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- 库存快速消化 京沪新房供求缺口继续放大
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年08月19日 10:02
- 北京、上海新房供给继续偏紧，新开工面积大幅低于同期商品房销售面积。7月份，北京市住宅销售面积为168.6万平方米，住宅新开工面积仅为68.1万平方米，占销售面积的比重不到一半。无独有偶，上海7月份销售商品住宅307.05万平方米，住宅新开工面积为135.07万平方米，占销售面积的比重同样小于一半。月度数据显示，京、沪两地新房供需缺口继续放大。
业内人士指出，今年前7个月京、沪等一线城市新开发面积下降幅度较大，市场主要以消化库存为主。随着销售迅速回暖，短期内行业供求矛盾或将进一步加剧。
新增供应不乐观
根据北京市统计局数据，1-7月全市住宅销售面积1014.4万平方米，同比增长1.5倍，比2007年同期增长20.5%。住宅新开工面积为533.8万平方米，同比下降42.4%，降幅比上半年缩小3.6个百分点。
尽管新开工面积同比降幅有所收窄，但是销售面积和开工面积的供求缺口却进一步扩大。7月底，北京市累计供求缺口已经达到480.6万平方米，7月当月供求缺口达到100.5万平方米，环比上涨30.18%。上海市所面临的情况与北京市相同，7月份供求缺口为171.98万平方米，环比上涨3.03%。
供求缺口的不断扩大导致新建住宅价格连续上涨。统计显示，3月份以来，北京市新建住宅价格环比连续上涨，且涨幅加剧。3至6月各月新建住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%、0.5%和0.3%，7月份环比涨幅达1.4%。
宏源证券研究员杨国华表示，房地产需求的变化可以直接在市场上体现出来，表现为销售的快速提升；而供给由于周期较长，具有滞后性，短时期内难以实现较大变化。目前大中城市可售面积大幅下降，行业库存急剧减少。而新开工到形成供给，至少需要半年时间，短期内市场供应偏紧。
中国指数研究院数据显示，7月份，北京房地产市场新增供应延续下滑走势，仅有35个项目获得预售许可证，其中，28个为住宅项目，环比6月份减少了6个。另外，北京7月入市的住宅项目中，仅有2个为纯新盘。
尽管随着销售回升，开发商们“以销定产”，开始逐步调整年内的计划开工面积，但杨国华认为，万科等大型开发商纷纷上调计划新开工面积，虽然较年初悲观的预期有所增加，但调整幅度并不大，与2008年相比仅仅上调10%，仍未达到2007年的水平。
库存快速消化
在经历了上半年量价齐升之后，房地产市场热度逐渐趋于平稳。由于二套房贷持续紧缩等多方面因素影响，开发商对后市普遍抱有谨慎乐观的态度。
中国证券报记者统计发现，截至8月17日在已公布半年报的45家房企中，存货较年初下降的仅为14家，总量与年初基本持平，较去年同期增长近一成。其中，在建产品的比重较年初有所上升，但涨幅有限。
业内人士指出，开发商对后市的谨慎态度，使得企业将存货维持在一个基本稳定的水平。目前市场上部分已取得预售许可证的项目选择延迟开盘，或采取一次领证多次推楼的方式放缓销售进度，实际推盘量并不高，大部分在消化市场中已有的库存。
根据中国指数研究院的数据，北京地区的可售商品住宅量持续下行。截至7月31日，北京商品住宅(期房及现房)可售套数为10.60万套，环比6月底下降了3.28%，下降速度小于前几个月。若考虑7月商品住宅新增供应套数环比下降16.44%，市场去库存化速度有所放缓。7月份，北京商品住宅市场出清周期由8个月缩短至7个月。
专家指出，房地产市场在经历上半年的强劲复苏后，各大城市的库存商品房源已基本消化完毕；而短时期内新开工面积不能跟上，难以有效缓解供不应求的局面。
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