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- 捂盘埋地雷炒地吹泡沫 下半年楼市将有哪些变化
- 来源：每日经济新闻 发布日期：2009年08月12日 10:43
- 2009年上半年，中国楼市上演了一出由开发商、购房者、机构、银行共同演绎的跌宕起伏的大戏。年初还有机构称，全国的住宅库存至少要两年才能出清。在此预期下，认为房价至少跌三成的行业人士大有人在。然而仅过了四五个月，市场却已开始为未来的供不应求而担心。
经历了冰火两重天的洗礼，国内的房地产企业群体是否正在演出一场地产版的“凤凰涅槃”？下半年楼市将发生哪些变化？开发商是否已经做好了准备？
复苏·市场表现
多个企业销售过百亿
据戴德梁行的最新报告指出，可能只需要再花3个月时间，楼市就可以清完库存。而上海、杭州等城市的新房库存已告急，政府部门正力促开发商加紧扩大供应量。
国家统计局统计数据显示，上半年全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。
去年全年销售超过100亿元的房地产企业不过10家，而今年刚过一半多，破百亿的房地产公司就已超过10家。在第一梯队，中海、保利、绿城、绿地等房地产公司的销售额已经和万科一步步接近。在第二梯队，销售额超过百亿元的房地产公司也越来越多。
与此同时，开发商还通过银行信贷、股票上市、发行债券等融资手段强力补血，一个个养得“兵强马壮”。
国家统计局统计数据显示，房地产开发企业上半年资金来源2.37万亿元，同比增长23.6%。其中国内贷款、定金及预收款的增幅分别达到32.6%和27.7%；个人按揭贷款更是增长了63.1%。
复苏·暗藏隐忧
捂盘埋地雷 炒地吹泡沫
在过去的几个月里，很多开发商迎来了历史上最好的销售季节，有的企业销售量和销售额还创出历史新高。但在市场迅速回暖的同时，部分开发商却又开始不理性起来，不仅自己悄然埋下“地雷”，也给整个行业的发展带来了隐患。
“捂盘”便是这些“地雷”中造成社会影响最恶劣的一个，其目的自然是为了涨价。自今年5月份以来，频频有媒体报道开发商的“捂盘事件”，其中不乏排名全国前十的房地产企业巨头，引起了消费者以及社会舆论的强烈不满，甚至有消费者提议不再购买这些捂盘开发商建造的房子。
开发商的捂盘行为，不但危及自身品牌的诚信度和美誉度，同时也引起了监管部门的高度重视。北京、上海等地的地方政府近来连出重拳，严控捂盘。
与捂盘、涨价同时出现的，还有一个个“地王”。自5月份北京广渠门外15号地块以挂牌起始价的3.42倍成交后，全国各地“地王”就不断涌现。央视二套《今日观察》统计，截至7月底，全国各地拍出的“地王”已超过10块，其中包括兰州这样的三线城市。
值得注意的是，上半年有实力高价买地的大部分是央企，其中不乏主业非地产的央企。这些央企花高价买地的动机被认为是用信贷资金 “炒地”，以避开通货膨胀。有经济学家担心，央企“炒地”现象频繁涌现会吹大房地产行业的泡沫。
土地市场“国进民退”，更令业内人士担心自由竞争的格局会消失。蔡为民表示，如果这一趋势下半年仍将持续，那么未来的整个行业将是国资一家之天下。而一旦出现国企垄断，将不利于整个行业的发展。
复苏·政策出手
信贷传出收紧信号
地王、捂盘、涨价……市场刚刚复苏阶段发生的上述异常情况，引起了决策层的高度关注。近一两月来，一系列的宏观调控政策接连出台。如银监会新闻发言人廖岷表示，已严格要求商业银行对于消费者购买第二套住宅，必须确实运行四成以上自备款的政策。
与此同时，上海、北京等地的地方政府也出台系列政策，打击开发商的捂盘行为。近期上海开始执行《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。上海市房管局还重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。
与此同时，信贷收紧的风声也已传出。7月30日，银监会相关负责人称，当前我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，需要继续落实适度宽松的货币政策，并根据国内外经济走势和物价变化进行动态微调。
上半年新增信贷已经达到7.37万亿元，下半年还会有那么多的信贷投放吗？
展望下半年，蔡为民对未来楼市忧心忡忡。在他看来，上半年的楼市行情与央行的适度宽松货币政策有关，更与天量银行信贷的“输血”有关。但由于上半年的信贷投放量过大，下半年乃至明年的信贷投放量可能将会收缩。而一旦银根收紧，无论是开发商的资金链，还是购房者的个人住房抵押贷款，势必都将受到影响。
一位不愿意透露姓名的管理学专家直言不讳地表示，与快消品、IT等行业相比，房地产业的管理水平、营销能力等均属于较低水平。
许多开发商自己也深深明白一个道理：未来的宏观调控政策并不会长期对房地产业有利，企业要发展，必须增加自身的实力，拿出一套其他公司难以克隆的“绝技”，以应对未来的政策变化，确保公司能在宏观调控政策的风暴下，依然应对自如。
复苏·趋势展望
开发商筹资金抓管理
对于未来宏观调控政策可能出现的变化，不少开发商正想方设法筹划应对之策。
据深圳尤里克猎头机构CEO于榕介绍，今年以来，很多开发商积极引进能够应对经济危机的人才，强化包括成本、营销、品质等多方面的管理。
比如成本控制。以往开发商并不太注重，而是长期依赖地价和房价间的悬殊差价获取高额利润。现在，随着土地价格大幅攀升，市场又有很多不确定因素，甚至可能要贴本卖房，在这样的情况下，成本控制变得非常重要。据悉，今年许多房地产公司从外部引入成本控制总监，力求把建造成本控制在合理范围内。
此外，开发商也开始尝试增加商业物业运营，力图获取稳定的现金流回报，以提高应对危机的能力。富力、恒大等便是其中的代表，今年以来，这些公司在商用物业市场上风头甚猛：7月，恒大开出内地首家以白金七星标准打造的超五星酒店。差不多同一时候，富力与广百签约，广百承租富力旗下成都天汇Mal二至四层部分商业区域，经营面积约30000平方米。
还有许多开发商另辟蹊径，主动参与市场细分，希望能成为某个专业领域的佼佼者。于榕认为，类似于星河湾、万达这样在某一领域内特别强的开发商将会越来越多。这些公司的共同特点是：总规模可能不大，但在某一个专业领域里却是其他公司无法替代的。
不过，蔡为民对此的评价却不高。他认为，根据他的观察，目前开发商和2008年相比并没有太多改变，企业品质方面仍需要更多的努力和更大的进步。
五合国际智库总经理邹毅也认为，仅仅半年时间，开发商“苦练内功”是否一定能取得成效仍然是一个未知数，仅从目前来看，效果尚不明显。
备战未来，开发商的功课不仅在管理上，也在于不断扩充资金实力上。
一方面，经过这几个月的发展，开发商一个个都养得兵强马壮，现有的资金状况明显好转。另一方面，经历了上半年的消耗，许多开发商目前的库存已所剩不多。近日，杭州、上海等多个城市的商品房库被报道称存量有限。因此，即使银行信贷立即收紧，在大量的市场需求面前，开发商受到的影响也不会太大。
在财务结构上，富力、绿城等多家房地产公司均表示，今年要降低资产负债率，改变现有资金的主要结构。另一方面，通过发债等手段，龙湖、复地、远洋地产等公司均已获得了大量的资金。
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