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- 广州或出新地王 专家预警地价到楼价四成应收手
- 来源：南方都市报 发布日期：2009年08月18日 10:41
- 广州今年最大规模土地出让将在今天下午举牌竞拍，总面积超过41万平方米的10幅土地将把今年的土地供应推向高潮。
房地产市场会不会买账，惩治“地王”后的广州是否会让开发商望而却步？一切将在今天下午见分晓。
南华西地块或成区域地王
今天出让的地块中位置最好的就是海珠区南华西旧城改造地块，该地位于南华西路以北、滨江西路以南、鳌洲大街以东、漱珠涌以西，用地面积达到18487平方米，不仅是广州旧城改造推出的的第一幅住宅用地，也是广州今年放出的单幅规模最大的住宅用地。
这幅罕见的市中心黄金靓地被业内认为是有史以来出让附带条件最多的一块地。出让公告显示，南华西地块开发商要保留地块范围内总建筑面积约4020平方米的骑楼街和一栋8层的住宅楼；同时还要交付约5500平方米回迁房及130平方米复建房。此外，开发商还须将约8000平方米的回购房按7500元/平方米的价格出售给该地块申请回购的被拆迁人。
南华西地块总建筑面积达到4.6万平方米，起始价为1.33亿元。但除去上述保留、回迁和回购房面积，实际可面向市场销售的面积只有约2.5万平方米，占总建筑面积不到六成。这样算来楼面地价已经升至5293元/平方米。
即便如此，该地块还是获得不少开发商的追捧，截至昨日19时，该地块有3家开发商参与竞价，最高报价达到1.66亿元。广东中原房地产项目部总经理黄韬认为，该地会受到开发商争抢，不排除出现区域“地王”的可能性。
两幅限价房用地将转为商品房用地
今日同时出让的还有黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地段住宅用地，面积超过11万平方米。
曾在2007年出让过的花都区和番禺区两幅限价房用地也将在今天转变土地出让性质重新出让。这是广州首次将限价房用地转为商品房用地，原因是政府部门认为楼市调整后限价房的需求有所改变。
此次出让的花都、番禺限价房地块，都是在2007年底楼市开始转冷的时候卖出的。当时，花都限价地以楼面地价1232元/平方米、最高房价3900元/平方米，被茂名亨利房地产轻松拿下；番禺限价地则以楼面地价2778元/平方米，最高房价5500元/平方米，在95轮激烈争夺后被奥园地产拿下。据了解，两幅限价地约共建成2823套90平方米以下的中小户型。
但截至昨晚，这三幅用地都没有开发商报名竞买，这就意味者可能遭遇流拍，而两幅限价地可被原开发商继续开发商品房。业内普遍认为，如果限价房直接转为商品房，等于是原开发商以限价地的成本开发商品房卖楼，将带来丰厚利润，对业内来说造成了不公平。
南华西地块必须半个月交齐地价
值得注意的是，广州这次明确了土地出让金的征收和处罚规则。其中南华西地块要求竞得开发商交付地价的20%作为定金，而以往通常是交纳出让底价的10%作为竞买保证金。南华西地块还要求开发商在土地出让合同签订之日起15日内一次性付清出让价款。
黄埔区住宅用地这次明确，开发商可以分两期支付地价，但自土地出让合同签订之日起30日内必须付清总价款的70%。如果开发商不能按时支付地价，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日就要被收回土地。
这次土地出让也是广州市大规模整治开发商竞买土地违约后的首次大规模出让，据广州市国土房管局上周通报，广州2007年卖地最疯狂一天诞生的5宗地王至今全部拖欠土地出让金，甚至有开发商因为地价太高而不想开发。
专家预警
地价到楼价四成就该收手
恒鑫地产集团企业发展中心黄俊怡表示，今年以来的住宅成交高潮为各大开发商带来了大笔资金回笼，加上对于后市持续回暖的预期，今日拍卖的土地，尤其是住宅用地将出现相当激烈的竞争局面。他甚至预测广州房地产一级市场将因此进入非理性周期，资金实力较弱的中小型房地产企业的危机感将越来越明显。
“拿地前房企一定要掂量自己的口袋。”合富辉煌首席市场分析师黎文江的观点与黄俊怡基本一致，但他同时提醒开发商注意拍卖风险，当土地价格上升至周边楼价的30%-40%就应该适可而止，避免重蹈近期出现的“地王”因欠费而被政府收回的覆辙。
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