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- 房价暴涨说法依据不足 业内:高地价拉高作用有限
- 来源：中华工商时报 发布日期：2009年06月19日 10:27
- 随着高价抢地和新“地王”的诞生以及新房售价的持续高涨，二手房的挂牌报价也节节攀高。有人预言下半年房价会出现暴涨，但业内人士认为，房价暴涨没有根据。
4月以来，随着成交量的持续放大，房价开始试探性上涨，并于5月加快了上涨力度。北京5月新开盘项目整体均价上涨超过13%，而上海、深圳等城市的涨幅更高。
二手房市场，从“我爱我家”掌握的数据看，目前北京部分区域的某些楼盘的二手房挂牌房价已经超过了2008年最高的成交价。据“21世纪不动产”的监测，北京5月二手住宅网签套数回落至19738套，交易量环比下降8.3%，但成交价格环比4月上涨3.2%；上海5月二手房成交套数环比小幅下降约6.5%，成交价格整体显示为稳中微升。
5月以来房地产市场出现的另一个重要现象，是土地成交量的快速放大。有的城市土地成交额是去年同期的数倍，个别城市单月土地成交额甚至超过去年全年。由于2008年土地市场惨淡，压抑了一年多的开发商为了保持开发的连续性，今年二季度起在增加土地储备。如万科在5月份增加了6个项目，净占地面积达到65.58万平方米，建筑面积共计188.34万平方米。
尽管房价并不是由地价决定的，但土地放量给房价带来不可忽视的影响。尤其是高地价和所谓“地王”的出现，一直都是抬升区域房价的重要推手。如富力地产取得北京广渠路10号地后的几天内，广渠路沿线二手房价格就直线上升。据“21世纪不动产”介绍，有的富力城二手房业主一周内报价增加了1000元。
人们认为房价会上涨的另一个因素是通胀预期。据央行最新公布的数据，5月人民币各项贷款新增6645亿元，同比多增3460亿元。宽松的流动性，被认为是推动近期资产价格上涨的主要力量，并引起了对明年通胀预期的广泛担忧。
但“21世纪不动产”高级分析师孟奇分析，从现在来看，认为房价下半年起将出现暴涨的说法，仍缺乏充足的根据。高地价确实会推动周边区域新房和二手房的上涨，但这种效应只是暂时的，而且城区内可出让的土地非常稀少，拉高房价的作用是有限的。宽松的货币政策不可避免的带来了高流动性，但一季度后，信贷增量是逐步递减的，下半年很难保持此前的信贷增速。而通胀预期仅仅是人们的一种预期，宽松的流动性是否一定会形成2010年的高通胀，尚难断定。如2008年初不少经济学家认为当年会出现高通胀的预测也并未成真。因此，孟奇提醒投资者无须恐惧，盲目追涨，相反，要警惕资产价格的泡沫。
判断房价增长要看供需关系。当前楼市的供应量对房价的影响最值得注意。
从商品房供应看，北京10万套保障性住房将于下半年陆续供应市场，必然从整体上摊薄平均房价，孟奇认为，从统计数字来看，随着这批保障房的成交，某个时段内平均房价甚至有可能体现为“下降”。保障房尤其是限价房对购买人群有一定分流，它会对那些与限价房价位相近的中低端普通商品价格形成短时压力。
二手房方面，因国家政策“解套”了一部分投资性二手房源，房源是有保障的。根据国家规定，从今年1月起，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。2006年下半年起，大批投资需求涌入楼市，并成为后期推动房价上涨的重要力量，不少一线城市投资需求占购房总量的三四成。2007年后投资需求达到高峰。从2007年1月至2009年1月，刚好两年，也就是说，国家减免营业税的政策，恰恰是给这批投资需求“解套”。这也正是为什么许多城市今年一季度后二手房成交量突然大幅攀升的原因。
孟奇分析，由于投资性需求基本贯穿了2007年全年，而国家规定的营业税减免政策是暂定一年，所以，作为投资而购房的一批房源将在2009年先后释放出来。从房源来看，这批投资性住房基本以新房、次新房为主，品质、设计、环境与过去的老房子截然不同，完全值得首次置业者选择。同时，由于房源较为充足，二手房源不足而导致价格大幅上涨的因素不存在，2009年二手房成交量将保持在较高位。
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