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- 滞涨局面下楼市五大新动向 八成房源可以议价
- 来源：京华时报 发布日期：2009年09月25日 10:13
- 成交量持续下滑，房价仍在继续上涨，虽然无法断言拐点已至，但楼市滞涨局面却已经大势难改。在滞涨的局面下，市场的几方势力也出现了新的苗头，企业中，一部分争相上市争取更多的融资，在土地市场不惜代价获取资源，另一部分却在定价上犹豫，甚至开始明折暗扣；购买群体也陷入两难选择，一部分冷眼看房价涨跌，另一部分还在伺机进入，更有一部分选择抛售获利离场。纷繁的背后，市场正在酝酿新的调整。
滞涨现象
楼市价涨量跌
经历了上半年量价快速齐涨后，北京楼市从8月份开始出现销量下跌，价格持续上涨态势。
8月份，北京全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以来，北京新建住宅销售价格一路上扬，8月份新建住宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。据北京市统计局信息，北京市二手住宅环比价格稳步走高。
据中国指数研究院公布，上周北京市商品房成交面积为35.54万平方米，环比下降6.68%，而成交均价为13700元/平方米，环比上涨7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武汉等城市也出现不同程度的成交面积环比下跌。
商品房市场及二手房市场上半年的大量成交消耗了大量优质房源。房源紧缺，业主惜售，供求失调加速了价格上涨。价格飙升致使相当的刚性需求及改善型需求购房者选择观望，从而对交易量产生较大影响。
原因分析
高房价是根本原因
在牟增彬看来，房价太高是滞涨局面形成的最根本原因，“以现在的房价，买得起房的人，太少了。”
经过半年的高歌猛进，房价已经接近临界点。北京统计局数据显示，北京四环内房价已经超过1.8万元/平方米。据业内人士估计，1-9月份，北京在售项目的实际销售房价至少上涨了30%-40%，部分项目的涨幅更高达50%以上，个别项目涨幅甚至超过了80%，以至于到8月份，北京的房价就已经全面超越2007年的高峰期。同时，今年北京市二手房的累计涨幅也已经近40%。
牟增彬认为，在宽松的货币政策背景下，地王的频出、投资需求的涌入共同拉高了房价。同时，房价上涨又带动了土地市场的热度和投资需求。这种交互作用将房价推到了前所未有的高度。
高企的房价，让消费者无法承受，裹足不前，新一轮观望再次形成，交易量下降就成为必然。
地价推高房价
4月份以来，全国地王频出，其中尤以北京表现最为突出，土地市场火爆到地王纪录一日一刷新的程度，各区域的楼面地价远远超过2007年的纪录。
广渠路15号地以接近16000元/平方米的楼面价刷新了2007年底万科拿下大望路27号地时创下的近13000元/平方米的纪录；六里桥地块以15700元/平方米的楼面地价逼近目前周边房价；九棵树地块以6259元/平方米的地价把通州区域地价从5000元级别推高到6000元以上；大兴19号、20号地则以6605元/平方米的楼面地价成为大兴最贵土地。连声称不会再拿地王的万科都在偏远的房山拿下一块地王，楼面地价超过6400元/平方米。
地王对房价的推动作用是毋庸置疑的。广渠路15号地成交后，周边在售项目和二手房房价应声而涨2000元-3000元/平方米。大兴地王产生后，周边项目价格上涨2000-4000元/平方米。
新动向
-动向一 民企排队上市
现象：中原地产研究中心调查的数据显示，目前至少有30家房企正在进行A股或H股的上市计划。如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。
7月29日，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股，为沪港两地开启今年房企首例IPO。
9月21日，恒盛地产已经在港启动招股计划，计划发行22.5亿股，其中18.75亿股为新股，招股区间为4-5.3港元。筹集资金以招股价上限计算，约为119.25亿港元。从规模上而言，是年内登陆香港的内地房企中最大的一家。如无意外，恒盛地产将于10月2日正式挂牌上市。据中原地产研究中心披露的2009年拟上市房企不完全名单显示，目前恒大地产、宝龙地产、佳兆业、卓越集团、龙湖地产、中骏置业等企业在排队H股上市，绿地集团、万达集团、中信地产等企业则打算在A股上市。
业内人士指出，受益于楼市和股市双重回暖，开发商又开始重拾2007年圈地融资和向上市公司“装资产”的做法。这一方面大幅放大了上市资产的估值，并打通直接融资渠道；另一方面，也将房地产实体开发领域内的风险转至资本市场。
分析：中经联盟秘书长陈云峰认为房企开发商竞争表面上是争夺销售市场，实际上是在土地储备上较劲，而土地储备较劲背后是开发商融资能力的体现。除了上市，开发商几乎没有其它的融资渠道。为了生存，为了发展，房产企业必须融资，必须上市。
中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为上市对开发商是最佳融资选择。因为在中国当前资本市场情况下，作为股权融资，要好过通常的银行贷款、公司债等债权融资。内地市场分红机制不成熟，股权融资得来的资金是不需要还的，也不会提高公司财务报表上的负债率。而且房地产行业是资本密集型行业，上市带来的大量资金有利于开发上快速扩大业务规模，获取竞争优势。尤其是在土地市场，获取优质的土地资源越来越需要大量资金支持。“从已上市房企发展经验看，上市后发展速度都得到加快，融资渠道也更加广泛，因此上市对开发商确实是最佳融资选择。”
-动向二 拿地热度不减
现象：随着各地房产市场复苏，以央企为首的各路开发商在全国争相拿地。进入9月，天气转凉，但土地市场愈加火热，全国各地上演了多场激烈的土地争夺战，天价地块相继诞生，土地成交价格屡创新高。近日来，北京气温逐渐转凉，不过开发商拿地热度看来并未丝毫削减。
据北京市土地整理储备中心今年成交统计，1月8日至9月16日共有173幅地块达成交易，其中7月有24幅，8月有25幅，9月有12幅。而9月下半期交易地块也将超过10幅，预计9月交易地块数量会保持在24幅左右。
在9月土地达成交易中不乏万科、绿城等房产巨头身影，溢价率屡创新高。9月3日，经过245轮竞价，SOHO中国以40亿竞得朝阳区望京B29项目用地，折合楼面地价1.02万元/平方米，溢价率高达164.3%；9月7日，经过100多轮竞价，万科与中粮地产的合资子公司以22亿元竞得房山区长阳镇起步区1号地，折合楼面地价达6470元/平方米，溢价率高达263%；9月11日，北京绿城经过179轮竞价，以12.42亿元拿下通州区新华大街商业金融、办公项目，楼面价达6961元／平方米，溢价率为292%。
其他各大城市土地市场资源争夺战也异常激烈，9月以来，上海、南京、深圳、合肥先后创下今年以来的当地单价地王。在二三线城市，各房产巨头也纷纷加入土地市场的资源争夺，大举拿地。
分析：开发商狂热拿地，地王频出的原因在于，楼市回暖使开发商已经回笼大量资金，市场也走出了去年下半年以来极端的供应和观望态势，国家降低资本金比率的政策也发出支持房地产业加大投资力度的信号。
社会学博士、著名地产独立评论员王智中认为，“金融环境宽松，相关政策支持，融资成本较低，加上通胀预期，是开发商拿地热度不减的主要原因”。同时，他认为部分拿地企业存在“赌一下”的心理，一种是赌房地产市场还会继续上升，另一种是赌从拿地到上市两年的周期后，楼市行情还会继续上升。“所以，在资金比较充裕的情况下，企业选择为未来发展储备粮草”。
-动向三 新房优惠悄然加大
现象：9月份以来，新房市场的销售量持续下降，上周京城楼市商品住宅成交数量更是全面下降。商品住宅销售套数为3054套，环比下降6.05%，商品住宅销售面积355428平方米，环比下降7.70%。期房商品住宅总销售签约套数为2442套，环比下降5.97%；总签约面积为271560平方米，环比下降7.68%。现房商品房签约套数为615套，环比前一周下降6.39%，签约面积为83868平方米，环比下降7.79%。出现这样全面的下降还比较少见。由于销量的不断下降，消失了几个月的打折促销等优惠方式又重新出现在市场上，成为楼市近期的又一热点。
记者了解到，位于三里屯的某项目机关一再说自己的项目很紧缺，但是如果全款支付房款，竟然可以有8.5折的优惠。据搜房网统计显示，目前北京市场上有15个项目打折力度较大。而此前“领涨”房价的朝阳区打折楼盘所占比例最大，达到6个，占总数的四成。
此前半年以来，由于销量上涨，京城绝大多数在售楼盘都取消了折扣，在各大网站的首页，楼盘打折信息也几乎绝迹。而最近一周，记者发现各大网站首页的楼盘打折信息又开始多了起来，不少楼盘悄然打到了9.3折、9.4折。
分析：协成机构副总缪培丹表示，目前看来金九银十的销售季在成交上并没有体现出来，除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数和面积全部出现走低，而总的期房因9月的经适两限房的放量才使得成交面积环比出现上涨。这是因为9月前两周推盘量大幅下降，且推盘的项目地理位置和价格与购房者的心理价位有着较大的差距，观望的购房者也使开发商开始改变销售方式，低折扣和特价等最常用的优惠方式又开始显现。
-动向四 开盘项目遭遇定价难
现象：近期的楼市出现了这样一个现象，就是开发商普遍遭遇了定价难的问题。据协成地产的统计，9月份预计开盘的45个项目中，34个项目都无法确定具体的开盘项目价格，也就是超过70%的项目无法给出具体的定价。而10月份预计开盘的项目中，仍然有三成多的项目无法确定开盘价格，还有一些项目只给出了价格区间，具体定价也没确定。随着楼市销量的下降以及宏观政策的调整，开发商对于如何定价已经不像之前那样随意了，因为价格如果定得太高，影响以后的销售，再打折，将会出现骑虎难下的局面。
据记者了解，不少项目虽然不能确定价格，但是对外宣称了开盘时间，购房人可以去看房、排号，这就是前期的聚集人气。如果到开盘那天排号的人很多，甚至比推出房子的套数都多，这时，开发商就可以把价格定得高一点，反正僧多粥少。不过，随着房价的一再暴涨，这种方式已经不灵了。购房人对房子有一个大概的估价，如果估价太高，超过了自己的承受能力，就没办法购买，也就不去凑热闹排号了。毕竟，购房还得量力而行。
分析：亚豪机构总监郭毅认为，市场需求出现下滑，如果脱离了实际需求，贸然制定高价，很可能得不到购房者的认同，从而影响项目销量。因此，近期开发商不仅要对比周边在售项目价格，还要通过对客户需求的调查，综合来制定项目售价。
-动向五 部分二手房降价 八成房源可以议价
现象：3月以来北京的二手房市场进入快车道，成交量连续6个月突破2万套。二手房房价更是如同坐上了电梯一路走高。8月二手房均价达12420元，比年初的8900元上涨幅度达39.6%。暴涨的楼市使北京二手房市场也恢复了2007年形成的一个不成文规定，业主把全部税费都转嫁给购房者，形成完全的卖方市场。
9月开始突然出现的新政：《京银监通200984号文件的相关问题》文件，强调各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同作为审批的必要依据。这一政策打破了原来市场形成的平衡，绝大部分房源需要多纳税过万。部分两年内的房源甚至需要多缴5万以上。这一政策实施对北京二手房业主的求高价行为有所抑制。
在中大恒基市场部9月的统计中： 300余家门店登记的新增房源有5000余套，这部分房源在登记时85%都选择了价格可议，房价见风涨的趋势在政策影响下明显得到了抑制，一些房源即使价格上不变，也暂停了上涨，甚至卖方愿意承受部分税费。特别是两年内的有营业税的房源，部分甚至选择了降价。
分析：中大恒基市场部经理张大伟认为，目前北京二手房市场八成业主接受议价有三方面的原因。首先是政策影响，原来的房源成交税费全部由买方承担，而一般的纳税价格仅是成交价格的40%。这样新政出台将使所有需要贷款的房源需要多花数万的税费，特别是原来因为纳税价比较低的原因可以避免的差额营业税，现在也因为成交价格高而出现了数万的税费。其次，价格影响,今年来积累涨幅已经近40%，买卖双方都有畏高心理，看高后市的人越来越少。中大恒基市场在9月政策出台后做的需求及房主抽样调查中发现，认为价格已经基本到顶的人已经占65%，而这一比例在8月仅30%。希望在一个月内买房的人仅占需求中的30%，而这一比例在8月是60%。第三，房源供应出现结构性失衡：在8月到9月的楼市供应中，60-100平方米的房源成交周期明显缩短，而这一面积的房源基本是两居室。刚性需求在价格上涨过快的影响下出现价格恐慌，出现了一步到位的置业需求，而改善性需求主要问津的100-140平方米房源则需求有限，成交下降超过8%。目前市场上改善性需求已经基本处于观望。60平方米以下及140平方米以上的投资性需求的购买欲望在9月也开始出现下滑。所以在9月下半月很可能出现成交量明显下滑的趋势。今年的市场拐点可能因为984号文件提前出现。
预测
春节前价格难有大幅调整
虽然交易量出现大幅下降，市场价格出现一定松动，但业内人士普遍认为短期内房价很难有大幅下调动力。
牟增彬认为，从目前的形势看，北京的房价应该进入一个下行通道，因为市场承受度是有限的。虽然目前还有众多说法认为房价没理由下降，但牟增彬表示“房价涨跌是正常现象，尤其是经过去年大跌后，市场各方面都应该建立这种意识，房价不可能一直上涨。”但他也认为房价在短期内不会速降。
陈云峰预计目前的滞涨局面将持续半年左右。“政府不太会出台过于明显的政策，但是开发商应该会，开始采取打折促销等措施”。降价促销重现是开发商的无奈，不过总体上也是他们适应市场的表现。另外，他认为滞涨状态是房地产市场发展的必然现象，不要把滞涨“拐点化”。对房产市场滞涨，也不要漠视，应该正视房产滞涨，实际上开发商、政府和消费者都应该理智地对待房产市场滞涨。
虽然收紧二套房贷、严谨黑白合同等措施对二手房市场影响很大，但中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华指出，新政对交易量的影响将会缓慢地释放，这两个月内存量房市场不会出现巨大的波动。因为“一方面当前的利率和税费水平仍然相对优厚，另一方面，业主待价而沽、持房观望的态度也在明显减少。”
王智中告诉记者：“决定房价是否下降，关键在于开发商的资金情况，但现在开发商‘内有粮草，外有援兵’，很难主动降价。甚至从现在到元旦前，全国房价还会小幅上涨”。经过半年的市场大热，开发商收回了大量销售资金，同时在宽松的融资环境下，开发商资金很充裕，加上再融资能力很强，从主观上降价意愿的确很小。据王智中掌握的信息显示，2007年9月进入滞涨时，开发企业“资金池”水位高达5400亿元，但经过一年的交易量下滑后，2008年9月，此“资金池”为-800多亿元，楼市才出现价格大幅下降。目前全国房地产开发企业资金池内总计有1200亿元资金，但现在国际国内宏观经济行情低于2007年的大牛市，同时开发企业有了第一次“金融危机经验”，故可以断定开发企业不可能攻守同盟，一定有企业率先“逃跑”。因此，他预计2010年2月春节前后，楼市将进入“价跌量跌”的行情。
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