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- 恶意“炒量”现象滋生 楼市“暖春”能否持续
- 来源：上海证券报 发布日期：2009年03月19日 09:17
- 三月，经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时，一些城市的房价开始触底弹升，一些楼盘也开始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。
楼市真的“春暖花开”了？又或者，这只是沉寂了一冬的刚性需求集中释放所带来的短暂“春色”？
成交量逆市高涨
中国房地产市场在成交层面上演了一波逆市高涨的行情。年初至今，北京、上海、广州等一线城市连续报出亮丽的成交量。上周，上海一手房成交量更是攀上70周新高，达到32.38万平方米，环比增38.3%。北京三月的前两周二手房成交量环比翻倍，达到8173套。广州深圳则在广东“十五条”新政的带动下一路热销。
昨天，上海网上房地产数据显示，上海一手房成交量达到1073套，其中住宅成交907套，普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量计算，昨天的日成交量远远超过上月均值。“这种情况已经很长时间未见。1000套作为一个信号，希望市场不要夸大它，因为有可能是个别楼盘集中成交造成。但也要重视它，毕竟这一信号代表客观的楼市现状。”一位房地产专家称。
楼市“小阳春”令市场为之惊呼。“开发商在2008年底时完全没有预测到今年前三个月楼市会有如此走势。他们纷纷感叹，中国消费者对政府与经济的信心恢复速度远超过其他国家。”一位房地产开发商称。
价格出现小幅上涨
交易量回暖给了开发商春天般的感觉，而一旦回款速度增加，在2008年曾经一度绝迹的涨价、捂盘等营销伎俩在开发商中再次上演。
CRIC中国房地产决策咨询系统的数据显示，上周，上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园都有5%-6%的小幅提价。广州和深圳也都有楼盘出现涨价情况，深圳的3个楼盘的提价幅度都较小，和上海2个楼盘一样基本在5%，广州的4个楼盘则涨幅较为惊人，均在8%以上，岭南新世界家园甚至回升了20%。
一向有楼市老大哥之称的万科也卷入“涨价门”。有媒体报道，万科在上海三林地区的金色里程项目，由去年底的每平方米13000-14000元，上调为目前的均价15000-17000元。
然而，一位接近万科的人士告诉记者，万科大幅涨价之说不实，价格调整的楼盘在方位和房型上更优，而加上售楼处其他促销优惠，实际价格变化不大。一位曾经在大华集团工作的营销高层则认为，小幅涨价的个案行为在技术上没有问题，毕竟现在刚性需求的释放已经是事实。但从整体形势上看，开发商没有全面涨价的基础。
“小阳春”成因多
接受上海证券报采访的数位业内人士总结，成交量大幅回升有政策显效、刚性需求堆积、前一轮降价等各种因素推动。专家判断，如果刚性需求旺盛，新的供给又持续紧张，不排除未来三个月内都可能持续成交火热的局面。而三个月以后，随着保障类住房的大量入市，在经济基本面没有实质的回暖迹象时，楼市成交将再次受到考验。
“房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。”SOHO中国董事长潘石屹称。
另有业内人士透露，目前的热销存在大量人为因素，开发商通过多积累客源少放房源的方式反复炒作热销，这种做法误导了消费者的购买心理。一旦恶意炒房迹象回生，不排除地方政府出台新一轮严控措施。
易居中国薛建雄表示，就上海来说，一些此前未启动的大型动拆迁项目开始启动，这为上海释放了大量刚性需求。据了解，2005年和2006年，上海每年动拆迁规模在800万平方米，到2007年缩减至300万平方米。但专家预测，2009年的上海动拆迁面积可能重新达到800万平方米，这直接带来500万平方米的动拆迁安置的需求。
“这种做法本质上是政府的调控手段之一。2007年市场异常火爆时，为了防止动拆迁项目带来大量刚性需求从而拉高房价，政府的做法是延缓动拆迁项目开工。而今年开始，包括大华清水湾二期等项目开始启动，一些刚需开始释放出来。”薛建雄称。
和上海相比，北京、广州、深圳等地的成交回暖更多源于此前价格调整到位。“广州去年部分房价跌了一半，再加上税费和利息等鼓励购房的政策，一些刚性需求集中入市。”中原地产广州区黄韬表示。
恶意“炒量”现象滋生
在此轮“小阳春”中，一个特别值得关注的现象是开发商恶意“炒量”现象已经开始滋生。一位房地产从业人士告诉记者，上海一些开发商通过大量积累客源却少开房源的方式进行捂盘炒作。
根据上海2007年规定，开发商每次推盘量不得低于3万平方米。但随着楼市趋冷，这一政策被悄然搁置。
开发商的做法是，例如，一个楼盘先电话通知积累好的意向客户，收集300人次，并发放2000元一张的VIP卡，此卡可在购房时抵扣2万元现金。当发到150张后停止。如果确实能发出150张，那么开发商最终的开盘量可能只有75套，也就是对折。这150人对75套房源当然会形成争抢。热销局面就这样造成了。
“一旦这种做法形成趋势，不排除政策再次出手严控泡沫。因此我奉劝开发商同行，不要轻易涨价，不要轻易挑战政策底线。”一位房地产开发商称。
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