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- 成交连续三月放量 北京楼市回暖仍言之过早
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年03月31日 09:54
- 记者在采访中了解到，进入2009年之后，北京市二手住宅交易量呈现逐月回升态势，第一季度的二手房交易量同比有望增长101%。同时，3月份期房商品住宅成交套数环比大涨了72.1%，现房商品住宅成交套数环比也上涨了23.6%。各方专家普遍认为，目前北京楼市看似春意盎然、成交量回升，但是价格仍处在下降通道，楼市能否全面转暖有待观察。
二手房一季度成交量有望突破3.6万套
来自北京市房地产交易管理网的网签数据显示，截至3月29日，北京市3月份二手住宅交易量已经达到18045套，加上今年1月份成交7358套，2月份成交9373套，北京市二手房交易量一季度有望突破3.6万套。同比2008年第一季度17907套的交易量，北京2009年第一季度的二手房交易量将增长101.04%。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，3月1日至26日二手住宅网签日均成交量为642套，2月同期日均338套，环比上涨89.93%。
21世纪不动产北京安信瑞德加盟店境界家园店李经理告诉记者，最近一段时间明显感到店内咨询、看房的客户数量有所增加，比春节前增加了20%左右，客户心态积极，成交明显增加。
我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析说，二手房价的下降，是刺激交易量回升的主要原因。2009年1、2月份北京二手房交易均价同比2008年同期，下降了15.8%。许多购房人认为价格已经达到或接近自己的心理预期和承受能力，所以纷纷出手购房。
与此同时，一系列鼓励首次置业的政策对刺激二手房交易起到了叠加效应。我爱我家的统计显示，近3个月的单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平方米下降到85平方米，首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。
北京中原三级市场研究部的调查也显示，在目前的二手房市场成交中，首次置业和改善型自住购房的买家占到95%左右，投资型的买家约占5%。目前二手房交易的回暖，主要还是受到刚性自住需求的支撑，投资客入市情况并不明显。
21世纪不动产市场分析师孟奇认为，一方面，今年春节提前了近半个月的时间，从往年经验看，春节过后的楼市往往会出现一个交易高峰，也是开发商新盘集中入市的好时机，购房者们习惯了节后看房、买房，因而势必会在一定程度上拉动二手房的交易量；另一方面，受开发商资金、对市场预期等因素影响，近期新房市场供应量不大，据21世纪不动产监测数据显示，3月前半月新盘入市项目共8个，而去年同期新房入市量达19个，这为二手房让出了市场空间。
期房成交套数涨72.1% 部分项目提价
据北京市房地产交易管理网和亚豪机构的统计数据显示，截至3月29日，京城共成交期房商品住宅达11298套，同期，成交的现房商品住宅为2124套，环比2月份期房商品住宅成交套数大幅上涨了72.1%，与此同时，现房商品住宅成交套数环比也上涨了23.6%。
记者发现，3月份，京城楼市在多重利好因素的影响下出现了成交量明显上涨，这使得一些开发商“趁热打铁”，在此时提高了项目的售价。据亚豪机构调查发现，3月份有许多项目提高了销售价格，其中不乏万科、保利、龙湖等大牌开发商的项目。如：万科旗下的万科中粮假日风景、金隅万科城，保利地产的保利百合花园项目，龙湖地产的唐宁one项目等都有不同程度的提价。
针对部分新盘的涨价和个别二手房业主的提价行为，我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为，目前，在交易量迅速回升的同时，价格仍处在下降通道。此时此刻，为做秀而逆势涨价还可以理解，如果真的趁机涨价，将错过最佳的出售时机，最终的结果很可能是被迫以更低的价格成交，蒙受更大的损失。
除部分楼盘为炒作而做秀提价外，亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，根据亚豪机构调查发现，目前京城提价项目大致可分为三种类型。第一类项目是前期受同区域内低价项目入市影响，降价求售后取得了良好的销量回报，之后再度提高了项目售价。如珠江帝景2008年底该项目的均价在24000元/平方米左右，2008年末，首城国际中心的低价入市加剧了区域内项目间的价格下行压力，直接带动了周边的老项目如珠江帝景、禧福汇等项目采取打折方式降价，珠江帝景在春节期间进行了降价促销，均价降至17000元/平方米左右，降价旋即带动了销量的增长，2月销售了100余套，有了销量支撑，开发商即对价格进行了小幅度的上调，目前价格在18000元/平方米左右。
第二类提价的项目是受市场转暖影响出现热销的项目。如保利百合花园项目，自2008年6月15日开盘以来，销售势头一直不错，2009年市场出现转暖迹象，保利百合花园借势销量迅猛突破，今年2月该项目销售了183套，销售金额居于北京在售项目的第二名，销量稳定导致了开发商对售价进行了小幅微涨，价格上调的幅度在400至800元之间。
除此之外，任启鑫说，还有一类项目是由于前期产品开盘定价相对较低导致销售火爆，借后续开盘之机提价，但幅度也不是很大。如远洋沁山水，该项目自去年11月以11000元/平方米的低价开盘以来，迅速引爆了京西市场。12月份再度释放了一批新房源，价格上调至12000元/平方米左右。据悉，该项目在4月份将推出一批新房源，价格预计是13500元/平方米。
业内机构 五大压力犹在
近期的热销，是否意味着市场已经真正开始复苏呢？中原地产预计，未来2至3个月将迎来房地产市场的供应高潮。但随着节后刚性需求的集中释放，后续需求将略显不足，届时，市场的销售压力将再次凸显。因此，近期市场的回升更多的是春节之后的惯性作用使然。而在供应增加需求增长放缓的情况下，谈论市场回暖为时尚早。市场依然面临着严峻压力。
中原地产认为，这些市场压力主要表现在五个方面：
一是经济形势依然严峻。受全球金融危机的影响，自2008年开始中国经济增长已经开始放缓。虽然在去年底以来各级政府出台了较强的刺激经济的政策，但政策效果的显现仍需要较长时间，目前的经济表现和状况仍不容乐观；
二是房地产开发处于低潮。整体经济的不振，以及房地产市场的低迷，致使房地产开发企业的开发热情大减。在2008年各项建设指标增速均较缓的情况下，2009年1至2月全国土地购置面积和开发面积同比也均出现大幅下降，房地产新开工面积及开发投资同比增速亦快速回落。可见，目前房地产开发仍将处于低潮阶段；
三是市场库存依然严重。总体而言，2008年度的库存与2007年相比，约有4至5成的增长。这反映了房地产市场成交遇冷的萎靡现状，即库存不断积压，无法按正常速度消化。虽然截至2月份的存量与2008 年底相比，各城市都有相应减少，并未出现继续增长的现象，说明市场存量已过了最高峰，正稳步削减，但是存量依然不容乐观；
四是新增供应持续增加。2008年因市场销售不畅，市场大量存量积压，致使很多在建项目纷纷放缓施工速度，新盘延期上市。但受到公司业绩及项目施工周期的影响，2009年这些楼盘将会重新上市。数据显示，2009年1至2月商品房的竣工面积大幅增加，这将直接影响未来2至3个月的新增供应也将出现相应增长。
五是后继需求增长放缓。在目前的经济和市场环境下，各地的房地产市场正在逐步将由内需而主导，即当地的自住和改善性的刚性需求正在成为支撑市场的中坚力量。投机性泡沫已经逐步被挤出，来自国内外的投资性需求在经济形势动荡或不确定的多重因素影响下，将会更加审慎，短期内将暂时偃旗息鼓，很难兴风作浪。因此，在买方市场的格局下，在与卖方市场的不断角力中，理性的内需将缓慢释放。
专家 仍处于深度调整中 回暖言之过早
“房地产交易量的回暖并不代表价格的回升。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，全国性的涨价，近期不具备这个条件。从某种程度上目前全国楼市价格下降趋势正在探底的过程中。
聂梅生说，现在主要是从宏观经济层面来看，还没有到整个中国经济快速复苏，前期一些政策开始发生作用，经济的数据有所好转，但还要再看一季度，比如说出口、就业等等，我觉得没有那么快，从整个宏观层面来讲没有那么快。此外，真正来说楼市和收入有关系，老百姓的收入、买房人的收入是不是大幅度提升，现在看不出来，没有最基本层面的支持，因此消费的需求还是会逐步释放，全国性涨价我认为近期没有这个可能性，但是局部的城市有可能。
聂梅生表示，房地产走势应该从两个方面来看，一个是量，一个是价，从交易量来说，显然现在已经全线的、全国性的，而且从一线城市到二线城市全线回暖。我们可以回顾一下，房地产市场去年下跌也是从量和价两个方面，而且量大大比价下降幅度大得多。去年成交量下降，全国性大概有四成，如果下降四成的话，现在量的复苏是正常的。如果从量的角度来讲肯定是全国性回暖，但从价格来讲不一定，因为去年环比价格，大概连续有七八个月，一直在环比下降，一直到最近环比开始有所回升，而且回升幅度并不大。
“我认为这是一种回暖的迹象 真正谈回暖可能为时尚早。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，3月的楼市看起来春意盎然，房价环比下降的速度正在放慢，是否真正回暖还需要观测一两个月。
北京房地产业协会理事李文杰表示，虽然最近成交量有所上升，但要看跟谁比，跟前些日子比可能还行，但比起最火的时候差距还是比较大，因此他认为在这种情况下，市场并不支持房价的上涨。千万不要因为房子卖得好了而盲目估计形势。
针对市场普遍反映的“小阳春”现象以及业内认为楼市调整已经到位的观点，聂梅生表示，从1至2月份的成交量来看，全国多数城市目前确实呈现出“小阳春”行情，但目前全国楼市仍处于深度调整中，从近期的市场反响来看，释放的需求主要还集中在首次置业群体上，改善型置业、二套房仍没被有效激活，而首次置业这部分并不代表整个房地产市场，短时间内并不能完全消化房地产市场现有的存量房，所以，对房地产市场尚不能过分乐观，而2009楼市能否全面回暖，主要就要看经济政策在6月份以前的反响如何，如果整个二季度市场持续回暖，下半年楼市可望回到健康、平稳。
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