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- 土地“限大令”抑制房价上涨 成效如何尚存疑虑
- 来源：南方日报 发布日期：2009年12月25日 10:09
- 进入12月份的南方,天气一直湿冷难当,不过,这期间的楼市却是风云变幻、阴晴难料。随着中央政策风向突转,此前还一片乐观的房地产界顿时风声鹤唳,调控政策整体即将收紧的趋势也似乎成为定局。
而日前,记者从市国土资源局获悉,佛山已开始落实国土资源部于上月出台的土地“限大令”,打击开发商囤地行为、抑制地价过快上涨的工作正在有序展开中。
土地“限大令”佛山施行
“从国土资源部网站发布该通知之日起,我们就已经开始落实了。”本月初,记者就土地“限大令”采访佛山市国土资源局时,该局副局长麦炎锦这样表示。
他告诉记者,虽然目前暂时还没有收到上级下发的相关文件,但市局已经开始按照规定执行该标准了,即中等城市商品住宅用地的宗地出让面积不得超过14公顷。
11月12日,国土资源部印发通知,对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限:大城市20公顷,中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷。该政策被一些业内人士俗称为土地“限大令”。
麦炎锦表示,该政策旨在打击开发商囤地行为、抑制地价过快上涨,同时,它也是对以前出台的相关土地政策的一种补充和细化。
据了解,早在2007年9月28日,国土资源部就颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(简称39号令),其中明确指出要合理控制单宗土地的出让规模,规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年,并要求各级国土部门加大闲置土地的处置力度:对开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费；满两年未动工开发的要坚决无偿收回；对动工开发但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设满一年的,要按闲置土地依法进行处理。而2008年1月下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》又再次重申,要合理确定出让土地的宗地规模,督促及时开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。
“相比之下,此次出台的土地‘限大令’更加细化、直接,当然也更具操作性。”麦炎锦这样认为。
地块“小型化”抑制房价上涨
而对于该政策的出台,不少业内人士也持欢迎态度。
佛山九鼎房地产公司副总经理葛富金表示,减小地块出让面积,不仅有利于城市房地产开发的“精耕细作”,同时也增加了大企业的垄断成本,提高了市场的竞争性。
近年来,随着中国房地产业发展进入黄金期,土地市场也日渐火爆,各大房地产商纷纷加大了对土地的投入,特别是优质地块更是逢推必争。在这种情况下,许多资金实力雄厚的央企、上市公司风头尽出,不仅垄断了不少城市的优质地块,也极大地压缩着中小企业的生存空间。
以佛山为例。近几年来,在中心城区里,中小型开发商已日渐稀少,区内楼市几乎已让保利、中海、雅居乐、凯德、龙光等地产巨头“一统天下”。葛富金认为,造成这一局面的原因,除城市价值提升导致土地价格迅速攀升外,还有一个重要原因,就是土地出让的“大型化”致使总价过高,限制了中小企业的进入。
不仅如此,有业内人士认为,土地出让的“大型化”还是“地王”频出和房地产商变相“囤地”的重要原因,并在一定程度上拉升了房价。
据了解,由于城市土地的稀缺性,优质地块往往会成为房地产商争夺的重点,大面积的优质地块更是极易成为“地王”,此外,几十万乃至上百万平方米的土地开发周期较长,也给了房地产商的“囤地待涨”行为提供了条件。而这些因素最终又会推动房价的上涨。
佛山房地产业资深研究人士骆仪克曾表示,减小土地的出让面积就可以在一定程度上抑制房价过快上涨。
政策成效疑虑尚存
不过,就在业界为国土资源部此次土地“限大令”叫好的同时,一些业内人士也提出了质疑。
“虽然该政策具有一定的现实意义,但并不能代表中小房地产商就会得到更大的生存空间,甚至有可能拿地更难。”一位不愿透露姓名的本土民企负责人表示,如果地块优质,即使出让面积减小了,同样会受到大型房地产企业的青睐,凭借其雄厚的资金实力,中小型房企依然不是对手。
此外,他还认为,土地面积减小,总价相对降低,会吸引来更多的竞争者,这对“地王”的出现可能会起到推波助澜的作用。同时,小地块开发成本提高,房地产商为获得最大利润,也有可能相应地抬高售价。
事实上,在实际执行过程中,该人士的这些担忧不无道理。不过,有更多的业内人士对土地“限大令”能否真正落实到位还存在着疑虑。
11月17日,就在土地“限大令”印发后的第5天,佛山市南海区土地交易中心挂牌推出了三宗城镇住宅用地(其他普通商品住房)兼容批发零售、住宿餐饮、商务金融及其他商服用地,虽然三宗地块面积分别为99209.7平方米、82913平方米和66137.4平方米,但文件规定三宗土地须一并捆绑出让,起始价为33515.127万元。
12月22日,举国瞩目的“中国第一拍”广州亚运城经过不到一个小时的“闪电战”,被富力、碧桂园、雅居乐联合民企阵营以255亿元的高价夺得。据了解,该地块占地263.952万平方米,比广州一年土地出让的总量还多,是名副其实的“巨无霸”地块。
事实上,以土地收益作为重要财政来源的各级地方政府,非常喜欢将地块以大面积的形式统一出让,这样既可以迅速回收土地资金,也有利于后期统一规划和提升城市整体形象。但是,如此一来,中央此前三令五申“要求合理控制单宗土地的出让规模”的政策至今收效甚微。
因此,对此次抑制地价过快上涨、减少开发商“囤地”等具有现实作用的土地“限大令”能否真正落实到位,许多业内人士仍持观望态度。
而在采访中,麦炎锦也坦承,由于目前各区政府对土地出让拥有审批权,佛山市国土资源局在对地块的“超标”行为进行监管时存在一定困难,一般只能在地块推出后才会发现、纠正。此外,“虽然国土资源部网站已有相关通知,但红头文件暂时还没有正式下发,在这种情况下,市局进行监管、纠正会比较尴尬。”
不过,他同时也表示,从该通知公布之日起,经市局推出的商住土地将会严格执行“14公顷”这一上限标准,即以后不会再出现14公顷以上的“超标”地块。
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