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- 又到十字路口 多项政策出台将引导楼市转向理性
- 来源：金融时报 发布日期：2009年09月02日 10:52
- 当前，实体经济尚未明显好转，过高的房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担。我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题。为了给过热的楼市降温，除从供给层面上，增加经济适用房供给外,从政策层面上，央行在继续落实适度宽松货币政策的同时，将根据国内外经济和价格走势，注重运用市场化手段进行微调。而就在银监会重申严格执行“二套房贷”政策后，国土资源部、国家发改委等部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。
房地产市场经过前5个月的楼市大幅上涨之后，在六七月份多个重点城市的楼市呈现“价升量跌”的态势，楼市似乎再次走到了“十字路口”。
价格上涨 销售转跌
7月至今，“价升量跌”是全国楼市的一个新变化。国家统计局新近发布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨，且涨幅分别比上个月高出0.8和0.1个百分点。根据环比推算，7月份房价已达到历史新高。另一方面，7月全国商品房销售面积为7646万平方米，环比6月的9465万平方米下降近20%；商品房销售额3800亿元，环比6月的4411亿元下跌近14%。这是两项指标自今年3月以来遭遇的首次下跌。
北京房地产交易管理网的统计显示，7月份北京共成交现房商品住宅4207套，期房商品住宅销售套数为12840套，其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均350套，较6月份日均385套下跌9.1%。这是继6月份成交量下滑之后第2个月出现成交萎缩的情况。
市场人士表示，近期成交量回落的原因，除新增供应量减少、“二套房贷”执行趋严等因素外，还有购房者热情的减弱。应该说，经历了前期持续火热的市场行情之后，普遍的买卖房人开始变得慎重起来，不再贸然“追涨”。
显然，管理层对于房价泡沫的担忧，将促使房地产调控政策逐步由“刺激”趋向“中性”。而在主要城市“去库存化”已接近尾声之时，调控也应从单纯的“住房消费刺激”转向“有效供给扩张”。
房价过高反而造成内需不足
目前很多城市房价上涨过快，市场繁荣之程度远远超出宏观经济面。有业内人士认为，作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，北京楼市租售比在今年上半年出现了巨大的背离，突破1∶400。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1∶250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。而房价长期脱离租金水平，从侧面说明房价偏高，住宅投资价值呈下降趋势。
与此同时，在当前外需减弱的情况下，扩大内需的关键是刺激消费增长。但从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应，影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的阻力。前不久，房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27∶1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17∶1，远远高于国际标准。虽然目前对于“房价收入比”的概念有很大争议，关于它的计算方法也没有达成统一认识，但中国社科院房地产研究专家表示，中国部分城市房价过高是不争的事实。
房地产行业的持续发展，始终不可能超越链条终端购房者的承受能力。而当前显而易见的是，实体经济尚未明显好转，就业形势依然严峻，居民实际购买力并未提高，过高的房价收入比，使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，形成挤出效应，从而造成严重的内需不足。
值得一提的是，我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度更高。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。
让房地产市场走向理性
经济学家谢国忠曾撰文认为，如果经济高速增长意味着高房价，可能得不偿失。
降低房价还需要多方努力。从供给层面上，增加经济适用房供给。目前，经适房建设情况不是很尽如人意。住房和城乡建设部提供的统计资料显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。
实际上，中央政府相当重视经济适用房建设，这两年的建设任务下达的相当急迫。这不仅因为在过去几年中国保障性住房存在着巨大的供给缺口，更重要的是，在金融危机影响下，政府希望通过加大房地产投资来拉动经济，其中最重要一项无疑就是保障性住房建设。计划3年拿出9000亿元用于保障性住房投资，完善保障性住房的决心可见一斑。
从政策层面上，为了给过热的楼市降温，央行在8月5日发布的二季度货币政策执行报告中，首次出现“动态微调”的提法。即央行在继续落实适度宽松货币政策的同时，将根据国内外经济和价格走势，注重运用市场化手段进行微调。
银监会主席刘明康在中国银监会举行的“2009年第三次经济金融形势通报会”上，也将房地产市场风险列为银行业新的风险点，要求各银行金融机构要切实加强风险管理，严守拨备覆盖率底线，在年内必须将拨备覆盖率提高到150%以上。并严格了“二套房“贷款执行标准。指出“二套房贷”的政策约束符合我国房地产市场发展实际，也符合控制房地产贷款风险的客观规律，因此，银监会将继续严格执行“二套房贷”的有关政策不动摇。
而就在银监会重申严格执行“二套房贷”政策后，国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。国家税务总局表示，近日将把房地产业的税收作为监管重点，要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。此外，国土资源部、国家发改委等部门近期对房地产调控的动作也是频频不断。
相信，多项政策出台之后，将进一步引导房地产市场走向理性。
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