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- 楼市投资客撤离北京 资金很可能转向海南市场
- 来源：京华时报 发布日期：2010年01月29日 11:09
- 新房成交量下滑、打折销售再现楼市、二手房议价空间增加……元旦过后，楼市出现了诸多迹象，业内人士认为这表明在楼市调控的作用下，已经开始有投资客撤离市场，转向新的投资领域。
新房成交量下滑
北京的新房成交量出现大幅度下降。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示：1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3万平方米，扣除保障性住房，实际成交的期房商品住房为3735套，成交面积为42.3万平方米，环比2009年12月同期分别下降了48.3%、48.0%；现房商品住宅共成交1326套、18.5万平方米，环比下降37.1%和37.2%。动辄四五万元/平方米的高端住宅，对实力型投资客的影响力如今正在不断下降。数据统计显示，北京3.5万元/平方米以上高端住宅1月份成交量环比2009年12月下降约31.3%，成交均价35068元/平方米，环比下降8.6%，整体下滑趋势明显。
打折销售再现楼市
成交量的直线下降对京城高端住宅的价格也产生不小影响，记者采访中了解到，尽管公开报价依然很高，但不少高端住宅的实际成交价格已经出现相当大的松动，折扣优惠都比较大，普遍在9折左右。
据记者了解，西三环某对外售价近4万元/平方米的高端公寓，内部认购甚至已经出现8.2折的超低折扣，CBD核心区某单价6万元/平方米的公寓，尾房折后价格仅在4.8万元/平方米上下。建国门的某高档项目，尽管均价过了30000元/平方米，但是其10万元可以抵30万元的优惠政策，使得该项目的最低价可以在25000元/平方米，这样的价格在东二环可以说是比较低的。可是尽管如此，该项目并没有像2009年那样，推出即抢购一空，并且，一旦签了认购书，尽管条款中有可以退房的规定，一般情况下退房还是相当困难，可见购房客户并不是很多。
高端项目推迟开盘
据亚豪机构统计数据显示，2月开盘项目中有7个项目是普通住宅项目，这些项目多位于五环外，每平方米价格在一万到两万元之间，总价在百万元左右。而公寓项目仅有两个，洋房项目仅博悦府一个，这些项目品质相对较高，但总价并不高。往日市场上较为瞩目的豪宅、别墅项目在2月份难觅踪迹。
亚豪机构副总任启鑫表示，豪宅别墅项目由于主要针对的是高端消费群体，这些群体并不急于买房，他们不会赶在春节期间看房选房。此外，海南国际旅游港发展规划的获批，海南楼市炙手可热，许多投资者纷纷转移了目光，有相当一部分投资者撤出了北京市场，这种情况自然也引起了开发商的关注，也成为了影响他们推盘的因素。
二手房议价空间加大
在1月份成交的近万套二手房中，北京中原三级市场研究部调查显示，86%的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调，下调比例在1.5%-2.5%之间。而在去年12月65%的房源成交价格都高于挂牌价2%-3%，同样挂牌价为100万的房价在2009年12月一般成交价都会达到103万甚至突破105万。而在1月份基本成交价在98万左右，1月的北京二手房市场明显地开始出现了议价空间。
目前市场成交房源中除了总价100万以内的部分小户型房源成交价格依然坚挺外，中高端的二手房市场明显地出现了业主愿意协商房价的情况，部分房源最高甚至议价空间达到了5%-8%。可以议价的房源主要集中在郊区，例如通州、大兴等区域，120-140平米的房源议价空间最大。特别是涉及营业税的5年内房源议价空间基本在2%-3%之间。而5-10年的普通二手房成交依然活跃，议价空间也最小。
限外令自动恢复
近日，有业内人士称“传‘限外令’要恢复”，记者与北京市住建委联系后获悉，现在没有继续暂停“限外令”的新政策，因此，从今年1月1日起，“限外令”自动恢复执行。
2007年1月29日，北京市住建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，其中除了要求按照国家六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的政策执行之外，明确规定境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。
2009年1月23日，受到金融危机冲击，北京市住建委等部门联合下发了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，提出暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。暂停执行的期限为“2009年1月1日至12月31日”。
业内人士普遍认为限外令的恢复执行，就是为了阻击热钱，限制投资，这对已经进入北京市场和准备进入北京市场的境外资金而言，都是一种警告和限制，必然会在投资市场上尤其是高端物业和商业物业反映出来。
投资客心声：再不卖就晚了
最近，李先生将在东三环边的二手房都挂在了中介准备出手，正在中介登记的李先生告诉记者，他现在出手已经有点晚了，现在问价的人多，买房的人少，随着交易量下降，李先生觉得楼市已经没什么赚头了，想赶紧把手里房子出售套现。同样的情况也出现在其他地方，三元桥地区，中介手中特价房越来越多。
在地坛附近，很多卖房人为了急于出货，有的一周报一个价。记者在我爱我家了解到，一投资客手中有多套一居小户型，上周报价在90万一套，这周已经降到80万一套。
东南四环的链家置业门店，记者了解到，现在已经看不到“抢房”的局面，世纪东方城、华侨城等几个大型小区频出特价房，有个别房源的价格已经降到2万元/平方米以下。
-业内观点
调控初见效
地产独立评论人王智中:这些现象很明显地说明投资客在观望，对此现象，他用了一句话“投资客潮水般撤离”。在王智中看来，投资客是市场上最聪明的人，对政策、对市场风向非常敏感，近期政策频频出台，市场风向已经发生变化，投资客抛出部分楼盘，并进行观望，是很正常的。与此同时，“开发商尚有余粮之时，供应量将不会停止，价格也不会松动，结果就是新一轮的供大于求，而这个时候的投机、投资者变脸为一股做空的力量，等待下一顿盛宴”。投资客撤退说明政策调控已经初步见效，此时政策一定不能松动，一旦松动，投资客必然会卷土重来，投机风充斥整个市场，房价立刻会出现失控性暴涨，房地产行业将被卷入更糟糕的境地。
投资规律使然
对于投资客撤离北京楼市的现象，投资专家张羽冲对记者说：“这很正常，原因也很简单，对于投资客来说，能赚到的钱有些是能看到的，有些是看不到的，就是因为北京的楼市未来已经看不清楚了，所以大家把钱拿出来投到能看到的地方，比如三亚，哪儿有热点投哪儿去，这也是投资规律。”
“对于楼市的未来，我认为，再有几年的时间，房价涨高，利润空间越来越小，市场自动就会进行调节了，投资客自动就慢慢地离开楼市，楼市调节之后，生命科学和精神领域将会成为最值得投资的地方。”
-资金新去向
股市等金融投资市场
协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁表示，近期商品房成交量持续下跌，充分说明购房者开始新一轮的持币观望，楼市高价位以及走势不明朗，加之股指期货等金融市场逐渐开放，使得众多投资购房者清仓套现，退出房产投资转向股市金融投资市场，加大了商品房成交的走低幅度。
海南等新型房地产市场
张羽冲认为部分从北京撤离的资金很可能转向以三亚为代表的海南市场。
据民间消息，现已至少有6000亿元的资金在海南获批“国际旅游岛”前后进入海南的房地产市场。一夜间，海南冒出了近60家信托投资公司及一批股份制、会员制的金融性公司。三亚、海口、琼海等城市更是出现房价一天一个价，甚至一天暴涨数千元的现象。有消息称，从海南获批“国际旅游岛”开始，来自北京、上海、广州、深圳等城市的资金大量涌入海南。
有业内人士称投资客和资金纷纷涌入海南，将能缓解深、港、京、沪等一线城市楼市压力，减少被炒作的机会。
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