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- 广东闲置土地均按规定处理 楼市四季度或现拐点
- 来源：南方日报 发布日期：2009年08月25日 11:00
- 广东省国土资源厅对记者表示,将严格执行国家和省的相关规定,对闲置土地满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,并督促土地使用者尽快动工建设；闲置满两年的,除因不可抗力、或者政府及其部门行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的,将依法收回土地使用权。省国土资源厅有关负责人表示:“只要是闲置土地,不管是否‘地王’,不管在哪个市,都将按照双方签订的国有土地使用权出让合同和国家、省有关闲置土地管理规定进行处理”。
据《新闻联播》报道,国土资源部前日表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地。下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。
据了解,对于土地囤而未建的现象,我省此前已经展开行动。在广州,针对5宗尚未动工开发且欠缴土地出让金“地王”,广州市国土房管局表示,预计将在下月前分类进行处置。广东省国土资源厅也表示,今后将继续按照国有土地使用权出让合同和国家、省有关闲置土地管理规定对闲置土地进行处理。
上半年全国用地量比增20%
今年以来,由于拉内需保增长的需求加上土地审批程序的简化,各地用地量持续增加。国土资源部耕地保护司司长、中国土地学会副理事长兼秘书长朱留华介绍:“差不多(同比)增长20%左右。”
在广东,随着国家和广东省一系列扩内需保增长政策措施的深入实施,各地纷纷加大新增投资力度,对基础设施用地的需求大幅上升,政府主导的基础设施等行业投资大幅增长,据统计,今年1至6月,广东省共批准新增建设用地面积5894.79公顷,同比增加6.45%。
而在土地市场,随着今年以来房地产市场的明显回暖,不少房地产企业纷纷扩大拿地计划。以保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海等十大房企为例,利用目前融资和政策方面的便利,这些房企纷纷踊跃拿地,仅7月就新增土地15幅,涉及金额158亿元,环比增量43%。
广东新开工面积下降45.2%
不过,在新增建设用地面积增加、房地产企业土地储备大增的同时,新开工面积却大幅下降。省统计局数据显示,上半年,广东房地产开发企业完成土地开发面积930.82万平方米,同比下降23.0%。尤其是商品房屋新开工面积2297.68万平方米,同比降幅更达到45.2%。
土地闲置的问题更因日前“广州地王晒太阳”而广受关注。据了解,广州市国土房管局日前通告了对“地王”的核查结果,在2007年产生的27块“地王”中有7宗已动工,其中3块已领取预售许可证开盘售楼,余下20宗地块仍未动工建设。
各地将核查监管已审批用地
针对这样的情况,国土资源部近日表示,下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。同时,要控制每个项目的用地标准,集约节约用地,不得突破规划纲要确立的指标以及年度用地计划,对占用农田耕地的要严格把关,确保农民的合法权益。朱留华还强调,防止借拉动内需为名违法圈地和搭车用地,真正坚守18亿亩耕地红线。
广东省国土资源厅也对记者表示,将严格执行国家和省的相关规定,对闲置土地满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,并督促土地使用者尽快动工建设；闲置满两年的,除因不可抗力、或者政府及其部门行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的,将依法收回土地使用权。省国土资源厅有关负责人表示:“只要是闲置土地,不管是否‘地王’,不管在哪个市,都将按照双方签订的国有土地使用权出让合同和国家、省有关闲置土地管理规定进行处理”。
由于牵涉各方利益以及土地闲置成本太低,中原地产研究部副经理胡广东表示,土地闲置的问题短期内很难得到根治。不过胡广东表示,从中央到地方对已审批用地的监管、规范,对开发商起到了一种警示作用。中原地产项目部总经理黄韬也认为,这有助于让楼市跳出地价爬高——房价猛涨——地价更高的怪圈,让楼市逐渐回归理性。
-市场影响
“微调”之下价升量跌楼市拐点或现四季度
进入7月以来,直接或间接针对楼市的政策调控明显增多。而7月至今,“价升量跌”亦成全国楼市的一个新变化。从今年上半年的“量价齐升”到近期的“价升量跌”,政策调控似乎已经逐渐在楼市发挥效应。不过有专家表示,即使房价很可能阶段性见顶,但目前来看楼市还未到逆转之时。加上三季度新增供应量不足,真正判断楼市是否将出现拐点,还要等到四季度。
“价升量跌”唱主调
7月至今,“价升量跌”是全国楼市的一个新变化。国家统计局新近发布的数据显示,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨,且涨幅分别比上个月高出0.8和0.1个百分点。这是今年以来70个大中城市房价环比连续5个月上涨。另一方面,7月全国商品房销售面积为7646万平方米,环比6月的9465万平方米下降近20%；商品房销售额3800亿元,环比6月的4411亿元下跌近14%。这是两项指标自今年3月以来遭遇的首次下跌。
这种态势在8月依然继续。据置业国际统计,8月深圳新房成交的下跌趋势更为明显,第一、二周成交套数仅有847、884套,比7月的日平均水平还要低。但成交价格则仍在一路攀升。来自易居中国的数据显示,8月3日-9日这一周,上海新建商品住宅均价环比上涨7.36%；而成交量为34.9万平方米,环比大幅下滑20.6%,创今年3月中旬以来近20周新低。而在广州,阳光家缘网签数据显示,8月3日-8月9日这一周,广州网签住宅1278套,与上周成交的1569套相比,环比下降19%。
综合各方面的分析来看,近期成交量回落,除新增供应量减少等因素外,购房者的热情逐步减弱并进入观望状态成为关键。在经历了上半年市场的“火爆”以后,购房者更加趋向于理性购房,不再贸然“追涨”。
政策“微调”不断出手
进入7月以来,直接或间接针对楼市的政策“微调”出手明显增多。
7月,银监会重申严格执行在实际操作中已有松动的二套房贷标准。8月4日,国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨。8月5日,国家税务总局表示,近日将把房地产业的税收作为监管重点,要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。当晚,央行又发布货币报告,首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。日前财政部又发布《我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告》,表示应关注货币资金投向,防范信贷资金进入股市和房地产市场,助长泡沫和引发通货膨胀。
中原地产胡广东表示,对当前的楼市来说,政策因素成为左右方向的重大力量。虽然适度宽松的货币政策大方向未变,但对于楼市来说,面临“微调”在所难免,尤其是二套房贷政策变化,对楼市影响重大。近日披露的数据显示,全国7月份信贷增量仅为3559亿元,不及6月份新增信贷量的四分之一,创适度宽松货币政策实施以来贷款增量月度新低。而笔者走访各大银行网点发现,尽管部分银行并未完全严格执行二套房贷标准,但与上半年相比也已明显收紧。
四季度或现拐点
不过,不少业内人士在接受采访时指出,现在说楼市面临逆转还为时尚早。一方面三季度是传统的楼市消费淡季,而目前各大城市新增货量不足,也在一定程度上影响成交。合富辉煌首席市场分析师黎文江还表示,很多开发商在今年上半年就完成了原定目标,因此开发商“不差钱”,短期内房价下调的空间也相当有限。因此有专家分析,四季度将是判断楼市是否将出现拐点的重要时点。
以广州为例,合富辉煌的数据显示,整个下半年广州预计将推出新货33000套左右,加上余货28000套,可售货量在61000套左右。黎文江表示,这30000套新货将主要在“十一”之后推出,一旦大量新货上市能够吸引购买的话,那相信第四季度的成交量将重新回升,房价也可能稍稍上涨。
但胡广东指出,预计第三季度的均价仍将维持在高位,甚至略有上涨。到了第四季度,价格将成为左右成交量的最关键因素。如果10月新货价格仍然超过多数购房者的支付能力,成交势必继续萎缩,那高房价也将难以维持。
深圳市道然企业管理顾问有限公司总经理任辉也表示:“目前,以深圳为代表的一线城市房价已脱离了刚性需求所能支付的水平,在四季度到明年一季度出现回调难以避免。”
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