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- 囤地囤房开发商捂暖楼市泡沫 业内:上涨动力消弭
- 来源：新京报 发布日期：2009年08月05日 10:33
- 宏观调控要求防止涨价蔓延；业内称上涨动力消弭，8月开盘将增加
刚刚过去的7月，“捂盘惜售”、“约谈”成为楼市热词。
地王频出，房价快速上涨，囤地囤房，投机进场……7月楼市一系列变化，引起决策层警惕。
7月，国务院两次调研房地产市场，虽未出台明确的文件，但传达的信号显示：楼市泡沫已现，下一步须维稳。
之后，北京、上海、广州等地严查“囤地囤房”，各地银监局相继宣布收紧二套房贷，发改委释放资产价格已达高位信号，宏观调控政策开始微妙的转向。
相较于2007年及之前的宏观调控，业内预计，今年下半年的政策不再大规模动用信贷杠杆，而是将增加土地和住宅供应，包括督促开发商开工、开售。房价上涨动力消弭，高位特征渐显。
进入8月，京城此前涉嫌捂盘的多个项目纷纷表示，将在本月开盘。
【捂盘】
不见楼盘开 只闻楼价涨
6月7日，90平米小三居，南北通透，均价10500元/平米。还不错。
6月到7月间，全国房价普涨。担忧中……
7月4日，原定开盘摇号的日子，被告知推迟到中旬，价格涨到12000元/平米。怒！
7月中，又被告知推迟到8月初，至于价格，“抱歉，我也不清楚……”销售暧昧地说，可能是13000元。恨！想砸楼！
欲在北京东五环外买房的李先生，如此形容他的心路历程。
刘女士几乎有着相同的“遭遇”，7月22日，她和先生第N次来到位于东三环外的某楼盘售楼处，得知开盘又一次延迟，而房价也涨到了18000元/平米。
“从5月就盼着开盘，等来的却是一再推迟，价格一路飙升。”刘女士说，单价从5月的1.5万到6月的1.6万、7月的1.7万，这一切看起来还要继续下去。
在4月份，这个楼盘推出的房源均价为14500元/平米。
北京市房地产交易管理网数据显示，7月北京共有29个楼盘申领了预售许可证，仅有6个如期开盘。
“捂盘惜售”，这个和7月的天气一样热得发烫的词，时隔两年后，再次笼罩京城楼市。
老地王长草 新地王频现
很多楼盘“囤房”时，开发商“囤地”亦成流行。
“在2007年拍卖的土地中，不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍，广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的地王共有27块，但到目前为止，未售或未动工的地王还有24个，面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量。
在北京，前两年的很多地王也未动工或开售，如万科大望路地块、远洋玉桥西里地块，以及华润大兴地块等。
从政策层面来看，今年第一季度，北京、广州等地政府均出台延迟缴纳土地出让金的政策，客观上也延缓了地王入市时间。
老地王还在那里长草，新地王却不断涌现。囤地囤房交替出现，房价随之飙升。
在北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文看来，“开发商更想与购房者来个心理战。捂盘惜售会带来蝴蝶效应，甚至产生恐慌。原来是慢慢的疯狂，这回成突然疯狂了。”
高价囤地行为，在业界看来，有些开发商短期内并不打算开发“地王”，而是试图通过高地价来带动周边在售楼盘涨价。
一个例子是，华美地产拍出通州地王后，很多人质疑“面粉贵过面包”。华美地产通州项目K2海棠湾亮相后，不少人“恍然大悟”：该楼盘开盘价格达到12000元/平米，创通州普宅新高。
【探因】
招拍挂制度
易形成垄断
诸多业内人士认为，地价在房价中的比例越来越大，根源在于当前的土地招拍挂制度。
“招拍挂为高房价起到了推波助澜的作用。”广州资深房地产专家韩世同指出，始于2004年的“招拍挂”，核心是价高者得，资金实力弱小的开发商被排除在外，容易形成垄断。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，拖欠地价款坐等土地升值，延迟开发等现象频出。
潘石屹对此深有体会，在错失地王广渠路15号地后，他说，“SOHO还是没有中化方兴(广渠路15号地中标者)有钱”。
“地王推高房价的舆论，让国土部承受了很大压力。”据接近国土资源部的人士透露，国土部门近日将对“地王”的开发进行全程监管，对延期竣工的项目实施经济处罚。
业界多次提出改进土地招拍挂制度的建议。
中国人民大学管理学院教授严金明指出，首先要合理控制单宗土地出让规模，同时要严格规定每宗土地的开发时间和加大闲置土地的处置力度，以此来规范房价。
为了防止土地市场泡沫，韩世同也建议，现在的土地出让制度应设定利益相关人的限制条件，防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房，而是为了推高其在售楼盘的价格。
但关于土地招拍挂制度细则的改进，至今没有一个统一的文件出台。目前使用的仍是2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)。
土地入市场
应增加卖方
在寻求改进招拍挂制度的同时，有人把矛头指向更深层次的问题：土地整理储备制度。
中国房地产开发集团原理事长孟晓苏认为，并不是拍卖制度本身有误，而是拍卖主体只有一个，购买者却很多，“这还怎么叫拍卖？那些第二、第三供应方都应该进入市场。”
他认为，可以一方面是政府在拍卖，而另一个市场上还有农民自己拿出土地，通过中介公司或者土地经营公司来拍卖。
中国房地产业协会副会长顾云昌也认为，楼市虚高的根本原因是供应不足，为什么必须所有的土地都要先归到土地整理储备中心那里，再由那里放出？为什么不可以考虑放开民间的土地，比如单位、工厂、学校等手里的土地，进行市场化交易？
2009年4月29日，国土资源部在北京召开的《土地管理法》修改专家论证会上，多位专家也提出了政府土地储备制度改革，认为地方政府收储土地时，一般只付很低的价格，转手出让土地就获取几十倍，甚至上百倍的利益。土地储备中心逐渐成了地方政府倒地、卖地的工具。
专家建议，可以将土地储备中心定义为政府调控土地市场的工具，或城市开发的载体，不应随意扩大储备范围和规模，切断土地储备和地方财政的关系。
本报记者获悉，国土资源部目前正积极推进《土地管理法》修改的相关工作，并已将改革征地、土地出让制度作为修改的核心内容。
【整治】
约谈开发商
防上涨蔓延
愈演愈烈的“囤地囤房”现象，引起了高层的关注。7月9日、21日，国务院两度调研房地产市场并充分听取意见。
据参与会议的业内人士透露，虽然国务院并未作出倾向性表态，但“维护当前回暖态势，同时防止价格上涨蔓延”成为主流意见。
地方政府也迅速作出反应，7月13日，北京市国土局研究室主任靳京在国土资源部会议上表示，北京将采用“多储快供”的供地策略来阻击“地王”频繁出现，以期平抑楼价。
与此同时，北京市住建委与15家涉嫌捂盘惜售的开发商座谈。住建委也督促开发商开工、开建、开售，加大房屋供应量。
此外，北京新一轮限价房认购也于7月底启动。限价房作为平抑房价的工具，曾在2007年发挥过重要作用。
上海易居研究院研究员回建强表示，要解决当前房地产市场问题，最根本的办法是增加有效供给。即在确保18亿亩耕地红线安全的基础上，增加住房建设土地供应量，鼓励中小户型住宅的供应；下半年政府应继续高举住房保障大旗，解决中低收入阶层住房问题。
顾云昌也认为，土地制度的变革是一件长远的事，在当前环境下，“增加供应”是最优选择，过去过多地用信贷杠杆调节需求，已被证明对市场造成伤害，造成暴涨暴跌的周期越来越短。
上涨渐乏力
开盘在加速
8月初，市场开始发生微妙的变化。“我们将在本周五开盘。”前日，东五环外某项目销售表示。
该项目是7月底住建委公布的4家受处罚项目之一。进入8月，此前涉嫌捂盘的多个项目也纷纷表示，将在本月开盘。
“严查‘捂盘惜售’只是政策转向的一个开始。”华润置地北京公司有关人士分析，政策将展现组合拳的威力，包括信贷、供应等杠杆。虽然二套房贷收紧在实质上并无太大影响，但其释放的信号会极大影响购房人的预期。
该人士据此判断，目前状况很像2007年，信贷收紧后，观望逐步显现，其效应会延迟三四个月显现，因此他认为开发商应尽快开盘出售。
多位项目负责人均认同以上观点，他们表示，“地王”频现、通胀预期出现之后，当前楼市大幅上涨的动力已经消弭，高位特征渐显，他们将在八九月份加速推盘计划。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，当下楼市的供不应求局面短期内很难改善，但楼市在1-2季度已出现急升现象，到年底估计升幅仍有但空间有限，明年楼市仍有巨大的不确定性。
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