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- 房价过高谁负责 高价土地成房价上涨推手？
- 来源：北京青年报 发布日期：2009年06月18日 09:24
- 开发商：房价低过地价责任谁负？
买房人：房价持续上涨谁还买得起房？
专家：切勿让高价土地成房价上涨推手———
如今的土地市场再次呈现出热火朝天的兴旺，广渠路10号地刚刚尘埃落定，富力地产以10.22亿元拿下2009年北京地王的“气魄”至今依然是人们茶余饭后的谈资，而体量更大、受关注度更高、预计竞争更为激烈的“广渠路15号地”月底即将揭标，再次聚焦了全行业的目光。
然而，在近期热地热卖、高价频出的土地市场“兴旺”背后，一股股暗流也正在随波涌动，《北京青年报·广厦时代》近日调查发现，随着近期北京楼市上多块土地争夺“白刃战”愈演愈烈，这些热点地块周边在售项目已经普遍出现“观望”态势，在卖与不卖、涨与不涨间彷徨，由高地价引发的观望情绪，正在各房地产项目间如同“流感”般蔓延……
●市场发现●
热地周边楼盘 捂盘待涨急煞买房人
“我们的项目这个月是开不了了，什么时候再开盘还是得等董事会开会决定，我们也都在等通知。”这是近日广渠路某项目负责人在本报多次致电询问开盘时间时，始终不变的回复。该项目从去年开盘以来持续热卖，每次开盘放出的小量房源均供不应求，一抢而空。原定于5月底开盘的一栋楼迟迟难以“露出庐山真面目”，而数百套房源前焦急等待的，是已经排号多月的数以千计的买房人。按照项目方最新答复，这栋楼的开盘时间，已经被延至7月中旬左右，具体时间依然待定。
无独有偶，西大望路和东四环区域作为楼盘扎堆的传统置业重点区域，多个项目在经历前一段时间的热卖之后也打起了“太极”，原本已经确定开盘的项目突然间又“偃旗息鼓”，变得悄无声息，询问下往往以销售证未取、手续不全为由进行回复，即便是已经开盘的项目，也成了“数米下锅”、“分外节省”，原本计划开盘的整栋楼变成了一个单元甚至一个楼层，供应量大幅减少，等待已久的买房人也因此抱怨声四起。
“我从年初就排了号等着选房，已经开了两次盘，结果到现在都没能选上房，开发商一直让我再等等，说下次开盘让我们优先选房。可到现在什么时候再开盘依然遥遥无期，可以看到的是，房价一路飙升，从当初的万元/平方米出头到现在16000元/平方米左右，每平方米涨了五六千元，依然是一房难求，这么一直涨下去，我真的怀疑自己还能不能买得起，还有没有信心再等下去。”一直在苦苦等待东四环某项目开盘的白领买房人张先生话语中充满无奈。
“现在但凡好地段的房子，不管涨幅多大几乎都是供不应求，光是找关系、托朋友的条子，每个项目的负责人那里都是一大堆，光安排关系户都不一定安排得过来，开发商自然是有备无患，底气十足。”某资深业内人士的话，一定程度上反映了眼下的市场现实。文/邱旸
●寻根问底●
高地价导致周边房价水涨船高
开发商有房不卖，为的是什么？在经历长达一年半的市场冰封梦魇后，如今的市场热度需求爆发理应让开发商“如饥似渴”地迎合市场才对，怎么会出现眼下这般“欲语还休”的暧昧，大吊买房人的胃口？是市场热得太快让开发商再次捂盘追求利润最大化？还是担心卖得太快开发进度跟不上的“销控策略”？抑或是激烈市场竞争下的“囤积居奇”，务求蓄水到位一击必中？一个个疑问如“连珠炮”般砸在开发商的面前，也狠很砸在了买房人的心坎上。
“应该说，这些问题在市场好的时候也都是长期存在的，商业原本就是逐利性的行为，溢价成果越大，回报自然越高，这是任何人都明白的道理。但是在眼下，这些热点区域内出现的楼盘观望捂盘，却有着更为特定因素的困扰，从某种意义上讲，开发商不断延迟开盘，也是实属无奈。”东部某重点项目负责人在接受采访时，私下里也表达了自己的无奈，而这种无奈，便来自近期土地市场的热卖，天价地频出之下，周边项目地震也随之引发。
以广渠路10号地为例，该地块7万平方米左右的体量拍出10.22亿元高价，合楼面价达15000元/平方米以上，这个土地价格甚至高过了周边部分项目不久前刚刚打出的开盘价，区域价格立刻被明显拉升，反应最快最迅速的正是周边二手房市场，“最近不少挂出房源的业主纷纷给我们打电话，要求暂停出售，或者直接提价15%以上，最主要的原因就是周边土地价格不断攀高，很可能拉动区域房价，二手房业主都愿意再等等，期待更大价格上升空间。”西大望路某知名中介门店销售员小王接受采访时表示。采访中了解到，受广渠路10号、15号地影响，广渠路和大望路周边二手房坐地起价，乐成国际、珠江帝景、石韵豪庭、富力城等重点项目二手房价格普遍上涨，中介报价纷纷上调1500-2000元/平方米不等，年初这些区域二手房价格普遍在15000-18000元/平方米之间徘徊，目前出售价格基本都在17000-20000元/平方米左右，甚至更高。
“不是我们不想卖房，公司内部也存在着很大压力和分歧”，笔者从上文提到的广渠路某热点项目内部了解到，目前决策层对何时放盘，具体放量也是举棋不定、争论不休，“年初的热卖可以说是领跑了北京市场，而当时的低价开盘正是热销的最根本因素，随着客户量的不断积累，供需比现在已经达到了1：10以上，随着周边地块的高价频出，更多的买房人被地段稀缺性和升值前景吸引来，都想在这里买房，涨价也是顺理成章，然而涨多少合适，没人敢打这个包票。广渠路10号地楼面价就达15000元/平方米以上，论地段毫不逊色的我们项目，房价应该是多少？现在已经有这样的争论，就是前期的热销是以低价倾销大大减少公司利润换来的，这个责任恐怕谁也担不起。”消息人士将个中原因一一道来。据了解，该项目的一再延后开盘还有一个不为人知的原因，那就是在等区域内另一个“重磅炸弹”——毗邻该项目的广渠路15号地竞价结果，月底该地块“群雄逐鹿”的最后揭晓，将直接决定着周边多个项目后续房源的价格制订。“现在看来，该项目17000元/平方米左右的销售均价是显而易见的了。”市场分析人士指出。
●专家观点●
切勿让土地高价成房价上涨推手
来自亚豪机构、中国指数研究院等市场研究机构的数据显示，北京市场上2007年楼市大热时拿地的项目在眼下普遍面临着开发进度和价格制定上的疑难和瓶颈，万科2007年以17亿拿下的建面约15万平方米的西大望路17号早已经蓄势待发，但其高于万元/平方米的楼面成本及周边的珠江帝景、禧福汇等项目价格的竞争优势让万科在价格制订上左右为难，低于20000元/平方米开盘显然让开发商难以接受，因此一直迟迟难以推上台前，开盘依然是遥遥无期，毗邻清华大学的龙湖·唐宁ONE当年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品质和建筑成本，目前该项目销售均价已达28000元/平方米左右，价格节节攀升，如此高价也让众多普通买房人只能“望房兴叹“，凡此种种，不一而足。
“地价降不下来，房价回落自然也无从谈起，我们可以看看2007年左右高价拿地的那些项目，经过一年半左右的开发周期如今也基本都在酝酿上市了，而价格是横亘在这些项目中间不可逾越的现实鸿沟。“百达行投资顾问中心总监张艳接受采访时表达了自己的观点。
“地王”频现，房价也是水涨船高，这就导致很多人不得不担忧，眼下土地市场的不断趋热将可能导致楼市再次掀起一轮涨价潮。“亚豪机构副总经理王英男指出，决定房价的根本因素还在于市场的供求关系,而“地王”的出现会影响到人们对房价的相对预期,购房者担心房价暴涨而选择入市,间接改变了供求关系,从而带动房价上涨。从目前市场上的种种迹象看来，这一担忧正在转为现实。
而在SOHO中国董事局主席潘石屹看来，广渠路15号地已经成为测量北京土地市场是否理性的测温计，“广渠门外10号地由于面积较小，还不能判断土地市场的风向，如果广渠路15号地以及6月份即将入市的几块地的价格都‘发疯了’，那么土地市场就真的陷入狂热了，势必导致周边楼盘的进一步价格上涨。”潘石屹说。
有业内人士指出，目前来看，楼市的回暖已从一线城市蔓延到二三线城市。因此预计未来一段时间，土地市场仍将保持活跃,近期房价也仍将保持上升态势。但在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,这种由地价推高的房价最后很可能会演变为楼市泡沫。
“目前看来，土地交易中依然存在着不少非理性因素，土地拍卖的“价值发现”功能在有些时候处于“失灵”状态，土地拍卖的首要目的是使地价真实反映出市场的供需状况，而我国的土地是垄断的，供求之间本来就不对等，这导致土地的价值不是在市场拍卖中被“发现”，而是在市场拍卖中被放大甚至成倍放大。土地拍卖本身就在制造地价泡沫。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“楼面地价高出同区域房价不太正常，这其中可能存在很大风险”。
在专家们普遍看来，要让普通老百姓买得起房，不能“头痛医头，脚痛医脚”，更主要还应从源头有效控制地价，地价控制了，政府也才有足够的底气去控制房价非理性暴涨。“切勿让土地高价成房价上涨的幕后推手”，北京易居研究院副院长牟增彬的看法，得到了所有受访行业人士的共鸣。
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