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- 二套房贷"从严"难挡房价涨势 楼市局部"过热"
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年08月12日 10:53
- 7月份以来，福州、厦门等地银行机构宣布“从严”执行二套房贷政策，业内人士指出，二套房贷“从严”恐难挡房价过快涨势。与此同时，福州、厦门等地房地产市场成交量价持续今年上半年的上扬之势，万元以上的高价房成交占比进一步提高。业内人士认为，福建房地产市场已显现局部“过热”迹象。今年下半年，房价持续走高已成定局，地方政府亟待加强对房地产市场的有效监管。
银行屡打政策“擦边球”
福州市一些二手房中介日前接到银行将从严执行“二套房首付款不低于40%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策的“口头通知”后，暂停了部分二套房的交易签约。在厦门，二套房贷“收紧”风声传开后，该市商品房交易量下跌10%左右。
专家认为，去年底到今年上半年，银行在判断二套房时自定义，以个人为单位，而不是以家庭为单位来计算房贷次数，二套房贷的政策“名存实亡”。加上大多数银行为了提前完成放款任务，在二套房贷业务方面屡打政策“擦边球”，直接助长了楼市的成交量，以及房价过快上涨。
“今年上半年，各地楼市回暖迅速，地王接连产生，投机滋生，为了让房地产市场健康稳定，银行重申二套房贷政策，重新利用金融政策调控，是基于此前二套房贷执行不到位的情况。”正祥集团福建区域地产公司副总经理杨臻说，二套房贷一旦“收紧”，市场投机肯定会受到有效抑制，商品房成交量将大幅回落。二套房贷“收紧”也很可能暗示，楼市新一轮政策调整即将展开。
按照政策规定，首次置业者购房，按揭贷款可在首付两成后，利率打7折，如10年按揭贷款50万元，月供还款为5100元左右，而严格执行二套房贷政策后，月供则增加到5686元。10年利息实际差额达七万元以上。
业内人士指出，目前，大多数人仍看好楼市发展前景，住宅投资的稳定性，再加之对通货膨胀预期的加强，有相当一部分的投资型客户正积极入市。相比较而言，这部分投资者资金实力较好，二套房贷“收紧”对该类购房者影响不会太大。因此，二套房贷“从严”恐难挡过快上涨的房价。
“过热”迹象已显现
据统计，上半年，福州市区商品房销售量达三万多套，销售金额同比增长185%，6月份福州市区商品房均价超过8000元/平方米，比1月份上涨1000多元；上半年，厦门市商品房销售超过2万套，是2008年全年成交量的2.4倍，厦门岛内商品房均价由1月份的9800元/平方米飙升至6月份的12500元/平方米。
福建三盛房地产开发有限公司总经理程璇分析，上半年，部分城市房地产市场上演了“回暖、活跃、急涨、争购”的惊人一幕。之所以会发生这样的转折，主要有四方面原因：
一是去年底开始，国家出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等发挥了作用；二是房价下调刺激销量上升。从去年下半年开始，由于销售难度加大，厦门、福州等部分城市出现价跌量升的现象；三是在各种优惠政策下，居民压抑了一年的刚性需求快速释放；四是通货膨胀预期影响。为刺激经济，国家增发巨量货币，通货膨胀预期风险加大，在没有更好投资渠道的情况下，房地产投资性需求上升。
程璇认为，近来，福州、厦门等地频频出现新“地王”、投资炒房热度升高，房地产行业的确出现了一些“过热”的迹象。
房价走高已成定局
业内人士指出，当前，实体经济面临通缩、美元的压力，宽松的货币政策和随之而来的通胀预期已把楼市置身于购房者、开发商和地方政府的多方博弈之中，下半年房价持续走高恐成定局。
7月上旬，福建省银行机构开始“从严”执行二套房贷政策，引发各地楼市成交量出现一阵波动。福建三盛房地产开发有限公司营销总监林旭告诉记者，二套房政策“从严”执行的风声一经传出，就有不同的消费者反应，一种是加快决策，到售楼部签约，另一种则是采取观望。从目前市场情况来看，前者居多。
二套房贷政策“从严”仍然面临着“上有政策、下有对策”的尴尬。记者暗访福州市区多家售楼中心发现，售楼人员面对政策“从严”的购房家庭或炒房者，都会主动劝其办理“假离婚证”、借用他人身份证件等手段购房，以规避政策。加上，地方政府对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策将在今年底前到期，部分市民为赶搭政策“末班车”，也从观望转向积极出手购房。
6月初，福建省政府出台了将土地出让金全部付清期限延长政策后，开发商掀起了新一轮土地抢夺热潮，地价重拾涨势也将直接助涨房价。此外，福州、厦门等地开发商和炒房中介纷纷借用开建地铁项目和国家支持海峡西岸经济区建设等概念，吸引外地购房者，大肆推高房价。
政府加强有效监管
专家认为，部分城市房地产市场显现的局部“过热”迹象有隐患，地方政府及有关部门亟待采取有力措施，在保持现有政策连续性的同时，促进政策的进一步完善，加强对房地产市场的有效监管。
首先，进一步完善相关政策。目前，二套房信贷政策、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策等是房地产市场调控的主要政策。其中，二套房贷政策“从严”执行，一方面，银行在操作层面要严把审查关，另一方面，尽快完善现有的征信系统，减少因征信系统漏洞造成政策执行不到位的情况；下半年，房地产市场保持量价齐升的势头，应取消对住房转让环节营业税实行减免的政策。
其次，政府部门应着重缓解当前房地产市场的供求矛盾。目前的供求矛盾关键在于土地市场，一方面新增的土地供应总量在减少，地方政府征地难度越来越大；另一方面已经推出的土地中，大企业垄断了大量的供应，加剧了结构性供应不足的矛盾。
第三，增加房地产市场的调控手段。地方政府加快保障房建设进度，改善住房供应结构，增加中低价位、中小套型的普通商品房供给；尽快建立健全房地产市场预警预报体系，对市场供求、价格和空置等情况进行适时的动态监测并分析，定期向社会公布。国家有关部门应加快出台物业税等相关政策，增加房产的投资和持有成本，确保房地产业健康平稳发展。
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