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- 营业税新政到期 穗中介向出证不足两年盘源倾斜
- 来源：广州日报 发布日期：2009年11月30日 09:51
- 营业税新政剩余1个月，中介公司向出证不足两年的盘源倾斜
营业税减免政策实施只剩下1个月，二手市场在这个敏感时间点出现微妙分化。有读者向记者反映，他一周前放盘一个证满五年的房子，多日来均未见经纪反馈买家出价情况，他不禁有所疑问：“市场是否盘多于客？不是说年底是成交高峰吗？为什么有盘没人看？”记者从满堂红了解到，由于出证不足两年的盘源在营业税减免新政取消后影响最大，目前市场上的盘源约四成是证不足两年，所以急需在1个月消化，满堂红在10月底向前线经纪发出指示，要求经纪在今年余下时间加快促成这些盘源的交易。业界人士表示，在营业税减免实施期间，证满五年房子最不受政策改变影响，税费与证满两年的同等待遇，在预算变动范围不大的情况下，消费者会偏向选择楼龄较短(出证时间)的次新房。若明年营业税减免自动到期中止，证满五年的盘源才重新显现免营业税的价格优势。
亿诚按揭业务总监陈广雄表示，目前二手交易中约有一半的房子是享受营业税减免，近期受理的按揭申请案件很多都是要求在年底前递件。从各区房管局交易登记中心看，办理交易的人很多，但还未限制派号。由于年底是成交高峰，不排除在新政停止前交易登记中心前再现排队长龙。
盘源： 出证不满两年盘源占市场四成
满堂红研究部经理周峰表示，目前放盘盘源的确集中在出证不满两年的房子上，比例约占四成，出证时间在2~5年之间的盘源占三成，出证时间五年以上的占余下三成。因此，约有七成的房源会受营业税减免新政到期影响。由于市场憧憬营业税减免新政会作如下修改：转让证不满两年的房子按全额征收营业税，证满两年的房子依然免征营业税，故此明年转让出证不满两年的房子会产生较多税费，他们已于10月底向前线经纪发出指令，要求经纪加快促成有关房源的成交。
中原地产市场总监李粤湘认为，证不足两年的盘源在近月放盘量增加了一两成，但盘源尚未多到中介公司可以任意选择的地步。合富置业有关人士表示，如果证满两年的楼和满五年的楼放在一起，价格不是差太远的话，买家都会选择楼龄短(出证时间)的房子。
市场： 证不满两年转让 多属“炒家”货
满堂红周峰透露，从最近两个月的放盘情况看，持有时间未满两年的房源占了全部房源的四成以上，原业主多数是在2008年年中楼价相对低位时入货的，现在也趁着年底楼价高位时出货，这批房源很大部分是50~80平方米的大一房或小两房户型，在市场上相当受欢迎。由于这类物业急需在年底前成交，买家的议价能力有所增强。新入市的买家可以通过中介人员专门找此类证未满两年转让的物业，毕竟业主的心态会比买家要相对急一些，今年年底相对于2008年年中的楼价已有明显上升，业主不会在跟买家的讨价还价中花费太多时间，买家也有可能通过中介压价(折让幅度不会大)后快速成交。买家找此类物业，肯定会比找那些持有时间超过三四年或以上、心态较强硬的业主的物业要容易还价。
周峰表示，今年各区都有不少短线转售的成交(请看右表)，炒家低价买入后两三个月再高价卖出，平均获利8万元左右。他估计国家会收紧出证不满两年的房屋转让税费，以期打击短线炒楼现象。
买家： 新旧房价差不大
倾向选择次新楼
合富置业市场部总监陈慧红表示，在营业税减免优惠措施推出后，次新房(证够两年、不足五年)物业受关注度比往年有了较大的提升。从盘源素质及性价比来看，当次新房的价格对比周边的“大龄”物业价格差距不大时，买家自然会更偏向趁着税费还有优惠期选择次新房物业入市。
合富置业专业人士介绍，天河北目前以自住型买家为主，在楼市回暖及通胀预期下，对高素质盘源需求持续增旺。不少满足营业税优惠的物业，如芳草园较新组团、伊顿18等，二手均价普遍在15000~17000元/m2左右，对比之下，周边一些证满五年的物业价格也普遍超过了11000元/m2，有的甚至与次新房价格差距不大。“精明”的买家在综合衡量盘源素质后，自然会更青睐次新房单位。记者从荔湾等老城区一些大型楼盘了解到，其实同一小区，新组团和旧组团二手价差并不大，因此买家对新组团更加“渴求”也是合乎常理的。合富置业人士表示，以荔港南湾为例，一些证够5年的组团二手均价在9000~10000元/m2左右，而新组团F区价格仅高出1000元/m2左右，且是望江单位，另外最新的G区也只是比二手价高出2000元/m2。加上有税费优惠的利好，原本G区、F区“惜售”的业主放盘量有明显增加，买家因此更追捧这部分次新房。
建议： 明年一手货多 现在价好趁早出货
中原地产市场总监李粤湘认为，若今年的营业税减免到期中止，不知何年何月才会再出，且今年楼价持续走高，业主宜锁定某个出货位，赚取一定利润就售出物业。她分析道，明年一手供应量会较今年大，估计价格靠稳。二手市场受一手影响较大，在一手新盘供应量大且价稳的条件下，二手价不具备拉高的条件，因此与其受不明朗因素困扰，不如今年尽快把房子售出“落袋为安”。
满堂红周峰认为，明年一手供应集中在增城与花都等郊区，市区一手供应依然有限。他建议多套物业业主应区别对待各个物业的地段，再决定出货时间。若业主在天河北、滨江东、珠江新城都有房子，他建议应该及时出售天河北的房子，滨江东和珠江新城的房子因未来还有升值潜力而适宜持有。
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