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- 宁波房价为何领跑全国：高地价推高房价上涨预期
- 来源：中华工商时报 发布日期：2009年08月21日 09:58
- 谁也没有想到，房地产行业在上半年会从“小阳春”式的复苏一夜进入“盛夏”。曾经资金链紧绷的地产商们，忽然之间变得“不差钱”了。而国内各大一线城市频频登场的“地王”，在推高周边房价的同时，也推高了人们对未来房价的预期。
宁波是这轮复苏的典型。据国家统计局宁波调查队调查，继2007年10月宁波新建住房销售价格以19.1%的同比涨幅“领衔”全国后，今年7月份宁波房价同比上涨4.3%，居全国第二位，而其中宁波市新建住房销售价格同比上涨6.4%，涨幅居全国第一。
先是频频出现的地王引发无数关注、推高房价预期，到如今“领衔”全国的房价涨幅，这一轮房地产市场竞争，宁波算是赚足了眼球。
但泡沫之忧也越发甚嚣尘上。
一些业内人士反映，没有料到这轮反弹力量如此惊人。如果“抢房潮”持续下去，原本就处于高位的房价不断上涨，将加速形成楼市泡沫，且这一轮泡沫的规模可能超过2007年。
大规模的拆迁“推波助澜”
“今年上半年新一轮城市建设和轨道交通建设大规模拆迁工作启动，两大因素带动宁波市中心城区房屋交易量上升。这是7月份宁波市新建住房销售价格同比上涨6.4%的重要原因。”宁波市统计局的相关人士分析说，由于“五路四桥”项目的建设，截至5月底，累计完成拆迁协议签订2700多户，完成拆迁协议签订面积51万多平方米。大规模的拆迁增加了大量刚性需求。业内人士分析说，一般拆迁户再次选购商品房，除了套数增加外，住房面积也极有可能超过以往。
对于本次宁波新建商品住房价格同比涨幅“领衔”全国，业内人士都表示不意外：“宁波的房价增长与一线城市比相对滞后，这是价格传导的结果，再加上7月是传统意义上的淡季，国内很多城市都处于房价稳定月，但是宁波今年7月份的市场却站在高点，这样一比，宁波同比涨幅领先就很容易理解。”银亿房产策划部人士分析认为，宁波上半年房地产市场实惠型消化后，相对高价楼盘、高价户型也进入了销售加速期，因此7月份一些高端楼盘的成交也拉动了整体价格的上扬。
华星房产策划咨询有限公司总经理也认为，这次宁波拿第一有其“特殊性”。“金融危机让很多人把资金投入到地产，作为资产保值的一个载体，再加上通胀的预期各种大环境让房地产意外景气，而宁波这次较大面积的拆迁和城市各项基础建设的投入等都托起了宁波目前地产较好的基本面，从供需来看，宁波的地产是相对局限的市场，相对于国内一线城市来说，全国各地的投资者并不会大量涌入宁波买房，宁波的房地产市场基本上还是‘自己人’在买房，但是宁波本身的供应量略显不足，而在今年的大需求下，供应更是捉襟见肘。受供需因素决定，供应没有跟上需求就要向上走，必然导致宁波的房价快速攀爬。从土地成交而言，宁波频频出现地王，连近郊都出现了区域地王，让周围房价都为之一‘振’。”
高地价推高房价
涨幅背后到底有没有泡沫？这是被普遍关心的一个问题，各方意见云云。“宁波房价走到这个高度，也不能完全排除有追涨的成分在内，但是更多的因素是价格与市场的反弹。”这是宁波业内比较认同的一个说法。
在全国各地地王频出，土地市场风起云涌的背景下，最近两个多月来宁波土地市场也未闲着，甚至连近郊都出现区域地王。
6月1日，雅戈尔置业以8707元／平方米的楼面地价拍下鄞州新城区联心一地块，成交总价达到10.283亿元，成为鄞州区的新地王。6月5日，慈溪浙江祥生房地产开发有限公司分别以楼面地价每平方米8335元、8243元拍下浒山江以西两个地块，成为慈溪新地王，土地出让总价高达10.89亿元。7月30日，宁波国家高新区诞生新“地王”，梅墟新城南区地块区域市场6500-7000元／平方米的房价，拍出8170元／平方米的天价。
高地价已实质性地推高了房价上涨预期，目前来看，还是市场供应量不足导致价格上扬，供需关系不能打破的话，价格还会继续向上。相对于其他城市而言，宁波的房价还在理性范围之内，而且还有一定上升空间，否则开发商不会这么疯狂拿地，由此也证明宁波市场整体来说还是健康的。
业内人士称，未来宁波市场可能出现的并不是普涨状态，而是分化。比如金地高价拿下梅墟地块，势必要做高品质项目，比如将来该楼盘售价会在1.5万元／平方米以上，但是并不说明周边楼盘也可以卖出这么高的价格，一个并非普涨而是价格分化的市场也说明宁波的价格泡沫不存在。
国土资源部前不久公布了地价占房价成本调查结果：“地价占房价15%-30%，平均是23.2%，因此地价不是推高房价的最终因素。”但是很多业内人士，包括SOHO中国董事长潘石屹坚持认为，就是地价推高了房价。
地王频出，步步推高房价，在当前实体经济尚未明显好转的形势下，必然导致房价和购买力之间的更大脱节。
价升量跌，该如何看调整
与房价涨幅持续走高同步出现的，是宁波楼市成交量出现的大幅萎缩。据宁波迪赛提供的数据，7月宁波市四区成交量较上月下跌了近40%。与此同时，在高房价面前，多个重点城市的楼市呈现“价升量跌”的态势。分析称，这既与近期楼市新增供应量不足、“二套房贷”政策严格执行有关，也是房价不断上涨将部分购房者“逼入”观望状态的结果。
价升量跌虽不是楼市逆转的风向标，但细心人士或已发现各种释放微调信号之举。8月4日，国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨。8月5日，国家税务总局表示，近日将把房地产业的税收作为监管重点，要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。5日晚，央行发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。此外，国土资源部、国家发改委等部门近期对房地产调控的“小动作”也是频频不断。
“宏观政策将极大地左右宁波下半年的楼市。”宁波国骅房地产人士表示，“二套房贷”政策是关键。尽管银监会出台的“二套房贷”政策早已实行，但今年上半年的宏观政策较为宽松，各商业银行的执行力度也不一。“信贷政策一旦从严从紧实施，对一手房的销售影响会比较大。”21世纪不动产宁波区分部工作人员说，在一手房购房者中，有八九成客户选择按揭。“这么一来，可买可不买的市民，考虑到首付和利率问题，可能会暂缓购房计划。”因为按照银监会发布的政策，只要认定是“二套房贷”的，首付比例不得低于四成，利率要在现行基准利率上提高10%。
不过，“二套房贷”政策对二手房销售影响有限。根据二手房购房者的购买习惯，选择按揭的比例为七成左右；而在这七成客户中，首次置业与购买二套以上的客户比例为4：6。“估算后，仅四成二手房客户会受‘二套房贷’政策影响。”
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