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- 中国一线城市房地产市场“回暖”真相
- 来源：上海证券报 发布日期：2009年03月25日 09:20
- 近日，房地产市场的“回暖”成为业界和坊间最热门的话题之一。国家统计局和各研究机构发布的数据显示，全国房地产市场成交量正逐步抬头，大有进一步上涨的态势。“日光盘”重现，地产商借机涨价等诸多消息使原本萧瑟的市场显得十分热闹。消费者和投资者不免心中惴惴：底部已至？楼市已经回暖？如果现在不入市，就会错失良机？此次本报记者就北京、上海、深圳、广州四个一线城市的房地产“回暖”作了相关调查，希望能为读者提供有价值的参考。
北京楼市振荡 买卖双方仍观望
远洋·沁山水近期在京城房地产圈内名声大噪，而广受关注的焦点所在，居然是由于该盘涨价了。据了解，该盘所处板块隶属于长安街延长线的地段，虽然位于五环附近，但附加了邻近地铁站的优势，因此整体板块的市场价格并不低。
记者前往该盘售楼处进行实地探访。刚进售楼处，迎面扑入眼帘的，便是购房卡的发放宣传。记者粗略计算了一下，以目前13500元/平方米的均价计算，以购房卡购置90平方米的房子，也只是打了9.2折而已。而在去年11月，该盘的销售成交均价仅为10958元/平方米。
出乎记者意料的是，售楼处内居然客户不少。除了拥簇在沙盘周围的七、八名购房者之外，其他小房间内还三三两两坐着等待办卡的市民。“从周边的楼盘价格来看，性价比不如它的也有。”一位刚刚从沙盘处咨询完离开的女士回答记者。当记者问她对价格的看法时，她犹豫了一下：“当然希望更便宜些，但没办法，主要还是考虑到孩子要上学的问题(远洋?沁山水将引入一间小学)。”
无独有偶，另一个悄然涨价的楼盘，首城国际中心同样引起了不少购房者关注。销售人员明确答复记者，“和前期相比，涨了一些。”而且这个位于朝阳区东三环双井桥区域的楼盘，目前并未采取任何折扣。
“从总数上来看，采取涨价的楼盘数量并不多，甚至是少数。”一位北京的房地产商直言不讳地指出，“以少数楼盘的涨价行为，来预测整体市场回暖，我觉得并不准确。”但市场数据指出，2月份北京期房商品住房的成交量为5866套，环比增长了24%，同比涨幅则为183%，成交量的释放显而易见。
“需求受到抑制后必然会有一个释放的过程。"金科集团副总裁李战洪告诉记者。他认为，目前判断楼市全面回暖为时尚早，"这只是一个周期性的表现。”克而瑞(中国)信息技术有限公司北京地区总经理张燕持有相同观点，她指出，在去年需求受到抑制之后，随着各项政策的落地，短暂性的爆发当属正常。
“有些个盘的涨价调整只能视作为是开发商的营销策略。”张燕表示。易居提供的数据显示，远洋?沁山水在2008年11月的销售均价为10958元/平方米，当月的成交量达到738套，随后该盘的销售均价逐月上扬，2月份的销售均价已上调至13469元/平方米，但销售量已明显下降。截至3月15日，销售均价为12456元/平方米，销售套数4套。
张燕指出，一般来说，成交量如果持续放大，便可视作为市场的回暖走势。但从目前的形势来看，与部分地方楼市相比，北京楼市的重新“起步”显得较晚，目前的成交上扬并不能说明已现回暖趋势。“只是一种振荡过程，楼市的买卖双方仍有博弈心态存在。”
上海价格僵持 不利楼市回暖
随着天气的逐步转暖，上海楼市似乎也迎来了“春暖花开”。 如本月以来，上海一手房成交量连续几天接近千套，甚至近一周内有2天超过千套。就从商品住宅来看，上周成交37.1万平方米，创74周以来新高。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，本月前22天的商品住宅成交量已达97万平方米，比2月增长22%，并已接近2007年11月的水平，“但是在短期内成交量急剧回升并不能保证楼市长期稳定的回暖。”易居房地产研究院综合研究部高级评论员回建强也表示，本月以来百万平方米的成交量其实也属正常，一方面是国际金融危机对中国楼市消费信心的影响正在逐步减弱；另一方面，去年积累的需求在促销的作用下释放了出来，“但这种量的释放不具有持续性。” 中国指数研究院华东分院的分析师张琪也指出，上海居民购房仍存在较大压力，虽然近两月成交量攀升，但房价高位僵持将可能延迟交易量的进一步回升，进而对楼市真正意义上的回暖产生影响。
上海的大开发商基本还是保持着理性。“我们已经从去年开始大幅提高住宅的精装修比例，但售价并未提升。提升住宅产品的附加值和性价比，可以说是我们应对楼市低迷的一个策略，这样价格泡沫也会大幅减少。” “其实去年5、6月我们市场调研后，觉得即使卖不到1万，9600应该没什么问题，但后来下半年楼市进一步下滑，我们意识到义无反顾地把价格推在高点是不行的，所以选择低开高走、‘平价社区’的策略。坦白说，现在每平方米7600元这个低于周边项目售价的价位我们是很心疼的，好在我们2栋两房都卖完了，近两个月回笼资金1.07亿，说明公众还是认可这一价位的，而且从对房型的需求来看，也体现出刚性需求为主。”
而真正意义上的回暖将在什么时候出现呢? 张琪分析，总体来说，可以从几个方面去考虑楼市可能的底部，从而确定楼市真正回暖的时间。一是成本底部，主要指标应该是土地价格，2007年的住宅用地出让价格将是重要参照系；二是价格底部，2005年上海楼市经过第一轮调控后，随后两年一直处于较为平稳的发展状态，第二轮非理性繁荣出现在2007年下半年，所以如果项目当前的报价回到2007年6月左右的水平，则可大致确定价格已经较为理性。
深圳 区域性、个别化增长 整体回暖乏力
在深圳市房地产研究中心提供的报告数据中，2009年1-2月，二手房成交规模为78.2万平方米，同比增加106.28%，增幅表现非常明显。“二手房市场的反应通常是比较快的。”深圳美联物业罗湖区总监袁新有表示。“尤其是在新房价格高于二手房价格的区域，成交速度会更快些。”
“但我并不认为这是市场全面回暖的信号。”深圳一家大型房企的负责人表示。他认为，目前深圳楼市的“回暖”仅仅只是由于前期受到抑制的需求，在各项政策促发下产生的一次短期爆发。成交量上涨是否能够得到持续，具体要看两方面，一方面是价格能否保持稳定适应市场需求，另一方面是导致成交量上涨的消费是否具有普遍性。从这点上看，当前楼市并没有达到实质性回暖。他认为，深圳楼市回暖的区域性、个盘化表现非常明显。比如，2月份全市新房的成交量主要集中在关外的宝安区，其比例达到4.5成，共成交新房2199套。成交均价为10567元/平方米，同比降幅逾四成。但与其形成鲜明反差的是，关内罗湖区，2月份成交均价环比小幅上升了2.3%，至13803元/平方米，但当月成交量反而下降了四成，至115套。这说明整个楼市还不稳定，还都在调整。这次“回暖”仅是个别区域、个别楼盘价格调整到位，加上政策刺激引发的成交量上涨，而不少区域还根本没有出现相应调整，这使得楼市回暖缺乏后劲。一旦被压抑的那部分需求得以释放，市场会往何处走还很难说。
该名开发商指出，从成交均价和成交量的走势情况来分析，价格仍然是有效引发市场需求的主要因素。他认为，深圳楼市仍然会处于内部调整过程中，开发商的定价策略会根据区域性、供应量以及周边市场做调整。“不排除仍会出现小幅降价的可能。”
广州 交投回升 普涨可能性小
在被称为 “最牛救市政策”的广东十五条出台后，广东楼市出现强力反弹。2月广州一手住宅成交量同比翻了一倍，达到47.36万平方米；但交易均价为8011元/平方米，同比下降13.9%，可以说是去年广州房价调整以来的最低点。
具体分析目前广州住宅成交量的上升，虽有政策的促动，但实际上还是得益于价格调整到位。比如，位于白云区的大型社区富力城，目前正在推四期房源，售价6500元/平方米起，均价7500元/平方米。销售人员毫不避讳谈降价，“我们2007年最高时曾冲到14000元/平方米呢。”销售情况在2、3月份有所改善但平均每天能卖出一套房已是不错的状态。
广州人较敏感的投资意识也为此次楼市的回暖起到了推波助澜的作用。据业内人士分析说，“广州人一向具有投资意识，你也可以说炒房成风，96、97年就有一批购房者高位入市，后来亚洲金融危机遭遇资产缩水，等到这两年看着回本了就把房抛掉，但看到现在房价跌得很深，很多人又入市了。”
由于市场回暖，成交量明显上升，广州市场确实出现开发商趁机提价的情况。易居(中国)克而瑞提供的资料则显示，广州近期开盘的项目中，如岭南新世界家园、光大花园、江南苑、兰亭御园等新推房源的价格都比前期有所提高，涨幅在8%-20%，不过目前的价格与项目最高价位时相比，仍有8%-20%的降幅。“涨价楼盘仅仅是个别，只是销售情况较好的开发商的试探性动作，主流不会是提价，当然作为开发商，我也希望价格能稳定下来。”广州富力地产董事长李思廉表示。
对于目前交投活跃度提升的楼市表现，广州业界则持谨慎态度。广东省房协则对媒体表示，目前的“小阳春”应被定位为当前的政策效应和一年多的房价深度调整之后所展示出的一种平衡状态，能否持续尚有待观察。分析人士表示，随着政策面转好，市场信心有所恢复，但如果就此简单预言触底反弹，仍显得过早，“今年以来住宅交易量先减后增，更多是春节造成的季节性波动，所以即便说回暖，也是阶段性回暖。在政策救市之后，还是需要开发商在价格方面配合，如成交量能维持稳中有升，那回暖才不是昙花一现。”
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