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- 房价有点涨不动 8月或成“分水岭”涨幅将放缓
- 来源：北京青年报 发布日期：2009年09月03日 10:54
- 8月底见量价齐跌 二手房销量走低 开发商加紧推盘步伐 政策微调带来变数———
又见“金九银十”，与往年不同的是，经过“炎热淡季”的7、8月份，开发商从9月开始，将迎来为期三个多月的热销期。而今年9月，开发商恐怕要面临着疯狂后的形势逆转：由于上半年，大多数在售项目提前透支了楼盘的涨价空间，众多楼盘“万人排号”、“金卡促销”、“捂盘惜售”的故事成就了价格传奇，却也极大伤害了购房者的热情。由于政府有关部门已经明确发出政策调整的信号，随之加大了土地的供应，一房难求的局面或将很快改变，加之购房人持币观望的情绪带动，8月底北京楼市出现了价格跌幅。上周(8月24日-8月30日)北京楼市共有13个项目开盘入市，新增供应套数2646套，环比前一周上涨37.38%。而随着供应量的增加，市场开盘均价也呈现出明显的下落态势——14500元/平方米的均价，环比跌幅达到24.52%。
而开发商也惧于后市的不确定，纷纷加大了楼盘的出货，此间奥运板块四五个新盘以合理价格大量喷发是最好的注解，而众多在售开发商也均表示，在年底收官之前，加大推盘速度已成为共识，疯狂了半年之久的楼市价格终于有望在2009年9月涨不动了……
一房难求仅限几个热点项目，500多在售项目“虚房待购”
个别抢手盘“垄断”买房人
专家告诫，购房应保持理性勿盲目扎堆
“北京在售的楼盘有五六百个，真正一房难求的能有几个？所谓的热销，也仅仅集中在少数一些热点项目上，事实上绝大部分项目都是有房可售的。可以说，大批买房人盲目跟风扎堆个体楼盘，奇货可居的心态一定程度上也导致了房价的居高不下，攀比上涨。”某资深行业人士的话可谓一针见血地概括了市场现状。京城楼市如今的价涨量跌让楼市“高烧期”被掩盖的不少问题暴露无遗，庞大的买房群体在个别项目上的高度集中和追涨抢购，使得眼下的楼市失去“平衡”，一方面是成千上万买房人在少数项目前挤破头的翘首以盼，一方面是大批拥有充足房源的项目面临日益清冷的销售局面，这一切不得不让人对楼市前景平添几分担忧。
●市场现象●
数百房源万人排号 买房人扎堆死盯热点楼盘
东三环双井桥附近某项目销售总监王先生近段时间以来一直发愁“房子实在不够卖”，手头总共400套的待售房源，排号客户已经达到了惊人的16000个以上，1：40的供需比让人难以想象。“现在每天都能接到各种关系要求留房的电话和条子，这点房子光安排关系户都远远不够，更别提对外销售了。”王先生表示，这几百套房对于这么大的客户需求来讲根本就是“杯水车薪”，很多人在年初就已经登记排号到现在都安排不上，一房难求。而项目的价格，也已经从当初的13000元/平方米涨到了眼下的接近20000元/平方米。
“我们项目总共就1200套房，排号的已经达6000人以上，现在光关系户就已经接近1000人，这房还怎么卖啊？”西二环内城某热点项目负责人也是叫苦不迭。而东五环外某项目负责人也私下透露，该项目从6月份就准备好开盘直到现在迟迟未开，最主要的原因就是房源不够。总共200套房，必买的关系户就有190多个，“3000多人排号最后就开几套房，那还得了？后果简直不堪设想。”采访中了解到的多个项目遭遇的情况都是大同小异，开发商也普遍表示眼下的心态是“如履薄冰”、“战战兢兢”。
●跟踪调查●
开发商捂盘饮鸩止渴 伤害购房人感情
“开盘日即告罄时”，这曾经是很多楼盘期盼得到的完美业绩答卷，可眼下一些热销项目对这一话题却“避之不及”。“现在再炒开盘售罄已经过时了，真正卖得好的项目都不敢再出这个风头，首先是老板不高兴，大家也会说卖得这么快是因为价格低的原因，牺牲的是公司的利润，周边项目也很可能群起攻之成为众矢之的；其次是为了捂盘，项目根本不愁卖，必然选择少量推盘大幅涨价。”某开发商私下表示，一定程度上涨价也是“无奈之举”——房子实在不够卖，找关系的买房人实在太多，谁也没法“得罪”，只能是靠涨价过滤客户，让那些实力有限的买房人“知难而退”。“每涨一两千就能过滤掉一部分买房人，最后即便只剩下1/5的人买房，也还是供不应求。”
●专家观点●
绝大多数项目有房可卖 切勿“一叶障目不见泰山”
与上述几个买房人高度集中的楼盘门庭若市形成鲜明对比的是，大多数项目随着整体房价的爬高正在走入“门前冷落鞍马稀”的窘迫境地。暗访中了解到，西五环附近炒得相当热的某项目尚未入市，1000余套房源已经基本被“预定”一空，数千买房人依然在痴痴“等待”，而与之毗邻的另一项目位置更好，价格更低，却一直卖得不温不火，买房人对其视若无睹，让开发商也哭笑不得。“我们的项目是准现房销售，紧挨着地铁站，又是市场上紧俏的中小户型，价格在同区域里也是偏低的，按理说应该更具竞争力吧，可开盘都一个多月了，300多套房还有1/3没卖掉。”该项目内部人士言语中颇为无奈，他也承认项目比较低调，就炒作力度来讲远远比不上其“邻居”。多方走访之下发现，那些获得广泛关注的楼盘周边，往往都有不少项目依然是有房可售，且价格更低，但其吸引力，却远远低于“名牌”项目。
“种种迹象充分说明市场整体需求并不像大家想象得那么火，住宅成交量已经连续两个月明显下滑。我们必须看到目前的买房群体的确存在相当的盲目性，在恐慌性购房心态影响下，不少买房人仅听别人说哪个项目好，往往就会盲目跟风。缺乏自己的分析判断，结果导致少数项目上买房人一窝蜂地扎堆，事实上绝大多数人在长时间的等待之后也往往都是竹篮打水一场空，不但买不上‘死盯’的楼盘，而且丧失了最佳的投资置业时机，最终让自身利益受损。”北京易居房地产研究所所长牟增彬认为。
结合亚豪机构、协成机构和搜房网等多家机构调查显示，目前北京在售的近600个楼盘中，真正由于客户积累太多而严重供不应求的不到1/10，也就是说尚有500多个项目有充足在售房源在向买房人“招手”。“一方面是热点楼盘的一房难求，另一方面却是很多项目的‘等米下锅’，这的确是眼下楼市上真实发生的怪现象，需求的过于集中导致了市场需求的淤塞不畅，助推了房价的非理性上涨，导致楼市结构难以平衡。事实上众多有房可售的楼盘不乏亮点，可能更适合购买。”亚豪机构副总经理王英男表示。
“买房人在个体楼盘上的高度集中，折射出市场的明显非理智色彩。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诫，“不一定名气大、关注度高的楼盘就比其他项目更具升值潜力，不断上涨的房价正在日益透支着未来的回报空间。买房人千万不能一叶障目不见泰山，开发商也不能够被热销假象迷惑，盲目乐观。风物长宜放眼量，买房置业，依旧要坚持理性当先。”
房价超出买家预期 政策微调带来变数 新盘入市有望拉低均价
京城房价猛涨后劲不足
●8月供应量、价格双涨 成交量走低
根据北京市房地产交易管理网数据统计，不包括经济适用房和限价房，8月，北京商品住宅期房签约11043套，和7月的10998套基本持平；签约面积1261151平方米，环比7月的1337029平方米下降6%。与期房的小幅走低不同，8月现房成交却是骤降：现房签约2288套，共348879平方米，环比7月的4207套、577981平方米，分别下降了46%和40%。
而从供应端来看：8月，无论是新入市项目50个，还是新增供应套数和面积都比7月要高。根据协成机构提供的数字，北京楼市8月新增供应套数8360套，新增供应面积94.6万平方米，环比7月新增供应套数和面积分别上涨3.0%和20.0%。
而和供应量比翼齐涨的还有成交均价：8月成交均价为16795元/平方米，而7月成交均价为14633元/平方米，涨幅为15%。(如下表)
供应增加而成交减少，进而导致期房存量的叠加。8月31日，北京市房地产交易管理网数字显示，可售期房住宅72816套，而7月底，北京可售住宅期房存量只有6.9万套。
●楼市升温推动市场放量 房价猛涨让购房者止步
“房价上涨过快，导致不少买家重新观望。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《广厦时代》采访时表示，价格因素是8月成交量下滑的重要原因，特别是在介于高端住宅和低端保障房之间的普通住宅市场，观望氛围更浓。“当然房价不是制约成交量的唯一因素。”陈国强认为，上半年快速放量和大量成交有很多特殊背景，包括一季度利率、税费和价格的“三降”；而在上半年市场需求充分释放之后，下半年后续需求力量减弱，很难再演上半年的红火，“虎头蛇尾也是正常的”。
在接受我们采访时，中原地产华北区域董事总经理李文杰也同意房价上涨超出购房人心理预期的观点。李文杰表示，受下半年货币政策微调的影响，购房人也有了“房价可能下行”的期待，因此放缓了出手速度。
而对于8月供应量的增加，李文杰认为也是正常的市场反应：因为房地产开发有一个比较长的周期，一些开发商在小阳春时看到向好势头，就希望赶上这一波热销，进而加快施工进度，在八九月份形成放量。
●年内难见房价猛涨 明年走势变数尚多
“8月比7月成交均价涨了2000多块钱肯定是太快了。”不少专家都在接受我们采访时表达了这样的观点。猛涨能否持续？专家普遍认为没有可能，“政策释放的信号就不支持房价猛涨。”
今年6月，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各银行严把二套房按揭贷款的审查和发放。而在两个月后，从一些房产中介机构透露出的信息是，北京多家银行已经不再对二套房贷给予优惠，而是执行基准利率1.1倍的政策。
对此，协成机构品牌总监于川认为，二套房贷的政策收紧，支撑市场的改善型需求和大量的投资型需求会受到直接影响，而自住型需求一般承受不起目前的高房价。
“上半年楼市的投资热，主要是由高端产品投资带动。”陈国强认为，之前楼市的投资热集中在别墅等高端市场，资金主要从实体经济转移而来。而中端住宅产品的普通投资人没有那么积极，更趋谨慎。“房价出现调整、反复、震荡，也和接下去的高端住宅、普通住宅、政策房谁占据供应主力有关系。”
顶秀置业董事长刘新虎从另外一个角度分析了供应结构的变化。刘新虎说，之前房价上涨主要集中在一些老盘后期项目，开发商为了保持现金流的稳定，就会通过上调房价调控销售进度。而在9月之后不少新盘特别是大体量新盘入市初期，定价不会太高，甚至还可以把成交均价往下拉一点。
“在买家期待房价下行和开发商加大供应之后，房价上涨的幅度也会降下来。”李文杰说，市场会自动调节类似8月房价猛涨的态势，“今年内可以继续涨价的项目和涨幅都不会超过10%。”
同时，中国管理科学研究院研究员李开发也认为，像8月成交均价涨了2000多元的幅度难以持续，“预计年底成交均价能涨到18000元/平方米左右”。这和李文杰预测相符。李开发说，由于洞悉购房人的心态是买涨不买跌，开发商依然会在销售策略上小幅提高房价，“价格小幅上升、成交量小幅下降”会持续到年底。
“今年以来的一些优惠政策会不会延续？二套房贷政策执行如何？货币政策的微调能到什么程度？购房者的心理预期如何？”至于明年市场走向，陈国强认为变数还有很多，目前难有定论。
开盘项目增多 成交量跌引担扰
开发商加紧“出货”
根据多家研究机构的统计数据显示，9月份，北京楼市或将迎来今年来最为集中的新盘放量——46个项目将陆续推向市场，其中纯新盘所占比例将超过三分之一。业内人士认为，之所以出现供货量的爆发，除了“金九银十”销售旺季影响外，另一个不可忽视的重要因素则是，基于市场、政策等多个层面的信息反馈，部分开发商已经开始对未来市场走向产生了忧虑，从而加快了“出货”速度。
●开盘项目增多
压力迫使开发商加速“推盘”
据协成机构统计数据显示，9月份，北京楼市的纯新盘达到了16个，大大超出了8月份纯新盘的放量。相对前段时间多个项目“捂盘惜售”的情况而言，此次开盘的项目之多着实出乎了许多人的意料。此外，一些市场关注度较高的纯新楼盘，也纷纷加开新的楼座，以应对市场的变化。
以北五环外的华贸城为例，该楼盘原计划9月中下旬开盘，放出其5、6号楼的数百套房源。然而尚未到9月，前去登记排号的购房者就已爆满。在这种情况下，开发商决定加开其11号楼，并准备了另几个楼座随时准备推出。
业内人士表示，在目前的市场下热点楼盘供不应求并不奇怪，只是开发商尚未开盘就宣布加推房源的做法比较少见。“开发商没有采取常规的销控措施，比较合理的解释就是开发商面临资金压力或者对未来市场存在担忧。从华贸城的情况来看，后者的可能性更大。”
另有知情人士表示，下半年亚奥区域市场放量的增加可能是华贸城考虑的因素之一。“中铁、城建等多个企业的项目很可能在年内面市，由于这几个项目距离华贸城很近，市场放量的增加肯定会对华贸城的销售及定价产生影响。趁现在市场需求旺盛，抓紧出货是可以理解的。”该知情者表示。
●“价升量跌”引发现实担忧
实际上，最能引发开发商担忧的还是楼市成交量的下滑。在刚刚过去的8月，“价升量跌”已成为楼市的显著特征。
据亚豪机构统计数据显示，截至8月27日，京城8月成交的期房商品住宅为10379套，除去保障性住房外，实际成交的期房商品住房为9349套，环比7月同期，分别下降了5.2%和0.2%，与此同时，现房商品住宅成交了2003套，环比下降了49.3%，降幅相当大。与成交量形成鲜明对比的是，8月已经开盘项目的整体开盘均价达16002元/平方米，环比7月开盘均价上涨了9.6%，每平方米涨幅达千元以上。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前开发商对楼市大的走向仍然看好，而实际成交的商品房总体仍然保持着稳定的销量。但是，对于某些项目来说，抓紧时间快速出货也是务实的选择。“说到底，既要看市场，还得结合自身项目的特点，抓住市场有利时机选择最适合项目的营销方式，才能取得更好的回报。” 任启鑫说。
●8月或成为“分水岭”
房价上涨幅度将放缓
近日，中原地产发布楼市研究报告，认为上半年各地楼市呈现成交活跃的盛况，但是8月或将成为房地产政策的分水岭，未来受供应力度的加大，房价上涨有可能受到抑制。
报告指出，从近期政府采取的措施和政策来看，未来政府将加大力度刺激开发商加快开发进度。此外，政府还可能会采取增加保障性住房供应、打击囤地、加快开发等举措，从而促进楼市供应量。
亚豪的分析人士认为，8月已经开盘项目整体均价为16002元/平方米，而9月计划开盘项目的整体开盘均价有望增幅放缓；另外一方面，从成交走势来看，成交量呈现小幅回落的态势，而政策层面收紧二套房贷也会对9月楼市销量产生一定的抑制作用。因此，9月楼市的供需矛盾有望得到缓和，博弈双方的形势得以平滑，这可能会使持续走高的房价涨幅有所放缓。
环比7月同期下降4.39%
8月北京二手房成交量下降
龚小姐怀揣40万元的首付款，却买不到合适的二手房。“不到10天时间，我先后看上3套满意的两居室，却因为房主临时涨价都没成交。”龚小姐满脸无奈，“如果不是婚期临近，我宁愿再观望一段时间。”二手房市场价格的涨势，让龚小姐这样的“刚需一族”都产生了观望的情绪。
●成交量下降 观望情绪渐浓
统计数据显示，8月1-24日存量住宅网上签约套数为17726套，环比7月同期18540套，下降了4.39%。各个房地产中介门店都感觉到8月二手房需求量和成交量都有明显的下降。“从整体的数值和我们分行的数值来看，8月份的新增客源明显少了很多，7月份时每周的求购客户都在50个以上，但进入8月以来每周的求购客户还不足30个。”中原地产后现代城分行负责人王克如是说。21世纪不动产某门店负责人苗立涛认为，8月份网签数量体现的是从7月底到8月的成交量，这个数据的下降也表明这种观望情绪早在7月底的时候就已经开始产生了。
●8月份二手房市场上演拉锯战
8月份二手房市场的特点，王克用“拉锯战”来形容，“卖方要加高，买方追不动高价，业主的要价高过客户能承受的价格，所以就开始观望。”随着一手房价格的上涨，二手房业主的心理价位也随之高涨，很多业主惜售、跳价，议价空间不复存在，拉锯战由此展开。
一些业内人士认为，新近出台的二套房贷收紧的政策也对二手楼市产生了一定影响，挤退了一部分投资性需求的客户；而房价走势如迷局一样的不确定性，也使得改善型需求的客户也开始静待相关利好政策的出台，因而放缓了入市的速度。随着金九银十的到来，大量一手楼盘，尤其是大体量新盘即将入市，也在一定程度上增加了观望的浓度。
从中原地产三级市场研究部统计的数据来看，8月份以来，一居室等小户型成交量逐步走稳，三居室等改善型户型的成交量有所下降。从各个门店提供的信息也可看出，虽然稀缺性房源和高性价比的房源依然很具有吸引力，但改善型需求和一部分投资需求明显减少。
中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，今年上半年沉淀了一定时期的刚性需求得到了集中的解决，此后进入楼市的大多是投资客和改善型需求的客户。今年房价的涨势已经超过2007年，然而8月份二手房网签数量的下降，是与前半年各月增长速度相比相对减缓，下降速度并不是很明显。但尽管如此也能表现出二手房市场已经出现了观望的情绪。“8月份二手房市场成交量受挫的原因，一是由于房价上涨过快，而是二套房贷收紧的影响，投资性和改善型的业主自然会开始观望。”
●跳价时有发生 供需应遵循市场调节
“尽管8月份二手房业主跳价的现象比起6、7月份有所减少，但也在一定程度上影响了成交量。”某二手房中介人员说。在房价是涨是跌这一大环境并不清晰的状况下，很多二手中介机构想出不同的办法来应付业主跳价的行为。“我们通过提高订金额度和高额违约金等方式来约束买卖双方的行为，争取促成合理的交易。”有些二手房经纪人则从政策和市场的角度为业主分析楼市的走势以促成成交。宫萍则认为，房价上涨，二手房价格自然也会水涨船高，在目前这种购房者都相当理性的情况下，房价一旦高过购房者的心理承受价位，自然就会持币观望，二手房业主想要变现就需要根据市场和需求及时调整价格，市场供需关系中买卖双方相互依存的规律是无法跳脱的。“局部和个别的调整行为虽然也会产生一定影响，但对大环境的改变是有限的。”二手房业主应该利用自己所具有的灵活性，及时地适应市场的供需，惜售、跳价死扛着，只能助长观望情绪越来越浓。
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