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    • 地产商上演多渠道融资大战 地产信托悄然升温
    • 来源:证券时报 发布日期:2009年10月26日 09:47

    •   去年金融危机让房地产企业的资金链面临前所未有的考验;而今,随着融资大门的打开,IPO、企业债、配股、增发等融资方式被地产公司竞相运用。随着银行对房地产信贷的收紧,地产商不仅对这些融资模式的依赖进一步强化,而且还开始挖掘新的融资渠道。

        融资大战密集上演

        今年6月以来,随着A股IPO大门的重启,众房企都急不可待地筹备上市。据不完全统计,IPO重启后有超过30家房地产企业计划在A股和H股上市,募集资金规模将超过1000亿元。无疑,今年是房企IPO久违的春天。

        中投证券李少明告诉记者,由于去年市场遭遇了前所未有的危机,企业在市场融资的步伐有所放慢,此次地产商的融资大潮酝酿已久;而另一方面,今年下半年以来,中国房地产企业面对部分市场疲软以及闲置土地开发压力,确实需要融资筹钱维持运转。

        房地产企业的融资方式主要分为债务融资和权益融资两种。“从银行获得资金依旧在各地产公司占据绝对比例,也是当前地产商们最愿意实施的融资方式。”渤海证券研究员周户对记者说。

        国家统计局数据显示,2009年9月商品房施工面积和新开工面积持续增长,环比上升10%和15%;在资金来源方面,2009年1到8月,房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元,同比增长34%,其中国内贷款7384亿元,增长46%。

        但问题是,“今年上半年银行贷款仍是房地产项目最主要的资金来源,这种单一的房地产融资模式,无论对开发商还是银行系统来说,都蕴含着较大风险。”上述人士认为,一旦政策缩紧,开发商又会遭受“苦日子”。因此,房企只有拓宽融资渠道才能抵御政策风险。

        事实上,在融资过程中,各地产商可谓各出其招。万科、保利地产等龙头房企选择增发方式募资,规模都超过了100亿元;而首创置业(02868.HK)和合生创展(00754.HK)等大型房企则选择了企业债或配股等方式募集资金。

        业内人士称,随着上半年楼市销量的猛增,开发商加大开工和土地储备都迫在眉睫,而现实的问题是,银行对大型房企的授信只是画饼充饥,民营房企和中小房企很难真正从银行拿到实实在在的贷款,只能靠其他渠道补给。

        地产信托悄然升温

        随着银行对房地产信贷的收紧,地产商已有的融资模式正在悄然发生变化,越来越多的房企开始从信托等其他渠道融资。

        中国信托业协会发布统计数据显示,9月,共有47家信托公司推介43款集合资金信托产品,与上月持平。其中,贷款类产品16款,股权投资类4款,权益投资类8款,债权投资类3款,证券投资类5款,组合投资类7款。而按投资领域划分:地产信托9款,基建信托4款,金融信托9款。

        记者统计发现,虽然地产信托产品款数并不多,但与其他信托产品相比发行规模却更大。9月地产信托产品发行总规模约26.4亿元,占比高达64.3%。与8月9.9亿元相比,9月份地产信托发行规模约增长166%。

        用益信托工作室统计数据显示,信托公司发售给客户的信托理财计划中,已连续四个月(6-9月)大规模投向房地产领域,累计规模约达143亿元人民币,远大于1-5月的95亿元。6月以来,房地产逐渐替代地方基础设施,成为信托产品的主要投向。

        针对信托资金热衷投资于地产的现状,一位银行业人士对记者表示,房地产商既是最有钱的人,同时也是花最高成本融资的人。目前的市场行情是房地产企业需要支付10%或更高的成本(目前的一年期贷款基准利率为5.31%),并出具合法的抵押物,包括股权、房产或商业项目等。

        9月份,摘得信托产品收益桂冠的“新华信托-渝开发A股股票收益权投资集合资金信托计划”便是一款地产信托产品,其优先受益人年收益率为12%,次级受益人年收益率高达30%。

        据悉,不仅是中小地产商开始从信托渠道获得资金,地产巨头也同样如此。资料显示,今年9月,绿城中国(3900.HK)的全资附属公司绿城房地产也与平安信托签署了150亿的合作投资战略协。而在此之前的8月份,继金地集团(600386)与上海信托合作发行了规模5亿元的信托产品后,金地集团又与平安信托签署100亿合作投资战略框架协议。

        由于银行信贷投放的收紧,资金来源渠道有限的中小房地产公司将更加倚重信托渠道融资,随着信托行业影响力的增加,越来越多的大型房地产公司开始青睐信托融资。但是,在这轮融资之后,上市公司拿了钱,我们在今年年底、明年上半年会看到什么现象,这将是一个非常有趣的问题。

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