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- 美国房地产业现状调查：当泡沫破灭之后
- 来源：法制日报 发布日期：2009年08月04日 11:20
- 网络经济泡沫、房地产价格虚高和金融衍生品泛滥，是引发美国金融风暴的三大催化剂。而房地产市场不仅是民生所系，也是观察一个国家经济运行的晴雨表。
早在2006年年底，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇就曾说过，“房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。”就目前来看，要想让泡沫破灭之后的“伤口”真正愈合，奥巴马政府还需对美国经济动更大的手术。
美国次贷危机爆发后，此前持续10余年的房地产泡沫随即宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。
为了拯救楼市，美国政府通过整顿金融市场、加大财政投入等多种措施来试图挽救这场危机。在这些措施的刺激下，美国的房地产市场开始缓慢复苏。
7月20日，美国金融稳定监督委员会发布季度报告称，截至6月底，美国金融市场已现好转迹象；28日，标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示，今年5月美国20个大城市房价比4月上涨了0.5%，为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。同时，美国商务部也公布数据显示，6月份美国新房销售量环比增加11%，创11年来最大增幅……
然而，这些数据却很难从根本上改变美国房地产业低迷的现状。经济学家普遍认为，美国房地产市场要完全恢复泡沫破灭之前的繁荣，仍有很长的路要走
新政出台3年来最好光景
今年2月，美国总统贝拉克·奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》，该计划让900万“房奴”从困境中解脱出来，帮助他们保住房产。有媒体报道，这个计划就如同1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》，它同样是美国当前房奴的解决运动。
随即，美国的房地产市场一改此前死气沉沉的局面，呈现出3年来少有的勃发之态。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据，全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%，成交量为472万户，房屋均价超过17万美元。美国四大区都呈现涨势，其中以东北区增长15.6%为最。仅在华盛顿地区，房屋成交量就达到8439套，与去年同期相比增长了30%，被地产界称为2006年以来最好的光景。
房价低迷和利率超低，被认为是房地产市场生机乍现的主要原因。据统计，全美2月的法拍屋数量与去年同期相比增长了近30%，由于成千上万的法拍屋仍未顺利售出，银行不得不低价促销。在佛州珊瑚角地区，有些法拍屋售价仅3万美元。同时，奥巴马政府的经济刺激方案中，规定首次购房者可获得8000美元的退税，30年期固定房贷利率平均才4.85%，有些地区甚至低至4.75%。各州也想尽办法拯救房市，如加州议会就通过法案，规定购买新落成的房屋可抵税1万美元。在多种因素交织下，购房者一时趋之若鹜。
拉斯维加斯的麦克雷最近以14万美元买了一幢三居室的房屋，若是在两三年前，该房至少也能卖到35万美元。旧金山的一位药品销售员，用其退休金一下子就买了3幢小户房屋，总价不足20万美元，这个价格在几年前只能买下其中的一套。
加尔文夫妇更是入市的获利者。身为酒店财务经理的加尔文在2004年以20多万美元在拉斯维加斯买了一幢1200平方英尺的楼房，但其房屋价格已经缩水一半。去年有了第一个孩子后，加尔文夫妇考虑买一个更大的房子，今年1月下旬他们花了30万美元在内华达州汉德森郊区买了幢3800平方英尺的豪宅。加尔文说：“感觉太好了，我们只需付出一点点贷款，而房子是以前的3倍大。”
“趁火打劫”海外炒家忙抄底
在一些地区，美国的购房者还面临与“外国炒房者”的竞争。佛州珊瑚角地产商协会主席海伦布兰表示，由于当地房屋价格超低，西班牙和德国的一些房产投机者也纷至沓来。
其实，随着全球金融危机的蔓延和美国房地产价格的急剧下挫，“去美国抄底楼市”在过去的相当长一段时间，已经成为各国房地产投资者们的热门话题。这其中，就包括今年上半年，被国内媒体热炒的“中国赴美购房团”。
与此同时，意大利、俄罗斯等国的投资客们，也都跃跃欲试，意欲进军美国房地产市场。
研究显示，今年上半年，仅意大利人在美国就购买了1.45万套住宅地产，同比增长15%。而自2007年以来，美国已成为意大利人最重要的海外房地产市场。今年迄今为止，意大利人收购的海外房地产中，有26%位于美国。
此外，俄罗斯人也开始大举重返美国房地产市场。41岁的律师爱德华·默梅尔斯坦在1995年组建了自己的公司，在纽约和莫斯科两地经营商业地产。据默梅尔斯坦介绍，自2007年以来，他已经经手办理了约300桩交易。他说，美国卖房者目前已将房价从2007年的最高点减掉了30%至40%，“突然之间，(俄罗斯客户到美国购房)就热了起来。”“现在很多人觉得可以到美国抄底了。”
但既便如此，仍有媒体对海外投资者去美国“抄底”房地产的做法表示怀疑。英国路透社近期对25位分析师的调查结果显示：美国楼市并不会很快到达底部，需要数年才能企稳；今年房价应会再跌10%，2010年甚至会更低，房价从高点到低点累计下跌35%。
待救者众千万家庭被“遗忘”
年初美国房地产的回暖景象并未能持续多久。进入3月，现房销售又下跌了3个百分点，成交量从2月份的471万套降至457万套。而且3月份的销售量，较2008年同期仍低7.1%。专家指出，除奥巴马政府的经济刺激方案拉动外，不少首次购房者集中入市，是2月房地产市场昙花一现的重要原因。
金融风暴的持续蔓延，也终于波及到一些原本无恙的“宁静地带”。西雅图一直没有受到房市危机的直接影响，但该市今年第一季度的法拍屋数量，创下两年来的新高。“这是一个戏剧性的转变，眼下这个情况绝对不能被看作季节性的暂时问题。”一家房产网站的首席执行官史丹佛指出，“这是一个由于科技业大量裁员所导致的经济问题。”他还认为，一季度的报告可能只是“冰山一角”，法拍屋的数量还会持续攀升。史丹佛说：“我们以为房市即将触底，但我们又发现自己错了。”
尽管奥巴马政府出台了一项耗资750亿美元的拯救房市计划，900万户家庭将从中受益，但仍有大量民众面临失去房屋或无法取得固定房产的危险。政府的救助方案规定，只有按揭总额不超过73万美元且房屋存在被没收的危险，这样的困难户才能享受政府补贴。
而在房地产危机的重灾区———佛罗里达、拉斯维加斯、凤凰城和加州，因这些地区的房价已下跌了30%到40%，而且很多人本来借贷率就非常高，早已超过了目前房屋价值的105%，这些人将无法跻身政府的救助计划之列。大通银行的统计表明，全美5000万拥有按揭的借贷者中，约20%的欠款已经超过房屋价值的105%，这意味着有1000万个家庭处在“被遗忘的角落”。
而波士顿联邦储备银行高级经济学家鲍尔·维尔轮则指出了另一批被遗忘的人群，这就是刚刚失业的人。“如果没了工作，减少20%的月供不会有什么帮助。而且经常有人找到了新工作却不能搬家，因为他们的房子大幅贬值，不能如愿出售。”美国许多州的失业率目前都已超过10%，失业者不论房价和利率多低，“想要有个家”仍是遥不可及的梦想。
量增价跌住房仍旧疲软
7月初，美国巴克莱资本公司经济学家米歇尔·梅耶发表研究报告预计，美国房价还将有较大幅度下跌，在这轮下跌周期中，美国房价总跌幅将超过四成。
梅耶在报告中说：“虽然房地产市场已出现改善的初步信号，但在一段时间内，市场仍将处于不平衡状态。”她预计，即便是在经济走出衰退之后，房价仍可能以较缓的速度继续下跌。
梅耶认为，由于房价和利率走低，今年美国新房和二手房的销量将有所增加。但导致房屋销售量增价跌的主要原因是，丧失住房止赎权案例仍将增加，预计住房止赎权丧失数量将在2010年下半年达到顶峰。
7月20日，美国金融稳定监督委员会发布季度报告称，截至6月底，美国金融市场已现好转迹象，但住房和信贷市场仍然疲软。
不过，好消息很快传来。7月28日，标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示：今年5月份美国20个大城市房价比4月份上涨了0.5%，为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。
凯斯-席勒房价指数由经济学家卡尔·凯斯和罗伯特·席勒等人开发，它反映独栋房屋售价的变动情况，是衡量美国房地产价格的重要指标。不过，与去年同期相比，5月份美国20个大城市房价仍下跌了17.1%。
另外，根据美国商务部近期公布的数据显示，6月份美国新房销售量环比增加11%，创11年来最大增幅。
不过分析人士仍警告称，上述数据掩盖了美国房地产市场上较为明显的地区性差异，在一些地区状况好转的同时，另外一些地区却仍未出现触底迹象。
比如5月份，凯斯-席勒指数跟踪的20个城市中，有13个城市的房价呈现月度环比上涨，但拉斯维加斯、菲尼克斯、迈阿密和西雅图的房价则继续下跌，而纽约的房价甚至还将下跌30%左右。
基于这些情况，部分美国行业分析人士认为，在极端情况下，美国可能将有约2500万个家庭最终以负资产收场；而当房屋存货过多和失业率不断攀升的因素被纳入预测模型进行考量后，在未来几年内，美国平均房价将会在目前跌幅的基础上再下跌14%。
有媒体认为，美国不断攀升的失业率助长了丧失住房抵押品赎回权案例的飙升，价格遭遇沉重压力，美国经济过去50年来最糟糕的一次衰退很难在短时间内结束。
而经济学家则普遍认为，美国房地产市场要完全恢复到2006年泡沫破灭之前的繁荣，仍有很长的路要走。
拯救房市还需更大手术
在这场金融风暴中，许多产业只能坐等政府的大力救助，否则免不了破产或被清洗的命运。奥巴马政府上台后，对被视为此轮金融危机罪魁祸首的房市危机也不敢怠慢，在政府出台的7870亿美元经济刺激方案中，房地产市场分到不小的份额。为提振市场信心，奥巴马总统在迎来“执政百日”之际，又宣称将对房地产市场斥资500亿美元，试图通过防止房产查封数字继续攀高和降低不良房贷，全力遏制房地产市场低迷下滑的局面。
奥巴马总统还发出呼吁，美国民众应抓住房屋抵押利率较低的历史机遇“大举买房”。他表示，在经济刺激方案的推动下，基础设施和能源建设等领域得到源源不断的资金注入，美国经济正逐步迈上正轨并露出“希望的曙光”。
奥巴马当然不希望其雄心勃勃的救市方案酿成新的经济泡沫，4月15日，他在乔治敦大学演讲时，援引《圣经》中的典故说，建在沙子上的房屋会倒塌，筑在岩石上的房子才能长久屹立，“经济复苏和长期增长需要夯实基础，建立在疯狂投机、虚高房价和滥发信用卡基础上的经济不能创造长久财富，只能带来繁荣假象并给所有人带来危险。”
不少经济学家对奥巴马总统的救市方案和积极言论表示赞同，甚至一些经济学家乐观地预测，美国经济有望在今年9月走出衰退。关注房地产市场的分析师则预计，全美房价在2009年仍会下跌，不过跌势将明显趋缓，全年跌幅约在19%上下，明年应该可以慢慢稳步回春了。这就像过隧道一样，隧道再长，终会有曙光出现。
不过，一些态度悲观的专家却不认同上述看法。2008年诺贝尔经济学奖得主克鲁曼就质疑美国经济是否真正触底反弹，他认为此轮金融风暴是20世纪30年代经济大萧条的翻版，美国经济近期的短暂回稳，并不足以证明衰退将止步，经济大萧条时也有过“先转缓后急挫”现象。克鲁曼还批评奥巴马政府低估了经济衰退的严重性，救市方案过于保守，政府应大力扩大公共支出，刺激经济需求，并从根本上重建经济体制，否则只会劳而无功，不仅救不了经济，还会埋下更大的隐患。
早在2006年年底，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇就曾说过，“房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。”如今看来，要想让泡沫破灭之后的“伤口”真正愈合，奥巴马政府还需对美国经济动更大的手术。
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