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- 任志强:政府为何不控"面粉"价格 "地王"不怪房企
- 来源：中国经济网 发布日期：2009年08月14日 10:19
- 在今年两会期间，关于“土地价格降，房价就会跟着降”的观点在各代表委员当中达成了某种共识。然而也就是在这种共识下，今年仍是“地王”频现。对于为何在调低地价的呼声中为何仍会出现天价土地，地产大鳄任志强认为，“一定是供求关系恶化的结果，如果土地像商场中的电视机一样有充分的攻击并可以随时购置，会有天价地吗？如果不是为了谋求最大收益而采用拍卖的举牌方式，而是将拍卖换成更有效的招标方式，会有这种天价吗？也许仍有天价地(因为天价地的衡量标准变了)，但会有这样的高价和这样的社会轰动效应吗？会对现有的楼盘与二手房产生这样大的冲击与拉动吗？为什么政府只控制面包的价格，而不调控面粉的价格呢？”
根据国家发展改革委、国家统计局最新的调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。环比增幅创自2007年11月以来20月新高。
任志强在其个人博客中指出，解决土地供给的制度性问题是防止天价地出现的根本，而不应将板子打在开发商屁股上。“也许正是政府在有意的为谋求第二财政而在吹泡沫。”
据介绍，国土部公布了620个项目的地价情况，试图用土地出让时的价格占房价中的比例来说明不是土地在推动房价，而是房价在推动地价。而任志强则认为，其实土地所占房价中的比例与房价是否增长根本无关，而只能证明房价中政府借土地出让而获得的收益的比重和份额。对此，他指出三方面问题：
首先，国土部公布了土地出让金在房价中所占的比重，但为什么不公布土地出让价格在房价中所占比重的增减变化。“如果几年前土地出让金所占房价的比重是5%或10%，今天是23%，明天是40%，那么不就可以清楚的看出是土地在推动房价吗？如果土地所占比重是从40%下降为23%，还有人会说是地价推动房价吗？”
其次，不管土地价格所占比重有多少，还要看房价中的哪一部分的费用在增长、哪一部分的增长最高，这部分的增长就是推动房价增长的主要原因，而与所占比重毫无关系。“如果增长的主要是房价组成中的土地价格，而非建安、建材或税费，那么房价增长的原因与比重无关，而只与土地那部分成份在快速上涨有关(人工、建材等也会增长，但增长的涨幅小于土地)。
另外，土地价格的上涨导致重置成本的上涨，必然产生房屋价格的“加速度”作用。“假定同样的土地，原价2000万元，现价5000万元。表面看用原价2000万元购买了土地的开发商借土地的涨价可以多获利3000万元，但除非这个开发商借此而收手不干了，那么这个开发商就可以与税务局共同分配这3000万元的税外利润了。如果这个开发商要继续投资开发，那么这3000万元就会在重置成本中重新回到政府的口袋里。如果税务局从中分走了一部分，那么开发商的收益则在账面盈利之后获取土地的能力减弱了。被社会认为是发了暴利财的开发商，原来拥有十亩地的资本而现在反而只能买八亩地了。这个被称为是暴利的地主土地反而更少了，土地的出让价格暴涨中财产缩水了，再买同样的土地时低价也许又涨了7000万元。
如果开发商的资产要想不缩水，那么就必须在同样的土地涨价了3000元之后迅速的让楼盘涨价，不但要超越3000万元赚出一个土地增值税和利润所得税的钱，还要有额外的利润，否则无法让同样的十亩地盈利后变成十亩地以上的土地。而这种土地涨价造成的重置成本的涨价“加速度”，就不是可以用土地所占的房价比重来衡量的。但市场并不接受这种“加速度”，绝不是可以用土地所占的房价比重来衡量的。
任志强表示，土地部门可能只管土地的初始出让价格，不管因此而产生的其它成本和税费，而这些都应该是土地成本中的一部分。“土地部门根本未考虑重置成本的实际涨价中要扣除各种税费而产生的楼价‘加速度’影响。但无论如何都不能因土地占房价的比重来推卸土地涨价时房价涨价的‘罪源’。土地出让金是国家收取的所有权租金，这部分组合在取得之初就必须交纳3—4%的契约税，而进入房价之后又再次收取了房价中的契约税。这种费上费、费上税的重复性征收都是因土地而产生的成本中的一部分。重要的不是土地占房价中的比例，而是其合理性与增长动力对房价的影响。”
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