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- 京沪深三地开发商集体"捂盘" 博弈核心仍是房价
- 来源：中国经济网 发布日期：2009年02月23日 09:06
- 与牛年春节的热闹相比，春节后各地楼市显得沉闷不堪。上海、深圳两地迎来了罕见的“零供应”，北京多家楼盘则因延期推盘被媒体质疑“捂盘”。根据本报针对京沪深三地开发商销售策略的深入调查表明，这样的静默期仅仅是发力前的蓄势，三四月份已经被锁定为楼市的下一个“战场”。
北京开发商延期推盘捱熊市
或许是因为节后的第一场雪，2月19日，星河城偌大的售楼处大厅空空荡荡，售楼小姐在前台的电话催促声中才打着哈欠出场。她不失熟练地介绍着楼盘户型，但对年前就曾传出开盘的星河城六期，她摇摇头：“还没定价，得等到三四月份吧。我们还没拿到预售许可证。”
鉴于近期北京媒体连续报道多家楼盘捂盘的消息，该售楼小姐显得格外谨慎。
据本报调查，星河城在春节前确实曾组织过放号活动，但不久后便终止了。一位市场人士分析，该楼盘均为40~102平方米之间的小户型，市场行情本该不错，但鉴于前期意向客户太少故而推迟开盘，“开发商把希望瞄在了未来。”
事实上，与星河城采取同样销售策略的楼盘并不在少数。据本报调查，茂华璟都会1月14日发布预售公示，开盘时间至今未定；尚东庭在1月14日拿到预售许可证，但定于2月下旬开盘；合生·麒麟社、妫河丽景、瑞雪春堂等楼盘，也一度推迟了开盘时间。
与往年相比，开发商在有意无意间放缓了销售步伐。
熊市中的“慢”动作
据北京市房地产交易网统计，2月份北京仅有8个项目计划开盘，且大多集中在月底，环比1月份的11个又创新低。
合生·麒麟社在1月25日就拿到了预售许可证，但在2月18日记者致电其售楼处时，工作人员表示“15号刚开盘”；双兴东岸同样在1月25日拿到预售许可证，但售楼处人员先是称2月底开盘，后又说随时可以看房。
尽管北京市建委规定“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘”，但熊市中开发商们的行动显然迟缓。
易居中国·克而瑞(中国)信息技术有限公司副总裁张燕对此表示理解。“每个楼盘都有自己的销售策略，与周边楼盘的存量还有二手房价格息息相关。”张燕说，“在没有明确的回暖信号前，开发商都在考虑如何占据价格优势。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也表示，预售规定是在过去房子供不应求的市场条件下作出，此时已经不再适用。“如果开发商不是故意扰乱市场秩序，这条规定也就不必在这种状况下强制执行。”
在本轮楼市调整期内，冬眠成为许多开发商的选择。位于房山区的千禧2008，早在去年4月24日便拿到了销售许可证。根据北京市房地产交易网的信息，最后开发的4栋楼已经接近交房，但204套房一套都没有成交，分析人士认为是“客户太少，楼盘迟迟未开”。
等待转机
张燕认为许多开发商都在等待市场的好转。“如果盲目推盘，一次不成功，以后的困难会更大，而且前期推出的政策需要一定时间才能显露效果。”
“现在新盘价格很难定，部分开发商就想看看别人是怎么定价的，然后再选择自己的竞争策略。”易居中国研究院地产研究部部长杨红旭点出了另一原因。
“开发商也在等待全国两会的政策定调，包括此前盛传的房地产业发展规划。此前国家连续出台了多次楼市刺激政策，实际上让开发商形成了政策依赖，他们期盼全国两会后有更多的利好政策。”某地产分析人士说。
2月13日，在北京安邦咨询公司举办的“2009年中国经济形势展望”新闻发布会上，安邦研究总部高级分析师贺军表示，当前国内政策对房地产价格仍将形成一定压力，而需求不足是2009年国内房地产市场的最大问题。“当前政府对房地产的态度是承认其支柱产业地位，也会出台扶持政策，但房价必须下调。”
而历史总是惊人地相似，在开发商集体沉默的当口，万科又一次率先降价，其在上海和成都的多个楼盘采取了多种优惠方式促销。据媒体报道，万科预计今年经营利润率为20%~22%，而2008年这一数据是26%。相关人士推测，这说明万科已经为未来的价格战作好了准备。
在采访中，各方人士均认为北京楼市的“沉默期”不会长期持续。按照惯例，北京楼市一般要到三四月才会迎来需求释放，杨红旭认为届时新一波供应高峰会到来。“上半年开发商在价格上的竞争程度会超过去年，是否称得上价格战还难说，但开发商不可能总捏着房子不卖。”
供应暂缓 上海房企蓄力备战三月
“我想买的浦东一个楼盘，春节前售楼处说春节后开盘，但直到今天还是说让我再等几天。”2月19日，吴君申面对记者满腹牢骚。他和女友准备在今年秋天完婚，两人早早看中的婚房却因为开发商的延期推盘至今尚无着落。
无奈之下，心急的女友打电话到一江之隔的杨浦某楼盘。但售楼小姐回应：“三四月份我们会推出新房源，但目前价格和时间都未确定。”
吴君申想不明白的是，在以往开发商推盘积极的节后旺季，在牛年春节后却分外冷清，不少原计划入市的新盘纷纷延迟入市。“不是都说开发商手上积压了很多房子卖不出去么，为什么都延期开盘？”
“不忘猪坚强”
春节过后，一位品牌开发商区域销售总监将自己的msn签名改为“学习牛奋斗，不忘猪坚强”。他所在的公司尚有多个楼盘待售，自己却已在春节前放了近一月的大假，至今公司也迟迟尚未做出推盘决策。
对于节后稍显静寂的上海楼市而言，万科、绿地在元宵节期间的大力促销，并没有让更多的开发商紧随其后——他们反而选择了推迟开盘。
易居中国CRIC系统数据显示，2月2日至2月8日一周中，上海楼市无一商品住宅新增房源上市，这是自2005年上海网上房地产公布数据以来，上海楼市首次出现零供应。而据记者统计，截至2月19日，2月已开盘和预计开盘项目共有22个，但其中绝大多数是已有项目的后续房源，推盘数量远低于历史同期。
“春节前新增供应通常都会锐减，但节后零供应却是近年来首次。”松江新城某项目销售经理对于上海同行间的“默契”并不意外，他自己所负责的楼盘早在去年11月便准备开盘，却一再推迟入市至今。
“我们延迟开盘只是在等待好的销售时机。”这位销售经理毫不讳言：“降的少就卖不动，降的多又不知哪里是底，降一成甚至更多也不一定卖得好，还不如等等未来局势，市场能否回暖。”
易居中国分析师薛建雄认为，目前楼市动向尚不明确，开发商不愿贸然开盘，而是根据自身情况决定何时入市。
“延期推盘有很多原因，一些楼盘是被节后少数大力降价促销的楼盘吓着了，另一些楼盘则因自身不太缺钱，宁愿捂盘不卖静候良机。”一位本土开发商坦言，对于究竟是赶在3月供应高峰来临前提前促销争取主动权，还是静观两会后楼市是否可能回暖，自己公司每次开会都争得不可开交，“权衡之下只能观望”。
三月或掀价格大战
“一天里要跑三四个项目。”上海某知名代理商研发经理面对记者语带疲惫。节后这段时间，他一直忙于和松江闵行等外郊环区域的一些开发商讨论如何推广促销。“节后没推盘的不少项目，并非只是消极等待，而是着力准备在3月大力度促销。”
据统计，上海楼市在经历了2月第一周的零供应之后，第二周有9个楼盘推出17.95万平方米新房源，且多个项目供应量超过2万平方米，而春节期间推迟入市的项目也在2月中旬陆续取得预售许可证。薛建雄预计，随着天气回暖和开发商对后市研判逐步明晰，新盘供应量会逐步回升，牛年楼市第一个小阳春也可能提前到来。
面对3月这个传统旺季，是摒牢不卖还是加紧抛盘？是高开低走还是一步降到位？处境不同的开发商有着截然不同的销售策略。一位浙江开发商对记者表示，“今年公司项目开工面积下调，资金支出也大大减少，手头待售均为优质项目，公司无需降价也能挺过今年。”
“之前政府大力救市，让多数开发商在制定销售策略时都打起了小算盘，”泰麒房产工作室分析师何凌飞分析，“不少开发商都在等政策，目前都是以极少量的房源试探性促销，优质房源都还捂着藏着。”
但是，鉴于上海市政府近期屡次表态不再救市，国家政策出台空间亦非常有限，业内大多数人士认为对全国两会风向寄予的厚望很可能会落空。“开发商可能会放弃观望，个别资金较为紧迫的开发商会不惜血本打响降价战。”
“某些大中型品牌开发商为获取更大的市场份额，谋求更多的未来利益，反而会主动带头降价促销。”何凌飞说。
“基于长三角高层换防等原因，万科在元宵节的促销不过是‘试水’而已，元宵节后暂停促销也是为了酝酿更大规模和幅度的促销。”一位接近万科的业内人士对记者说。据他透露，万科、金地、大华、绿地等集团旗下的在售项目都将大规模推广促销锁定在三四月份，“上海楼市的价格战必将在全国两会结束后打响”。
深圳楼市“静”待利好
“我看现在房价也差不多了，所以趁有空就去看看房，但看来看去还是去年推出的一些楼盘。本听说今年年初要开盘的几个楼盘不错，可至今还没开盘。”2月18日，正在四处“淘”房的林小姐对记者表述苦恼。
被降价促销“搅”得风生水起的深圳楼市，却在春节后出现了罕见的安静局面。
记者从深圳市国土与房产资源管理网站上发现，自1月至今，深圳仅有7个楼盘获得了预售许可证，相较于去年同期的17个大为减少。而即便是获得预售许可证的楼盘，开发商仍然选择了推迟入市。
“现在的市场确实不容乐观，即使开盘也卖不动，再加上当前本来就是市场销售淡季，全国两会也即将召开，未来政策风向还有待明细，最终导致了开发商延迟推盘的局面。”深圳中原总经理李耀智如是说。
记者经过调查发现，近期不少楼盘在拿到预售许可证后并未立即推盘，有的甚至在1个月后才开始推盘。而一些楼盘干脆以各种理由推迟获取预售许可证，这使得深圳出现了暂无新增可售面积的奇怪现象。
针对1月以来获得预售许可证的7个楼盘，据记者调查，其中仍有个别楼盘没有真正对外发售，即便在售，推出的体量也很少。有些开盘甚至一直是零成交，这或许可以解释开发商为何推迟不开盘的原因。
按照上述深圳日均成交189套、1.78万平方米计算，即便没有新增可售面积，目前的存量房也需要一年左右才能消化。
根据深圳相关规定，开发商在拿到预售许可证10日内必须开盘销售，但许多开发商并没有依此推盘。
“我们也想拿了预售许可证就卖，但现在楼市非常低迷，我们想积累多一些客户，到三四月份再集中重点推盘，那时候的销售效果可能会好很多。”一位民营开发商对记者表示。
深圳南山一开发商则对记者解释，预售许可证拿到后，多数楼盘会在10日内开盘，此后楼盘并不会拒绝购房要求，但是具体的集中开盘时间要根据开发商的营销节点而定。
“10日内必须销售的政策是开发商捂盘严重时候的政策，现在低迷期，大部分开发商都不会捂盘，政府的态度也相对宽松了些。”一位和记黄埔在深圳的相关负责人说。
而目前正在召开的深圳两会也是影响开发商推盘速度的原因之一。
深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，对于深圳房地产，不少政协委员与人大代表给予了几年来少有的关注，纷纷将购房退税、购房入户、回购商品房以及取消二套房限制等刺激政策列入了两会议题，而这也是开发商寄予厚望的重点所在。
不少接受记者采访的业内人士预计，两会后如果仍没有新的刺激政策，开发商只有弃价保量，为了消化库存而大幅降价。
“目前开发商库存的压力已经越来越大，在未来的几个月内，可能会是开发商回笼资金的最佳时期，会再度出现开发商低价促销的现象。”一位市场分析人士说。
而高海燕则强调其一直以来坚持的观点：消费者信心受到一定影响，深圳楼市难以在短期内全面回暖。“只有价格调整到位，交易量才会恢复正常。”
访谈
博弈核心仍是房价
中国房地产报：近期网上爆出重庆某开发企业的内部文件，宣称“应果断降价，回笼资金买新的低价地”，您对此如何看待？
张燕：企业发展离不开资金支持，面对当前的市场环境，采取果断降价、回笼资金以支持后续项目发展是明智选择。但具体到各个企业，是否都要采取回笼资金购置新的低价地块，则在于企业实际情况和自身需求。先解决生存问题再谋发展，何况购置新低价地块的时机也决非仅仅限于一个时间段。从目前土地市场供求情况来看，短期内土地市场不会回暖。出于自身情况考虑，不同企业拿地策略也会不同。
从经营层面看，不少房企的资产负债率已达60%以上，企业资金压力非常大，因此降价无疑是当前开发商能采取的最有效的营销手段和竞争策略。从需求层面看，面对可能到来的降价风潮，小折扣或者简单的特价房对继续观望的购房者的吸引力已经不足。与其步步降价不如一步到位，如北京的远洋·沁山水、首城国际等项目，低价开盘策略收到了良好效果。
中国房地产报：经历了春节后的静默期，未来三四月份楼市会否出现集中供应的现象？
张燕：就目前数据显示，上海预计三四月份会有15个新盘入市，其中普通住宅8个、别墅3个、综合体3个、配套商品房1个；广州预计有15个新盘入市，普通住宅12个、综合体2个、酒店式公寓1个。
北京的供应量可能会远超上海、广州，全市三四月份预计会有67个新盘入市，其中普通住宅43个、别墅9个、酒店式公寓7个、政策性住房8个。供应量较大，政策性住房也占有相当的比例，市场供应会相对集中。在这样的情况下，如果希望快速销售，降价是意料中的策略，甚至可能引发价格战。
中国房地产报：在您看来，楼市将在什么时候迎来回暖？
张燕：看楼市什么时候回暖，量价关系最能说明问题。在当前形势下，或许比“价”更值得关注的是“量”，什么时候成交量真正上去了，并持续维持一段时间，那么才有基础去探讨回暖的问题。房价始终是买卖双方博弈和等待的关键，也左右着一波一波的市场行情，所以未来市场的博弈核心仍然是房价。
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