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- 深圳32层农民房热销似商品房 小产权房再引争议
- 来源：广州日报 发布日期：2009年03月18日 09:51
- 地点：深圳宝安龙华东环路附近
主角：32层的楼盘成当地地标性建筑，附近有商场、学校、食肆、停车场等
事件：每天前来买楼看楼的人络绎不绝
调查：该楼盘是小产权房，只有集体房产证
在深圳宝安龙华东环路附近，一个高大气派的楼盘正拔地而起。32层的地标性建筑，附近商场、学校、食肆、停车场一应俱全，买房还可以申请5年的贷款，每天前来买楼看楼的人络绎不绝，俨然就是一个正在热销的商品房楼盘！
然而，当记者进去咨询时，售楼小姐开口第一句却是：“我们这是小产权房，只有集体房产证”……
当楼市即将回暖这一说法开始刺激百姓神经的时候，深圳的农民房(小产权房)又开始了新一轮的疯狂！——除了照常打低价牌外，从建筑质量和配套服务等方面也向商品房发起了冲击，甚至村委会可以给购房者提供长达5年的贷款！
低廉的价格、完善的配套、中长期的贷款，让农民房看起来的确很诱人。事实上，中央去年已经叫停农民房，但也明确要保护已经购房者的利益，深圳人大目前也在制定相关的法规整治农民房。这成了一场与时间的赛跑，在具体政策还没出台前，不少买家和卖家都想抢时间炮制一个“米已成炊”的既定事实，也许这是引发农民房新一轮发展的原因，也许这也是农民房最后的疯狂！
中央农村工作领导小组办公室主任：
不许再建
小产权房
在结束不久的全国“两会”上，针对小产权房“四处开花”的现象，全国政协委员、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文强调“绝对不允许再建”。
有媒体报道，陈锡文在政协小组讨论时表示，小产权房为《土地管理法》明确禁止，因此绝对不允许再建，同时对于小产权房建设过程中的违法行为应当追究官员责任。但他也表示，对于已购小产权房的普通百姓的合法利益，有关部门则应该研究政策加以保护。
名词解释
小产权房
俗称的“小产权房”其实是指在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，属于农民房的一种。
1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中，分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。这也导致小产权房拿不到国家颁发的产权证，因此也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。
记者观察：
32层农民房自称地标性建筑
深圳市宝安区龙华街道的东环路附近，在一栋栋10余层高的楼房中间，陡然耸起一个32层的大型楼盘群，4栋32层高楼拔地而起，占地面积约4000平方米左右，附近居民都称其为“龙华新地标”！昨日，记者见到了这个可媲美商品房的农民房。
这个大型楼盘名叫“华侨新苑”，属于龙华街道牛栏前村。附近相当热闹，各种商铺、小馆子一应俱全，还有一家快餐店。另外，菜市、超市、商场、停车场都有，停车场收费还和深圳关内一样，每小时收5元。记者从“华侨新苑”的立体模型看到，这个楼盘的规模较大，地下5层是大型购物商场，旁边还规划了学校和咖啡馆。
买50平方米以上的房可向村委会贷款
在“华侨新苑”的售楼部，有2名售楼小姐，却是一副买不买随便你的样子。售楼小姐开口第一句就是：“我们这是小产权房，是村委会和我们公司合作开发的，只有集体房产证。”售楼小姐在介绍楼盘前，就先告诉记者，这是村委会和开发商盖给村民的福利房，房产采取由村民转让给购房者的形式签订合同，购房者只能拿到转让合同，但没有房产证。
接着售楼小姐还向记者透露，他们还可以向购房者提供贷款，“买50平方米以上的房，可以向我们村委会贷款，”售楼小姐说，“我们最长贷款期限是5年，利率按照银行利率下调前算。”记者后来查了一下，现在银行房贷可以打7折，一般是4.5%左右，而去年初的房贷利率是6.6%左右。
去年12月开盘销售火爆看房者络绎不绝
根据售楼小姐介绍，“华侨新苑”的均价在4000元/平方米，单位面积从30平方米到150平方米都有，最贵的150平方米的大套间，单价6000元/平方米以上。相比之下，根据深圳市国土资源和房产管理局在网上公布的数字，3月15日宝安区的一手房均价是8786元/平方米。
售楼小姐告诉记者，这里4栋32层的高楼，是去年12月开盘的，今年年底前交楼，目前有两栋已经售罄，剩下的两栋也已经卖了一半。当然其中有一部分是属于分配给当地村民的。
记者昨日在现场看到有很多人来买楼和咨询，半个小时内，就有两套房子签了购房合同。其中一名姓万的先生买了一套50平方米的房子，他说：“我根本不考虑拆迁的风险。”
深圳关外小产权房买卖异常活跃
记者在宝安、龙岗调查发现，关外有很多专业销售小产权房的中介，目前深圳小产权房买卖很活跃。而且现在的小产权房不仅只是销售楼房了，也和正规楼盘一样考虑周边的配套环境和交通，越来越人性化了。
比如位于龙岗商业圈的一个小高层，打出来的宣传单张上的介绍如下：“带电梯，占据龙岗最繁华地段，距离国美电器、天虹商场、麦当劳、赛格电子市场步行只8分钟，距3号线地铁双龙站仅5分钟时间！三房二厅，送简装修，仅售16万元！专车接送看楼！”
而在宝安龙华东环路上的另外一家小产权房也盖到了24层高，售楼小姐还介绍旁边将建一个经济型酒店，以带动人气。
深圳现状：
小产权房占深圳住房七成
记者从深圳市国土资源和房产管理局了解到，去年初该局完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占71%。据综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁透露，就他所知，深圳农民房有33万栋，面积超过3亿平方米。
记者发现，小产权房的买卖双方，都在钻所谓“补地价”的空子。2008年年底，岗厦村民物业拆迁补偿标准充分保障了村民的利益，有的地段补偿金甚至达到每平方米1万多元，这从一方面也刺激了购买小产权房的行为。
昨天在龙华的一处小产权房“梅×苑”的售楼处，售楼小姐告诉记者，有几个过来一口气买了几套的大主顾都是岗厦村的村民，他们从政府补地价收购中赚了钱，再来买小产权房做投资，希望能够再赚一笔。售楼小姐说：“现在到处都是这种房子，比商品房多，肯定不用担心会被拆掉，法不责众嘛。”
关外人靠小产权房获利日子过得滋润
在宝安民治街道的白石龙村，记者碰到了土生土长的本地人朱先生。朱先生在村里拥有两套自建房，一套三层楼高的以20万元卖了。还有一套五层楼高的出租和自住，每月收入过万元。朱先生告诉记者，现在关外都是以自建房、小产权房居多，并不担心政府会拆除，他认为岗厦就是一个很好的例子，政府赔偿让当地农民都很满意。朱先生还半开玩笑地说：“现在我们这种农民可吃香了，女青年都想嫁个本地人。”
在罗湖区水库旁的一个城中村，记者了解到，40来岁的何某从上世纪90年代来深圳发展，一直在这个村里办厂，跟村里关系很好。于是，何某陆续地买了村子里的不少农民房，现在他干脆把厂都停了，当起包租公。他告诉记者，两年前有地产商跟村里谈改造城中村，当时地产商计划是用7000元每平方米收购的，当时村里嫌少没谈成。“这里迟早要改造的，我们现在是等着他们(开发商)来谈。”
各方说法：
政府：原定9月梳理小产权房
据综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁透露，深圳市四届人大常委会已经对《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定(草案)》(以下简称《决定》)进行了审议，目前正在走程序。他说，这次政府的决心很大，违法建筑要被拆除。宋丁介绍，据市政府人大的近期发布有关小产权房的条例，原定今年9月3日对整个深圳发布有关违法建筑全面梳理、分类处置。
律师：购买小产权房有风险
广东竞德律师事务所的司贤利律师认为，购买小产权房主要存在以下几个方面的风险：一、小产权房不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续，诉讼风险难以规避。二、如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。
对于村委会向购房者提供贷款这种新做法，司律师认为，政府不禁止民间信贷，只要利率不高于拆息银行的4倍以上。但是，这种村委会的贷款，谁来做担保人，具体如何操作，值得认真考究。
专家：小产权房是低端房补充
深圳市建筑与社会评论员贺承军表示，深圳在1999年3月5日就对城市的违法建筑有个处理意见，但是却一直没有顺利推行。农民房以其数量庞大、价格低廉的优势，不仅解决了原村民自身的住房问题，且解决了大量外来人口的住房需求。目前小产权房成为深圳房地产市场的低端商品房，也的确是对低端商品房的一种补充。
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