增加有效供给来调控过高的房价。
房市尚有很大发展空间
中国证券报：你如何看待当前我国房地产的发展情况以及趋势？
印堃华：目前我国房地产市场基本健康、向好。我国城市化率从46%左右提升到60%-70%还需要20年左右，房市还有很大的发展空间。
目前房价高的根本原因在于供给不足。前几年压缩地跟、银根，加息、加税抑制了供需，房地产业萎缩拖累了国民经济，政府调整政策。新的政策在需求释放上见效有个过程，而且还有建设用地和拆迁问题。今年上海新建商品住房销售量约2600万平方米，而目前待售量不足600万平方米，新增供给远跟不上需求增长。
房价高反映市场稀缺性，调控的根本方法是，扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间。
中国证券报：有观点认为上海和北京已形成房地产泡沫，你怎么看房地产这一轮价格回升？6月全国60个重点城市共成交713宗土地，对于地王频频出现怎么看待？
印堃华：市场经济中的泡沫是常态，此起彼伏，自生自灭。而目前，含有泡沫的高房价是因为建设用地供给不足，土地一级市场的高度垄断与放开搞活二三级市场不能有效匹配。
地王频现，过高的地价无法召来更多的土地要素投入，却催生房价涨得更高的预期。地价、房价属于基础性价格，涨得太快太高会影响国民经济和群众生活。
宜按支柱产业正常对待
中国证券报：最近银监会再次强调要严格执行二套房贷款标准，是不是信贷针对楼市收紧的信号？
印堃华：我认为这是银监会的职责所在。不过能买二三套房的一般要比首次购房者支付能力强、违约风险小，这理当认定为商业银行的优质客户，对他们可以按照风险定价，给予降低首付比例、利率等优惠。
我们一直限制购房投资。当租赁市场供不应求时，租金上涨，推动房价上升，此时，政府建造公房补缺，又会背上财政包袱。现在应调整思路，鼓励人们“做房东”，增加财产性收入。投资买房能拉动内需、回收过剩的流动性。
金融主管部门防范风险是必要的，然而目前房贷仍是商业银行最优质的信贷资产。政府要加强和完善房贷的审查，防止骗贷，不应过多干预其市场行为。
中国证券报：4万亿经济刺激方案中第一项是增加保障住房投资，同时各级政府也采取了一些措施刺激房地产的发展，对于保障房未来的政策取向你怎么看？
印堃华：房地产业是支柱产业，也是经济新的增长点，其产业功能是推动土地资源合理配置，生产要素优化组合，土地资产保值增值，房市稳步向上对国民经济利远大于弊。未来的政策取向不需要抽紧或放松，按支柱产业正常对待就行。
在住房市场上，市场只能满足有支付能力的需求。困难的家庭需由政府提供住房保障，现在不少地方将在家庭收入平均线以下者纳入住房保障。
住房保障的大头应该是廉租房而不是经济适用房。其一，能买经济适用房的家庭未必真穷；其二，在住房保障方面我国不能与欧美相比，应当将有限的财政资源集中适用于困难群体，而对大多数要鼓励其“租购并举，梯形改善”；其三，发展 “公共租屋”解决“夹心层”的住房困难问题。政府招投标选定房产经营商，他们按照规定的建设标准、供应对象和租金水平来开发和经营住宅。其四，新建经济适用房可能遇到兴建安居房相类似的难题——“选址好会产生优地劣用”，浪费土地资源。总之，政府应大规模建设只租不售或几年后转租为售的住宅。
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