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- 专家谈如何判断房地产市场是否回暖
- 来源：上海证劵报 发布日期：2009年04月01日 09:59
- 袁雪峰 水星投资副总经理
当前，由于楼市成交量的回升，对于房地产市场是反转还是暂时回暖的争议很大，我个人认为，中国的房地产是一个很复杂的产业，受政策影响非常大，不能仅凭成交量一个指标来判断整个市场的走势。更何况这个指标还存在着需要修正的地方。
今天的房地产市场已今非昔比。在我看来，2004年“8.31大限”(经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让)以后，房地产市场被人为切分成两个子市场—一级开发市场即土地整理市场、和二级开发市场即楼建市场。之后经过几年的发展，二级开发市场又细分成住宅开发市场和商业地产开发市场两个子市场。由于商业地产领域缺乏金融工具的支持，其市场一直不温不火；又由于住宅开发市场是一种快速现金流业务模式，因此其市场多年来一直非常旺盛乃至形成巨大的价格泡沫，使得政府一次又一次的调控它。对住宅开发市场最重要的调控政策要数2007年8月13日国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(〔2007〕第24号文)，它意味着政府又将住宅房地产市场切分成两个子市场—商品住宅市场和保障住房市场。商品住宅市场就是过去有泡沫的狭义的房地产市场，但其面对的消费群体发生了严重变化，即中低收入阶层和城市化过程中的农民等群体都被归到保障住房市场的消费群体里去了。本轮4万亿刺激计划中的9000亿元就是用于保障住房市场投资的。24号文出台之后的第一批大规模面市的保障房应该是在今年内陆续推出市场，并对整个房地产市场开始产生积极影响。
这样一来，各种统计数据，由于市场内在因素发生了变化，其数据要想进行纵向比较，都应该作出一定的修正才能正确使用。
结合上面的粗浅分析，我认为判断市场是否真正回暖应使用如下几个指标进行分析。
1.投资增长率指标
最近，根据官方公布的数据，今年1-2月房地产投资同比增长1%，而去年同期这一数据是32.9%，前年同期还要高。这个数据太过笼统，要想得出更准确的结论是需要更细分的数据，但我们又无法取得。这个指标能说明什么呢？首先，今年1-2月的数据虽然是正值，但这个数据需要修正。因为今年的数据里面含有大量的保障房投资额，而去年同期很少。虽然保障房投资额的具体数据无法获得，但可以肯定的是，如果撇开保障房投资额，商品房市场的投资增长率肯定是负数。换言之，在同样的比较对象里(商品住宅和商业地产市场的合计)，今年1-2月份的投资增长率与去年同期相比其差额应该远不止31.9%。开发界有一种看法认为，从去年到现在，主流开发商的开工量严重萎缩至少达50%，这与我上面的分析基本上是一致的。因此，开发商整体应该是对未来十分看淡的。在这种情况下，何言市场回暖呢？
其次，从上述指标来看今天的成交量回暖信息，就可以比较容易的得出如下结论：第一，成交量回暖只是一种全球经济回落后的“去库存化”表现，和钢铁、有色等行业的“去库存化”逻辑是一样的；第二，成交量回暖犹如股市在下跌过程中的反弹一样，但反弹过后还将向下，所以远远谈不上一个市场的回暖。不过，成交量如果能保持半年以上，将对开发商极度绷紧的资金链的缓解有一定好处，正所谓“留得青山在，不怕没柴烧”，只要开发商能喘过这口气，经过一段时间的元气恢复，房地产市场就会逐步随之恢复，但肯定不是现在的事。
2.房地产信贷的松紧程度指标
今年一季度信贷资金投放量非常大。头两个月已完成2.6万亿元的放贷，据说3月份的信贷量也会超预期。但实际上，并没有资金真正进入房地产领域。最近从多个开发商处了解到，大中型银行现在根本顾不上房地产，都在抢4万亿计划中的大项目尤其是国字号的项目，只有小型地方商业银行做开发贷款，但条件远比过去严格(中小开发企业“四证”齐全还贷不了款)。所以，当前政策对地产的利好全是在消费信心上，没有实际有效的。
所以，对房地产来说，眼前的信贷宽松更像是一种流动性假象。不过，当前的信贷宽松对房地产也有那么一点点利好，就是以前贷给开发企业的资金，银行不会像去年下半年那样逼着企业还钱。但这种宽松完全不足以支持房地产市场真正回暖，必须是有新增信贷资金进来才行。
因此，从这个指标来看，房地产市场仍然远未回暖。
3.新增开发量和土地市场成交量
新增开发量，可以理解为是一种盘活库存土地的新增投资。在萧条时期，新增开发量的正向变化能反应开发企业手头资金的松紧状态，但不能反应其对未来看好的态度。库存消耗到一定程度时，开发商才会再投资购买新的土地。这样从新增开发量的上升逐步过渡到土地市场成交量的放大，就会预示着房地产市场真的开始反转向上。
土地市场成交量如果放大了，说明开发企业开始为未来的发展增加库存，这是一种真正看好未来市场前景的具体体现。如果买地的速度放慢，就意味着地产并未见底，地产股的春天没有到来。所以，土地成交量可以作为房地产市场真正进入上升通道的一个重要先行指标。
另外，对于当前的成交量回暖现象，个人认为成交量回暖并不能完全代表房地产市场是否复苏。表面上看，楼市成交量是真实可靠的，但是由于消费者普遍存在着信息不对称下的盲动行为，就如同股市在下跌过程中不断有人抄底也是一种信息不对称下的盲动行为一样。所以，成交量有时也能引人至误区，而开发商集体对市场做出的反应最能代表市场下一步的走势。
最后，上述几个指标，都有官方公布的数据，如果嫌慢，还可以选择几家大型开发企业进行观察并把对他们的观察综合一下也能得出八九不离十的结论。因为，经过几年的宏观调控，如今的房地产垄断程度越来越高，大企业的动向基本上能代表一个产业的动向。
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