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- 上市房企业绩步入上升通道 二季度净利环比井喷
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年08月26日 10:41
- 在上半年宽松货币政策的刺激下，房地产市场“价量”快速反弹。作为行业内的优势企业，房地产上市公司在经历行业寒冬后，业绩已出现较为明确的复苏。
截至8月25日晚，以申万行业划分，共有81家A股房地产上市公司公布了2009年半年报，二季度共实现净利润92.03亿元，环比增长168.93%。
业内专家表示，在当前现金流充裕的情况下，市场销售有望维持高位，同时新开工率将稳步提升，上市房企业绩将步入上升通道。
盈利大幅改善
截至8月25日晚，81家A股房企上半年合计实现净利润126.25亿元，同比增长23.80%。其中，38家公司半年度业绩实现同比增长，占比达46.91%。
虽然同比增长的公司不占多数，但从环比的角度来看，房地产上市公司二季度整体经营情况已经有了大幅改善。
统计显示，已公布半年报的房企二季度共实现净利润92.03亿元，环比增长168.93%。其中，55家房企净利润环比增长，占比近七成。
业内人士指出，虽然上半年房地产企业的净利润基本上是去年行情的体现，但从单季度的表现来看，房地产企业的复苏趋势已经十分明显。
今年以来全国楼市由低谷快速反转,前7个月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%，其中，商品住宅销售面积增长38.8%；商品房销售额达19600亿元，同比增长60.4%，其中，商品住宅销售额增长65.3%。
销售向好直接带动了地产商预收账款的增加。根据中国证券报记者的统计，上半年已公布半年报的房企共实现预收账款1280.30亿元，同比增长40.99%，较年初增长55.84%。扣除不可比因素后，80家房企上半年平均销售毛利率为37.74%，较去年同期提高0.85个百分点。
与此同时，销售期间费用的大幅下降也有效降低了开发商的成本。80家房企平均销售期间费用率为25.74%，较去年同期大幅下降了25.35个百分点。
此外，上市房企存货总量与年初基本持平，较去年同期增长近两成，其中28家公司存货较年初有所下降。但房企存货结构已有了较大变化。其中，已完工开发产品下降明显，万科、华侨城等降幅均在30%以上，体现了上半年销量大增对库存的快速消化；在建产品和拟开发土地较年初有所上升，表现为开发商加大土地储备和开发力度，保证了行业未来供应量的提升。
现金流保持充裕
就在年初，房地产资金链紧张还是影响行业发展的主要问题之一。然而随着国家信贷政策放开以及销售突增带来的回款增加，房企的现金流状况已经获得了极大改善。
根据中国证券报记者的统计，上半年76家房企经营性现金流量净值总计296.06亿元，而去年同期仅为-225.13亿元。59家房企的经营性现金流量净值实现同比增长，占比近八成，其中37家房企现金流由负转正，改善明显。除ST公司外其余70家房企的平均资产负债率为57.51%，同比下降1.55个百分点，公司的资本结构有了一定好转。
今年上半年，在新增贷款的刺激下，房地产行业内部现金充裕。1-7月，房地产开发企业本年资金来源28639亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7%；利用外资273亿元，下降33.1%；企业自筹资金9557亿元，增长9.9%；其他资金12285亿元，增长43.2%。在其他资金中，定金及预收款7179亿元，增长35.7%；个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。
除此之外，股市融资也成为房企吸纳资金的重要渠道。根据中国指数研究院的统计，今年1-7月，房地产公司通过公开资本市场已经完成融资352亿元，此外，另有304亿元的融资方案已经得到证监会批准。
业内人士表示，随着市场销售好转和国内外资本市场的明显回升，房地产企业融资活动日益频繁，有效缓解了企业的资金压力，同时也带动了开发商进行土地储备投资的积极性。
不过，国泰君安的研究报告也指出，上半年我国房地产开发投资复苏集中体现在拿地上。除了拿地之外，整体开工投资复苏进程并不快，地产业的开工投资速度远远小于固定投资增速。
开发投资有望回升
统计显示，已公布中报的房企上半年投资活动现金流量净值为-11.90亿元，而去年同期为-94.06亿元，自二季度以来开发商投资性现金流呈现净流入的态势。
业内人士指出，投资增速放缓主要是由于开发商新增土地购置面积和房地产新开工面积出现下滑所致。
中国指数研究院数据显示，2008年全年我国住宅新开工面积增幅仅为1.4%，今年上半年更是下降13.1%。其中，北京、江苏、广东降幅超过40%。
受2008年房地产市场销售大幅下降、今年上半年新开工步伐大大放缓以及部分企业捂盘惜售的综合因素影响，1-7月主要城市累计新上市面积不及去年同期。北京新上市量较去年同期下降40.8%，深圳、武汉、杭州降幅均超过20%，仅上海同比上涨3.8%。
由于新增面积小于销售速度，房地产市场去库存化也在持续进行。统计显示，北京7月底住宅可售量(包括期房和现房)为1448万平方米，较2008年底减少464万平方米，降幅达24%；上海、深圳降幅分别为38%、41%，杭州降幅更是高达65%。
与此同时，市场存货出清周期进一步降低。根据中国指数研究院的统计，以过去6个月的平均交易量来看，武汉出清周期降低了4个月，青岛出清周期缩短了3个月，北京缩短了2个月，上海、重庆、南京均缩短1个月。
作为一个先行指标，新开工率意味着未来行业的潜在供给，影响着楼市供求基本关系的变化。虽然今年以来全国的新开工面积持续低于去年同期水平，但是同比降幅逐步收窄却是不争的事实。业内普遍预计，行业未来新开工面积将继续增长。
渤海证券分析师周户表示，随着10月份新增推盘量的上升，改善型需求有望再次释放，预计2009年全年商品房成交量将同比增长30%，新开工面积同比将增长15%；8、9月份房地产开发投资有可能回升至20%以上，行业景气度下半年将继续向好。
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