-
- 行业情报 > 房地产 > 正文
- 深圳楼市持续滞涨观望渐浓 高端住宅热度不减
- 来源：深圳特区报 发布日期：2009年08月21日 10:01
- 出手还是观望？这个问题最近一直在邓先生家中被拿出来讨论。从过年后他家就开始在南山看房，本来准备精挑细选后在今年年中出手，装修后赶得上明年春节搬家。可是没想到从那时起，看中的几个楼盘售价一涨再涨，这令邓先生一家越来越心急：难道今年年初的时候已经是楼市的末班车，他们又再一次错过最后抄底的机会了吗？
自住客观望情绪浓
在春节后持续了几个月的高成交量之后，随着房价的逐渐抬升，深圳许多自住型的置业者现在都处于买房的两难时期。在这时的置业就像是一场赌博，赌的是楼市的未来：出手的人赌的是未来房价还会继续往上走，现在不买将来更买不起；而依然观望的人则赌房价有一天又会掉头向下，现在买房有跌回负资产之虞。
从数据上来看，不少置业者还是选择了对高房价说“不”。据置业国际统计，7月份深圳楼市的“价升量跌”依然十分明显。新房成交均价继6月份上涨15.6%之后，则再次上涨了6.5%，达到15875元／平方米。而当月成交新房仅5501套，而在6月份下降17.7%之后，再次大幅下挫21.2%。
而进入8月，深圳新房成交的下跌趋势更为明显，8月的第一、二周成交套数仅有847、884套，比7月的日平均水平还要低。但成交价格则仍在一路攀升。目前的楼市房价上涨已是普遍情况，从关内到关外，从一手房到二手房，几乎没有例外。这使得经历了去年楼价下滑的置业者多少有些心理不平衡。尽管7月以来，普通住宅的上涨势头已经有所减缓，但高房价的副作用则在成交市场上得到了充分体现。
随着自住客的被挤压出市场，他们也不再是成交市场上的绝对主角。在宝安中心区某楼盘，去年的自住人群占了几乎95%，而今年这个比例则下降至七到八成。而在其他楼盘，这种下滑趋势更加明显。以目前的楼市运行趋势看来，自住型置业客户可能将继续被市场挤压，而未来投资客和改善客户在成交量中所占的比例可能将继续增加。
高端住宅热度不减
比起普通置业者，高端住宅的买家的心态则更为复杂。8月至今新入市的楼盘不少是豪宅产品，而在目前尚属淡季的市场中，豪宅走势仍然比较抢眼。日前位于华侨城的某知名豪宅开盘，由于关注者众而推盘量寡，十分抢手，现场甚至有不少铩羽而归的老板。
从成交结构上看目前包括高端住宅在内的大户型产品所占比例较高。据星彦地产统计，在7月，新盘入市产品成交以3房及以上的中大产品为主，成交比重为54%，改善型需求在当月成交结构中所占份额颇大。豪宅中的平层大户产品尤为热销。
随着经济的有所回暖以及通胀预期的加强，目前看好豪宅市场的投资者不在少数。一是资源稀缺，另外是资产的保值增值功能。目前市场上的豪宅买家主要是实业减产或结业后，资金富余的“老板”，以及专业级的炒房团体或小机构，另外还包括本地和境外的个人投资客。从主导属性上看，这类房地产需求的本质有由消费品向投资品异化的趋势。
但目前这个豪宅购买团体中也有起些许变化，近期在房价渐渐上行到非理性空间后，一批专业的炒房团体已经出现了率先撤退的苗头。因为房价的渐长，短期获利越来越不易，许多炒房客开始只出不进，抛售手上物业。而目前仍在豪宅市场中起主力作用的是“实业老板”群体，他们选择豪宅产品，主要看重房地产物业的长期成长价值，以长期持有，保值抗通胀为目的，他们的资金主要流向代表城市未来发展方向的新兴热点区域，高端大户型物业，大宗商用物业。今年深圳豪宅走势抢眼，但不排除下半年豪宅的成交量也会逐渐进入一个“缩量”的过程。
缩量趋势可能将持续
作为上半年主旋律的“供不应求”趋势，下半年可能将被逆转。近期，连续7个月供不应求的局面，开始被供过于求所取代。这显然是由于房价的居高不下，引发市场成交的低迷，从而使自住与投资需求都有所下降，在楼市出现变数下，开发商开始以加强推盘节奏来鼓动市场，从而使供求关系发生逆转，置业国际统计，7月份的供求比率(供求比率＝销售面积／批售面积)由此下调至0.9。
深圳市房地产研究中心副主任王锋特别指出，今年房地产业的回暖已经从年初的“政策利好引发自住需求入市”，逐渐转变到为“市场销售快速上升引发房价较快上涨，并有挤压自住性需求”的迹象。近两个月市场分化的趋势明显，一方面市场价格较便宜的二手房销售规模较大，7月份其销售规模近乎一手房的两倍；二是一手房市场内部分化明显，更具投资价值的大户型住房成交呈现“量升价涨”，而小户型则呈现“量跌”态势。
值得注意的是，市场存货消化过快所引起的投资性需求入市，以及由于“恐慌”而超前释放的自住需求，是近期房价上涨的主要因素。针对这种情况，近期深圳金融监管部门已经出台了相关政策，以抑制投资需求和封堵信贷资金违规进入房地产市场。下半年在市场自身机制作用下，以及房地产主管机构、金融监管机构对市场秩序、信贷监管力度的加强，下半年深圳房价较快上涨的局面有望得到有效的控制。
另一方面，近日披露的全国7月份货币信贷增量仅为3559亿元，不及6月份新增信贷量的四分之一，创适度宽松货币政策实施以来贷款增量月度新低。
有分析人士认为，近期在关于信贷增长的政策表述中，央行强调的是要保持货币信贷“适度”增长，这可能预示着下半年的信贷市场可能将有所收缩，这将多少削弱楼市高歌猛进的势头。
而万科董事长王石也对房价走势作出了自己的判断：“今年六、七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。只要严格起来，房价仍旧会下来。”
有业内人士则认为，即使处于政策真空期，如果市场成交持续大幅下滑，房价水平也将出现调整。但今年以来，开发商的存量压力和资金压力已经明显缓解，房价发生大幅调整的可能性比较小。若房价处于高位运行，将使下半年楼市继续维持缩量。
-
