-
- 行业情报 > 房地产 > 正文
- 开发商制造抢购气氛 专家称阳春行情将结束
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年03月27日 12:35
- 与急遽回升的气温一样，上海楼市近来连日飘红，新建商品房日成交量甚至一度超过1000套。在久违的“井喷”行情面前，部分开发商心痒难耐趁势涨价。
专家认为，开发商“多次开盘、小幅提价”，是为了制造抢购气氛，推动购房者加快入市。但在市场尚很脆弱、回暖前景不明的情况下，涨价可能导致成交量萎缩，来之不易的“阳春”行情也可能提前结束。
成交“井喷” 开发商趁机涨价
阳春三月，上海楼市在2月份成交量环比增长逾六成的基础上继续反弹，新建商品房单日成交量多日高居在800套上下。统计显示，3月9日至15日全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比上升38.3%，创下上海楼市自2007年底以来的近70周新高。
据上海网上房地产统计，3月17日上海新建商品房成交达到1074套，为去年下半年以来所罕见；3月18日至19日，全市新建商品房成交量亦连续突破900套，远远超过2月份均值。
在大好“春色”面前，部分开发商按捺不住开始悄悄上调销售价格，不少楼盘的提价范围在5%至10%之间。龙头老大万科在上海的金色里程、四季花城等项目均有调价；位于浦东的大华锦绣华城，2月成交均价1.5万元，比上期推案价格高了6%；“金地湾流域”项目最新报价已近每平方米1.6万元，而去年低谷期仅为每平方米1.4万元；位于市中心的精装修公寓“长宁88金廷”，推盘单价从春节前的2.4万元一路涨至2.7万元。
位于上海中环的“慧芝湖花园二期”比较有代表性。这一楼盘去年年中开盘均价每平方米2.2万元，但销量不佳。当年年底，开发商推出400余套房源以八折优惠推出，平均单价略高于1.7万元，很快销售一空。春节后该楼盘价格不断攀升，最新一批房源每平方米均价在1.8万元至1.9万元。
市场机构佑威·楼市通提供的数据显示，1月至3月18日，这段时间内上海持续有成交的公寓项目共251个，其中2月售价比1月上涨的项目有123个，占到近五成，而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。
“少量多批”制造抢购气氛
值得注意的是，此轮楼市“小阳春”，开发商再度祭出“少量多批”方式推盘，营造热销或抢购气氛，以求推动购房者入市。
2007年，上海市为限制开发商“多次开盘、反复提价”，曾出台规定，要求开发商“商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制订分批上市计划”。然而，根据易居中国统计，3月9日至15日上海推出的18个楼盘中，只有2家开发商的推盘量在3万平方米以上，有12批房源总建筑面积仅在0.64万平方米至1.9万平方米之间，远低于“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。
业内人士指出，开发商“多次开盘、小幅提价”，正是为了制造抢购气氛，令一些刚性需求“恐慌”入市。楼市跟股市一样，有很强的“买涨不买跌”心理，一定的提价有时候反而促进成交。“因此，少量多批开盘、小幅提价某种程度上可视为技术性促销手段。”这位业内人士说。
房地产专家陈真诚认为，如果提价后市场反应平淡，开发商还可以在上调价格的基础上再次降价，这样显得打折幅度更大，给市场的冲击更大，促销效果可能更好。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，涨价是企业下意识的反应，趁着成交回暖提价以增加利润。另一方面，开发商之间也存在“囚徒困境”，都想利用这波行情多赚点钱。各自谋利的结果，可能会扰乱市场，不利于整个行业的平稳发展。
涨价可能导致行情提前结束
杨红旭认为，一两个月的成交迅速放量并不能说明楼市已经回暖，整个2009年上海楼市成交量还将保持“箱底震荡”格局。开发商借机涨价，会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望，导致成交量增长乏力，甚至重新回调。
上海网上房地产数据显示，在17日成交的1074套商品房中，有261套是动迁安置房，还有158套是商办物业，剩下的真正通过市场交易的商品住宅是655套。18日的成交情况也类似：在968套商品房中，配套安置房源占了347套，去除商办物业后，真正的商品住宅为443套。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者，在17日的商品住宅成交中，“海尚明城”一个项目就达258套，占当日全市成交总量的41%，而成交排在二、三位的项目成交套数都不足25套。“实际上，海尚明城项目早在2月份已经开盘，17日成交的258套只是去房地产交易中心备案而已，并不是一天内完成的成交量。仅凭一天的数据不能说明市场已经整体回暖。”
杨红旭称，近几年的历史表明，上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500万平方米左右。据此衡量，2月份78万平方米成交量仍处于低迷区间，近期连日成交近千套证明2月以来的楼市回暖还在继续。按目前情况，上海3月商品住宅成交量可能突破100万平方米，这已达到历史平均的合理水平，如果在这一成交水平上保持一个季度，基本可以认为是一波中期反弹。如果月度成交量能达到150万平方米，则基本可以认为楼市走出冬天，真正步入春天。
他说：“开发商过于注重短期利益，有可能损失中长期利益：涨价可以提高利润率，却会阻碍成交，最终影响营业收入。如果众多地产商都是见好就涨价，则楼市‘阳春行情’可能提前结束。”
-
