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- 任志强:取消商品房预售、开征闲置税条件不成熟
- 来源：北京青年报 发布日期：2009年03月26日 09:27
- 近日，带着诸多市场疑问，《北京青年报·广厦时代》对北京市华远集团总裁任志强进行了专访。任志强在宏观市场、政策解读、城市风险评估、后市展望等饱受关注的问题上表达了其个人观点，一向快人快语的他话语间尽显“麻辣”。在任志强的眼中，对楼市限制性政策的全面解禁，是市场复苏向好的动力所在，目前的政策调整，正是为房地产市场拆“篱笆”的解禁过程。
●问：房地产入“十大振兴”落空，现在更多人期待着房地产业能尽快有稳定的中长期发展规划出台，您对此如何看待？
任志强观点：房地产业入不入“振兴”都最受重视
房地产业力争进“十大振兴”产业确有其事，但最后时刻还是被物流行业所取代，应该说这也是中央决策层反复权衡后的慎重决定，事实上从原来的建设部到现在的住宅及城乡建设部，多年来一直都在商议出台一个三到五年左右的房地产行业中长期规划，出于种种原因这一规划仍在讨论修改中，尚未正式出台。但是这么多年来，中央对房地产行业对国民经济及社会所起的作用一直都是非常肯定的，从今年的中央政府工作报告中可以看到，列入十大振兴产业的相关行业在报告中合并为一章进行阐述，而中央政府关于房地产市场的态度，在政府工作报告中单独占据了一章，这也从细节上充分体现了中央对房地产行业的高度重视。
事实上在任何国家，房地产行业都是最重要的支柱型产业之一，只要老百姓需要房子住，房地产行业就会长期存在和发展，从1981年以来，我国房地产行业所创造的GDP一直就是所有产业中增长速度最快的，房地产业和交通业这两大行业产值比重的不断上升，为我国国民经济的发展做出了巨大贡献，这是不容忽视的。
我们可以看到，这次已经进入十大振兴的行业，几乎都是过去多年来暴露问题很多亟待迅速调整的行业。房地产行业却不一样，从去年下半年以来，从中央到地方各级政府就陆续出台了大量的利好新政，对市场已经产生了积极而明显的效果。因此即便房地产行业这次进入了“十大振兴”产业，我也并不认为会对眼下的市场会有更为显著的刺激。
●问：在保证房地产业长期平稳发展方面，您认为哪些举措的实施是当务之急？
任志强观点：房地产业目前最需要的是拆“篱笆”
我个人认为，房地产行业不需要振兴。这个行业发展到今天来看，目前要解决的问题是彻底扫除政策障碍。由于房地产行业的特殊性和敏感性，前十年左右政府出台的调控政策基本都是以限制为主，从2002年7月1日正式开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，政府相关部门陆续出台的121号文件、国六条、国八条等系列政策，无一不对房地产市场采取了日渐从紧的限制手段，在限制投资、连续涨息、二手房交易加税等诸多环节对房地产市场持续念响“紧箍咒”，在相当程度上抑制了市场需求。
从去年9月份雷曼兄弟公司倒台为标志，美国次贷危机的影响迅速在全球蔓延，全球经济形势急速下滑，中国也不可避免地受到很大冲击，加上国内的重大自然灾害等客观因素，实际上2008年是我们国家宏观调控非常被动的一年，正因为如此，从全局着眼，去年下半年以来包括房地产业在内的所有政策制订实施几乎都是以“解禁”为主题，顺应市场规律、解放消费力、拉动内需，这正是一个“拆篱笆”和“填坑铺路”的过程，过去的政策某些方面在市场实践中被证明是值得商榷的，那我们就应该迅速调整，从房地产行业的发展来讲，我们愿意看到这样的向好局面。但是我认为，眼下的解禁力度还依然不够，还应该进一步加大，既然“松绑”就应该一步到位，这样才能最大化发挥作用，行之有效地激活市场拉动购房需求。既然是“拆篱笆”就应该拆光，既然要“填坑”就应该填平夯实，这样才能保证房地产行业的“行驶”畅通。
●问：目前，房地产行业在政策制定及执行上还有哪些地方需要完善？
任志强观点：中国应该尽快建立完备的住宅法律体系
1995年1月1日开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》里明确指出，“房地产行业是以赢利为目的”，事实上作为商品而言，房地产就应该完全遵循其商品特性，但是这个行业在我国被投以太多关注，大家在看待的时候应该保持理性心态，过去在房地产业政策制定和执行上的确存在一些混乱情况，这种行政性的混淆和干扰，甚至是朝令夕改，自相矛盾，对房地产市场在相当程度上造成了伤害，从根源上讲还是因为这个市场缺乏一套完备的法律体系来进行规范。
早在10年前，我国全面进行房改取消福利分房开始，从原建设部到国务院就一直在讨论《住宅法》的修订问题，但是到今天这一法案思路依然在不断探索中，尚未迎来成熟的出台时机。在国际上，像日本、美国、西欧从上世纪六七十年代起就已经实施了住宅法，在法律层面上对财产权和居住权进行了明确区分。我认为，中国也应该尽快建立起一套完备的住宅法律体系以及相应的住房金融体系，比如西欧现在很成熟的住宅银行，为买房人提供40到70年的长期低息贷款。
我国的《住宅法》迟迟难以出台，从根本原因上看还是因为中国的住宅产业化发展程度还是很低，其比例大概不到5%，而日本基本能达到40%到50%，差距非常明显。虽然起步较晚，但是从目前的发展速度来看，中国的住宅产业化进程处于加速前进的阶段，我们分析问题必须全面来看待，一个产业的快速发展，取决于方方面面的价值取向、供给制度甚至GDP的增长、综合国力的强大等等太多方面。中国房地产行业现在要做的，应该是从上到下的齐心协力，科学的引导平衡，让大家的劲儿往一处使，从而共同促进市场向好。
●问：一个真正成熟的房地产市场，居住梯级置换体系一定是能运转自如的。而目前，我国建立完备的房地产市场梯级置换体系条件是否成熟？
任志强观点：居住梯级置换体系有待进一步完善
中国目前还没有形成完善的居住梯级置换，这是市场不够成熟的表现，同时建立完备的房地产市场梯级置换体系也是一项任重而道远的任务。
房屋作为商品就必须是要用来流通的，它一定是自住需求和投资置换的合理结合，如果都是纯自住就没有了置换，又谈何流通？过去针对住宅市场的政策，一定程度上是“碎片化”的，缺乏主导思想的始终贯穿，而对自住的过分强调以及对投资性需求的过分打压，是缺乏理性非市场化的行为。由于长期以来对房地产市场的政策限制过多，比如二手房高交易税，二套房的高首付、高利率等等，实际上都给房地产市场增加了负担。
因此，政府应该尽可能地放宽普通商品房市场，在流转环节上给予一定支持，促进市场活跃。同时政府应该在政策房市场上发挥主导性，对廉租房和经济适用房建设投入更多精力，切实解决低收入人群的居住困难。而在土地交易环节、商品房卖旧买新、低中高端住房比例分配等各个方面都应该有更为明确的政策落实。
●问：目前北京普通商品房存量接近2000万平方米，同时今年又将有850万平方米的保障性住房开工建设，政策房的大量入市是否会对普通商品房市场造成影响？这两者间的关系该如何处理？
任志强观点：两限房的开发应当探索新路
两限房的开发在目前的北京房地产市场上，的确还有很多地方需要进一步完善。从北京市政协前一段时间对房地产市场所做的调查反馈来看，像龙湖、万科、金隅、保利、北辰这些品牌房企承建的两限房，目前的销售形势都不容乐观。由于政府对两限房销售3%利润率的严格控制，同时一年多来市场风向的突变，让开发商们措手不及，再加上开发建筑成本的逐年上涨，导致不少开发商抱怨盖两限房甚至变成了亏本买卖。
两限房销售不畅背后有很多原因，除了政策限制及对购买资格“门槛高”之外，两限房的价格制定上缺乏差异化也是一个主要原因，同一项目内不同房型产品，最高价和最低价差异限制在5%以内，这就使得大量户型、朝向不好或者是全背阴的房子陷入无人问津的尴尬，导致了大批房源的积压。此外，还有不少符合两限房购买条件的买房人，在偿还能力、贷款资格等方面难以通过银行贷款审核而导致无法放贷，也只能是望房兴叹。
随着市场降价的持续进行，北京部分区域甚至已经出现普通商品房价格和周边两限房价相差无几的局面。两限房以满足相对低收入人群基本居住为主，而普通商品房则承担了更多城市建设功能，在提升区域配套、改善当地环境、钻研产品品质等各方面投入了更多精力，其附加成本和两限房不可同日而语，今年北京又将有850万平方米的保障性住房新开工建设，一方面是普通商品房的滞销，存量不断积压，另一方面是保障性住房的频繁推出，如何来进行协调平衡，让两限房和普通商品房市场泾渭分明，同时实现更好的相互补充，是政府目前必须充分考虑的问题。
●问：近来，“取消商品房预售制度”、“建议开征房屋闲置税”等问题引发了广泛关注。对这几项意见您怎么看？可操作性到底有多少？
任志强观点：“取消商品房预售制度、开征房屋闲置税”条件并不成熟
我个人认为，“取消商品房预售制度”这一提法是典型的计划经济心态，对开发商的资金压力考验太大，很难有人能够承受，一旦实施将对商品房流通产生极大限制，市场将被进一步禁锢，在普遍为房地产市场松绑减压的当前时期，这一论调是和市场完全现实相悖的。事实上像美国、西欧、阿联酋等发达国家，他们在进行房地产开发时，银行都是按工程进度分步放贷，“预售机制”也是更为积极而健全的，受到普遍欢迎。商品市场规律就应该是以销定产、量体裁衣，房地产行业同样如此。因此我认为，“取消商品房预售制度”毫无必要，但是应该对商品房预售加强监管，以防止某些项目出现资金链断裂和烂尾的危险而导致买房人合法利益受损。
“开征房屋闲置税”在目前看来条件也并不成熟，我们可以看到，世界上任何一个国家都没有开征房屋闲置税的先例，事实上房屋持有和闲置过程中一定是有成本产生的，它的维修、折旧实际上都是一个成本的支出。我认为，在保持现有税费不变的同时，如果再去征收房屋闲置税，实际又成了一种变相的重复收费，最终的转嫁还是在买房人身上，无形中又增加了买房人的负担。
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