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- 到珠三角炒楼想好再出手 专家提醒市场存在风险
- 来源：深圳商报 发布日期：2009年08月20日 09:49
- 每逢周末，一车车的看房团满载着深圳投资客向惠州和东莞出发，粤B车牌的私家车频频流连在各新楼盘……随着深圳房价一路高歌，作为二线城市的惠州和东莞，房地产市场也逐渐恢复元气，2008年全面撤退的深圳投资客，近期对周边城市的楼市重燃热情，但经历过楼市调整教训的深圳投资客如今出手更加理性、谨慎。
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现象
异地看房 热情高涨
除了自驾车到东莞和惠州看房，深圳不少投资客更热衷于参加各种“看房团”，因为不仅全程免费，连提供的午饭都非常丰盛。据了解，上半年还只是零星出现在东莞和惠州个别楼盘现场的深圳客，从7月开始变成了有组织的集体看房。各种房地产网站和深圳媒体以及楼盘都组织了大量的看楼团。记者8月15日跟随一个约50人的看房团，从深圳出发，前往惠州。在和团友的交谈中，记者了解到，他们大多以投资为目的，个别为自住，有的近来已经多次前往珠海、东莞、惠州等周边城市参观楼盘，投资经验有的还比较丰富，名下有两三套房产的比比皆是，团友间交流起房地产的投资经验来也是滔滔不绝。
“现在投资房地产有两个趋势，即豪宅或者小户型。我的经济实力一般，就选择小户型。”67岁的肖老退休后经常关注楼市，去年底，老人在南山“抄底”了一套180平米左右的复式房。投资该房后，深圳动辄上万的房价让老人难以继续本地投资，于是开始转战周边城市，每逢周末，肖老就积极报名参加各种异地看房团。以8月15日参观的惠州城区两个楼盘为例，房价约在4000元～5000元／平方米，而且40～50平米的小户型总价只在20万元左右，周边生活和交通配套都不错，楼盘已成为众多看房客的首选。
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心态
出手谨慎 自住增加
虽然周边二线城市楼盘的低价格令深圳客看房热情高涨，但是真正想要下定或者谈价格的客户却寥寥无几。记者日前跟随的惠州看房团一天参观了四个楼盘，只有一宗成交。许多人连续几周跟团去看房，还是迟迟下不了决心。他们表示，投资附近城市房市得谨慎，需仔细了解周边情况以及各种发展政策再做决定。
“买了房子出租不了，转不了手，每月还得交管理费和水电费。”回想起2007年在惠州大亚湾的买房经历，王小姐非常郁闷。2008年，她还曾经大闹开发商总部，要求退房未果。“以后投资周边城市的房产，一定要了解整个城市的地理环境，起码要知道这个城市哪个片区比较繁华，历史房价的高低，所感兴趣的楼盘与周边房价比较等。”而此次重回惠州，她主要也是“看看”。
总部位于深圳的珠三角地产网主编刘轩接受本报采访时介绍，今年3月以来，该网站就陆续组织了到东莞和惠州的看房团，由于经历过2008年楼市调整，今年深圳投资客以长线为主，更加看重租金回报率，出手也很谨慎，不再像当年买白菜一样“人去楼空”。另外，刘轩说，今年深圳客的自住比例增多，从2007年的5%上升到如今的35%左右。自住买家一部分是由于没有深圳户口，为了让小孩受到良好教育，到周边城市买房入户；还有一部分自住客原来在深圳工作，但由于供职的企业迁址到周边城市，所以要到新的城市重新置业。
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风险
瞎子摸象 难以脱身
业内专家认为，虽然不少深圳投资客在深圳楼市投资经验丰富，但却往往倾向用深圳的眼光来判断其他城市的房地产市场，而这种套用的经验有时并不管用，也存在着较大风险。
“大多数深圳投资客的理财技巧还比较稚嫩。”深圳房地内参总经理尹香武表示，例如，投资客比较深圳和周边二线城市的房价，往往只看绝对价格，忽略了相对价格，即由于存在供应较少与需求较大等因素，深圳2万元／平方米的房子或许比惠州5000元／平方米的房子更有升值潜力。
尹香武提醒，外地城市对房地产市场的管理模式与深圳不同，对于投资客来说，往往是“进去容易，出来难”。以东莞为例，东莞的税收及办证手续、还有二手房的交易手续及税收、流程等与深圳完全不同。有东莞当地媒体曾经这样评价来自深圳的盲目投资客：“用另外一个市场的眼光想当然地来看东莞市场，显然是瞎子摸象。失败是铁定的！”
据了解，东莞房地产市场管理仍然存在不合理之处，二手房交易成本比深圳要高。全国都是以购买时间为准，而东莞则以出房产证为准。东莞入伙10年多的房子，开发商没有积极配合去办证的比比皆是，这无形中要让交易成本增加5.5%。而你要卖东莞房子则需要评估，评估价值又需要地税局认定。这就是说房子买卖的价格，不是买卖双方商定就有效的，而是地税局要你按照什么价格纳税，你就必须按照什么价格纳税。如此，在东莞卖房必须要达到30%以上的利润，才有利可图。如此，2007年在东莞买楼的人，基本是亏本的。
另外，外地城市的经济发展水平有限，需求较少，而新楼盘更新速度快，投资的房产很容易遭到淘汰。例如，深圳的人口达1000多万，经济水平相对较高，能够购买房子的人也较多，投资一套物业很容易转手或出租。但惠州人口不到200万，经济和深圳还有距离，外地人也不多，在这种情况下，除了极个别的商业旺地，房产想转手或者租赁都很难，就算是勉强出手了，也很难达到自己期望的收益率。
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