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- 新房价涨25% 杭州开发商定价不看成本看胆量
- 来源：钱江晚报 发布日期：2009年09月03日 10:19
- 本周开始楼市进入“金九银十”的传统销售旺季，于是前一个周末成了近段时间以来杭州商品房推盘量最密集的两天，单主城区就有7个楼盘新开或续推房源，两天时间推出近900套新房。可售房源得到有效补充原本很好，然而记者在统计售价时却发现，其中6个续推楼盘的售价平均涨幅近25%，且这6个楼盘距离前一次推盘均不超过3个月，涨价速度之快、幅度之大让人吃惊。
A.
新开房源价格
平均涨幅近25%
我们总说“只有卖不掉的价格，没有卖不掉的房子”，如今市场太好了，以至于不仅“卖不掉的房子”没有了，连“卖不掉的价格”也没有了。
金盛曼城，6月底第一批房源开盘时，成交均价7389元/平方米，7月底第二次开盘，成交均价8097元/平方米，上周六该楼盘第三次开盘，预售证上的开盘均价提高到了8900元/平方米，短短一个月涨幅达10%。而这已经是最近续推楼盘中定价涨幅最小的一个。
另一个滨江区楼盘江南文苑，6月开盘的那批房源成交均价还在8900元/平方米左右，这批新推房源的均价居然定在了12000元/平方米，涨幅高达35%。
两个西溪板块楼盘。西溪里，最新一期房源售价定出了13000~16000元/平方米的价格区间，而其前一期的实际成交均价为12000元/平方米左右，平均下来涨幅也超过20%。和家园，6月推出的房源成交均价近13000元/平方米，这期新推房源的预定均价为16000元/平方米，涨幅23%。
下沙板块的价格最有起伏。观澜时代，今年4月第一次开盘时，成交均价约7400元/平方米，到7月新推房源时，成交均价已经涨到9988元/平方米，上周六开盘的房源定价直接凑了个整数10000元/平方米。
保利东湾，最新一批房源，清一色的大户型，在预售证上的定价是15000元/平方米，销售部对外的报价是10000~12000元/平方米。在透明售房网上，两个月前，该楼盘一批同类房源的交易记录实际成交均价约10000元/平方米。
首次开盘的紫源公寓，定价23000元/平方米。该楼盘今年初市场低迷时传出要“降配”，把价格压到20000元/平方米。实际成交价格会是多少，暂时未见分晓。
即便价格上涨如此之快，价格如此之高，销售速度仍然很快，开盘两天之后，7个楼盘的平均预定率已超过90%，其中2个楼盘称已“售罄”。
B. 房价定多少，不看成本看胆量
“现在的价格，别说买房子的人搞不懂，连我这样卖房子的人也搞不懂。”一位熟识的销售负责人直言，一般情况下楼盘价格定位要综合考虑市场、产品、成本等很多因素，但最终起决定作用的还是市场行情，一是参考市场上同类或同地段楼盘的定价，二是看购房者的价格预期，只是“眼下的房价已经不能用理性思维去解读。”
采访中，碰到熟悉的开发商，记者直接问现在的售价是怎么定出来的，得到的答案五花八门。
“旁边××楼盘单价都卖一万以上了，我们品牌、品质都比他们好，还能不涨个两三千？”某品牌房企的营销经理说。
“我们这儿以后也是新兴商务港，前景可比××板块好多了，那儿的房子单价都卖到一万七了，我们这一万五都是定低了！”某房企副总说。
“本来销售部的定价没这么高，结果方案交上去，被老板打回来了，加了两千再交上去，老板眼睛一瞪，说‘这样的价格我还需要你们来卖吗’，只好再加，一来二去就这样了。”一位营销总监说。
楼盘售价到底怎么定出来的？“比较合理的定价方法是，先由成本价加上预期利润定出一个价格基数，然后与同类、同地段楼盘价格进行比较，定一个询价标准，由销售员做客户调查，试探客户对此价格的接受程度，各方信息反馈、汇总后确定最终均价，再根据不同楼层的价格系数，做出每套房子的售价。”一位本地知名房企的项目老总私下也承认，这样的定价在眼下的市场中已经不需要了，开发商所谓的定价报告，要么没有，要么形同虚设。“应该说，现在的定价有不合理的成分，甚至不合理成分的比例还很大，可奇怪的是，它就是能被市场接受，不合理也合理了。”
C. 价格主管部门缺位
这种“随行就市”的价格策略似乎让人没什么话好说，《价格法》中明确，出让土地上的商品房是市场调节价，然而“市场调节价”的自由度，也让一些开发商迷失。记者在统计7个新开楼盘时发现，开发商在申领预售证时填写的开盘均价与其实际成交均价相吻合的极少，有的上下浮动居然近50%。
“预售证上的价格几乎都是随便填填，反正也没有人来管。”某品牌房企前期部的工作人员告诉记者，他所在的公司算是比较规范的，一般预售证上的价格与实际成交均价的差距不会超过5%，但也有开发商，明明楼盘都开第三、第四期了，预售证上的定价还是一期的。
“规范商品房销售价格行为是物价部门的事情，他们不管我们也不好管。”相关部门负责人私下说，他查过杭州市对商品房价格管理的相关规定，但找不到具体依据。
杭州市虽然没有具体规定，但浙江省是有的。省物价局去年就出台了《浙江省商品房销售明码标价管理规定》，其中明确要求商品房销售必须明码标价，“标价采取标价牌、价目表或价格手册的方式”，“有条件的还可采用互联网查询、多媒体终端查询、电子信息公告等方式”。标价内容应当“客观、准确、完整、字迹清晰、标示醒目”，而且“价格变动时应当及时调整”。
该规定自2008年2月1日起开始施行。然而在实际执行时不打折扣的开发商极少，记者在现场踩盘时总能看到：有的楼盘开盘第一天或前三天有价格公示，之后就撤掉了；有的楼盘价格手册只有销售员能看，购房者要买哪套房子就只给看那一套的价格；有的楼盘标示内容不完整，只有建筑面积而无销售价格……现如今，连在房管部门备案的“开盘价格”都是“随便填填”，所谓“明码标价”，“明”在哪里？可信度还有多少？
“市场调节价”毕竟不是“市场调高价”，给市场以价格的选择权，不等于可以不需要规范价格行为，可以不要公开、透明、公平的市场价格秩序。
房价，居然和成本无关
房价居高不下，开发商最主要的一个说法就是“成本决定论”，比如地价高了，原材料价格涨了，各种税费多了——总之一句话，开发成本不降，房价降不了。
然而事实上，目前在售项目的涨价基本和成本无关，而是“借鸡生蛋”，而且是借别家的“鸡”，生自家的“蛋”。因为周边有一宗宅地出让，地价又创了新高，所以我要涨价；因为别个楼盘售价创了新高，所以我要涨价；因为我这套房子有二三十个客户抢着要，我没法儿处理了，所以我要涨价——不管怎么样，总之，我要涨价。
市场太好了，真的太好了，横看竖看左看右看，上下左右颠倒了看，看来看去都是涨价的理由，好像谁都是力拓，谁都可以随意定价了，在这个时候来讨论楼盘定价和销售毫无意义。
楼盘涨价确实有市场需求的因素，但如果同一个楼盘早上可以卖5000元/平方米，中午可以定10000元/平方米，晚上能炒到20000元/平方米，这个市场还是健康的吗？
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