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- 取消商品房预售制度引争议 降房价？不现实？
- 来源：京华时报 发布日期：2010年01月29日 11:08
- 近日，广西住房和城乡建设厅宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售(楼花)制度的试点。
此消息传来，各地市场纷纷传来不同声音，本报记者采访了业内多位开发商和专家学者，针对南宁禁售楼花一事发表意见。
-支持方
地产独立评论人王智中、中易安房地产担保公司市场总监徐东华
王智中：可以降低开发商定价权
如果说取消预售制会导致开发商回收资金变慢，可能导致部分实力不足的开发企业被淘汰，很短时间会影响到供应，中长期看对供应影响不大。是否对市场供应有深刻的影响，不在预售制，而在于利润率，只要这个行业利润率高于其他行业，永远都会有资金排着队希望进入这个行业。
如果取消预售制可以推高房价，那么不取消预售制，就应该会降低房价，从现实看，这个逻辑不存在，因此说明取消预售制和房价上涨之间没有必然联系。
预售制相当于订单式销售，开发商进退自如，可以以小搏大，实施弹性供应，牢牢掌控定价权，但购房者非常被动，只能根据开发商的节奏购房，却还要承担期房的种种弊端。取消预售制后，供需双方的地位会得到一个平衡，购房者的权益得到较多的保障，并降低了开发商的定价权优势，使得价格更接近市场价值。
徐东华：长期来看，利大于弊
政策出台很简单，落实起来，可能会比较困难。预售制实行时间已经很长，开发商、购房人早已习惯于此，而且消费者也乐于接受开发商推出的预售优惠举措。
取消商品房预售，长期来看是利大于弊。取消商品房预售，利于解决现在商品房高投诉高纠纷问题。商品房预售制里，开发商卖的是图纸，而现房为所见即所得，现房质量在交易前就可看到，这样就会大大减少房屋质量纠纷。再者，取消商品房预售会降低烂尾风险。
对开发商来说，取消商品房预售并不一定是好事，徐东华进一步表示。取消商品房预售对中小开发商是个很大的打击，因为现房销售对开发商自有资本和融资资金要求很高。取消预售无疑增加了开发商的成本和风险。上市公司还能通过股市融资，而小的开发商受此影响尤其较大。
-反对方
北京万年基业总经理黄玺庆、北京万科营销总监肖劲、亚豪机构副总经理任启鑫
黄玺庆：取消预售制度不现实
取消预售制度对于买卖双方都没好处，因此，执行这样的政策不太现实。
对于买方来说，买现房必然要付出更多的资金，现房的价格肯定比期房要高。对于卖方来说，开发成本提高了，开发商无法用预售的资金来进行滚动开发，只能通过自有资金或者银行贷款，可是开发贷一向并不容易，这无形中让开发成本增加，开发商不会为这部分成本买单的，只会转嫁到房价上，房价必然会上涨。
抑制房价比较好的方法是加大供应量，可是取消预售则恰恰让供应量减少了，因为现在卖的房子多数是期房，如果都等到现房再卖，就可能出现售房断档，供应量会锐减，供不应求必然会让房价上涨，取消预售对抑制房价没有任何好处。
至于取消预售唯一的优点就是现房能减少纠纷，房子是现成的，看得见摸得着，对于期房可能有的一些质量问题可以避免。不过这个优点对于日益高涨的房价来说，不是购房人所关注的根本问题，大家还是更关注房价。
任启鑫：短期内取消预售不可取
尽管期房预售制度存在着很多弊端，如开发商任意调整规划、抵押土地或建筑物、延迟交房等，导致市场供需双方的信息不对称，开发商处于相对强势的位置上，而购房人的知情权则很难得到保障，引起了开发商与购房人之间的诸多纠纷，但从目前国内房地产业的发展水平来看，短期内取消期房预售并不可取。
这是由于自1998年住房体制改革以来，我国仅经历了十余年的市场化周期，目前尚处于城市化发展的初期，大城市对于购房客群的积聚效应凸显，导致房价高企的决定性因素是城市商品房的严重供不应求。然而，受制于房地产开发的周期性特点，从期房阶段开始销售，扩大了市场的供给量后尚难以满足购房需求，一旦盲目取消期房预售制度，所有商品房均建设至现房阶段方可销售，短期内必然造成可售商品房的急剧下降，进一步恶化供需矛盾，房价上涨势头将很难得到遏制。
同时，商品房转为现房销售，拉长了开发商的资金回笼周期，不仅加大了资金杠杆，还增加了资金成本。对于资金充裕、周转顺畅的开发商来说，这部分成本必然会转嫁到房价中去，继续推高价格，而对于中小开发商来说，很可能由于短期资金难以持续而导致开发中断，市场将出现大批烂尾项目。无论是价格高企引发房地产市场迅速泡沫化，还是烂尾项目频生，造成的结果不仅会影响到楼市的稳定，甚至可能造成整体经济的动荡。
肖劲：不具备推广意义
如果南宁试点取消预售制是为了规范市场，其实可以通过规范期房销售的操作程序解决，如果是为了控制房价，恐怕会适得其反。而且，南宁的做法不具备推广意义。
眼见为实的现房固然好，期房固然有些弊端，但是期房的开发模式，降低了开发商的资金成本，增加了资金的周转率，如果取消，必然会增加项目开发成本，并反映到房价上，从而推高房价。而且，取消预售制后，开发商的资金利用率下降，同样的资金，以前可以同时开发两个项目，现在只能推出一个项目了，势必会降低市场供应量，加剧目前供需不平衡的局面，推高房价。
目前国内除了大陆，香港、台湾都是以期房销售为主，同时，美国、加拿大等国家也存在期房销售，这说明期房销售在国际上都是被认可的。
-中立方
中经联盟秘书长陈云峰、协成机构副总裁王裕仁
陈云峰：实施要根据不同城市的实际情况
取消预售制度，从理论上来讲是一件好事，就好比，大家都不生病，就都不用去医院了。可是，具体执行起来，还要根据不同城市的实际情况。对于北京这样的城市来说，如果取消预售，将可能造成房价更加高速上涨。
目前，北京的存量房只有5万套左右，供应量本来就少，一旦取消预售制度，将会使得这种供不应求的局面加剧。现房是有限的，如果北京一年都没有现房供应，那么一年就不能卖房子，这种积蓄的需求如果集中爆发，房价的上涨情况将会可想而知。
不过，对于一些房屋需求量比较小的城市来说，城市本身的购买力就弱，取消预售对市场的影响将会小得多。因此，目前试点实施取消商品房预售在理论上没有问题，就是要具体问题具体分析。
王裕仁：取消预售利弊共存
从利的方面来说可以加大政府对房产市场的操控性，大大减少长期以来困扰购房者的交房纠纷，如房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷、精装交房用料的差异性等均可得到控制。并且此次的政策出台，也从一方面使南宁的房产开发商重新洗牌，因预售制度的取消是对开发商很好的监督与监管，长期的圈钱、抵押等违法行为将会得到抑制，品牌实力将是开发商首要的前提。
从弊端可以看出，仓促禁止预售制度，大批的房地产开发企业将会出现资金短缺现象，相应跟进的就是这些开发商手中的土地出现闲置，开发期无限期地延长等一系列问题，必将影响到市场新增供应房源的大量消减，从根本上无法迅速解决现阶段房地产市场所面对的供需矛盾，只能再次推高房价，加大民生意见，并不能理性地引导房地产行业向健康的方向发展。所以一个政策性制度的出台因从多方面进行论证，结合该行业的特性及国内经济，从现阶段国内经济还处于保增长拉内需这样一个大环境内，而房地产行业是国家的支柱产业，预售房屋制度的取消应该谨慎。
-链接
预售制历史
商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
由于此行为发生在楼宇真正落实前，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”一样，于是香港人就把正在兴建中或计划兴建还没有动工的楼宇或其中的单元，形象地喻为“楼花”。
房地产预售制度起源于香港，霍英东则是这一方法的发明者和第一个推行的人。1983年,深圳在国内首推商品房预售概念，1992年,“楼花”销售也登陆广州，随后在全国逐步推广。
到目前，在中国的房地产市场发展中，预售制功不可没，但也暴露出很多问题，如面积增减问题、质量问题、配套问题等。
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