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- 北京公租房试水第一年探寻保障房体系新变革
- 来源：北京日报 发布日期：2009年12月21日 10:26
- 截至11月，本市已有11个公租房项目开工建设，建设收购公租房51.5万平方米，可提供房源7400多套，北京全年建设收购50万平方米公共租赁住房的任务提前完成。
公租房建设任务的完成，标志着本市住房保障体系正从原来的“以售为主”开始向“租售并举”变轨。公租房和廉租房的管理将逐步实行并轨，租金由暗补变明补，实行统一管理。北京政策性住房供应结构和保障住房体系正悄然发生着重大的变革。
更为可喜的是，在公共租赁房建设收购管理等方面，本市已经初步形成了一套“政府主导、市场运作、惠及于民、持续发展”新机制，持有主体的创新，建设方式的多元，确保了公租房建设和管理的可持续发展，而更多的住房困难群众将成为这场变革的最大受益者。
租售并举
解决困难家庭过渡性需求
北京市民从2009年北京“两会”上，听到一个新名词：公共租赁房。在原有的廉租房、经济适用房、限价房等政策性住房基础上，市政府提出年内推出解决中低收入家庭住房困难的新举措——公共租赁房。
8月1日,北京市在全国率先推出《公租房管理办法(试行)》。公租房政策一出台，立即引起了市民的广泛关注，市住房保障办公室的咨询电话一直响个不停。
市住房保障办公室相关负责人告诉记者，公租房主要是用于解决本市中低收入家庭的住房困难和满足过渡性住房需求，包括一些经济技术开发区和产业园区职工、来京务工人员的住房需求。目前，本市共有8124户中低收入家庭登记申请公租房。
北京今年建设收购的11个项目中，有3个是集中建设，7个在商品房、限价房等开发项目中配套建设，1个是收购得来。
在布局上，公租房采取了大分散、小集中的方式，主要以小户型为主。市住房保障办公室相关负责人表示，公租房建设实现了与廉租房、经适房、限价房的“四房联动”，在各层次保障之间形成无缝隙衔接。市民可根据自身需求选择购买或租赁的方式解决住房困难。公租房的推出，改变了政策房单一购买的方式，租售并举，进一步拓宽保障范围，完善住房保障体系。
明确主体
创新建设和管理机制
不同于完全依靠市场供应的商品房运作模式，也不同于以往保障性住房的建设开发模式，在公租房建设上北京市采用了政府主导、市场运作、多方参与的建设新模式和新机制。
公租房筹集管理主体以市区政府为主，主要采取了两种形式，一是由市、区住房保障机构作为管理主体，负责融资、建设、收购、持有和管理，这些机构以服务为导向，不以盈利为目的；二是一些经济技术开发区、产业园区管委会经批准可以作为公租房主体，利用自有土地建设公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。比如，亦庄开发区管委会在辖区内就收购了13.4万平方米房屋作为公租房，可满足1500户园区员工的需求，这也是目前本市最大的公租房收购项目。
此外，作为鼓励社会力量参与的方式，本市还积极引导有条件的农村集体经济组织，利用农村集体土地建设来京务工人员公寓。海淀区北坞村近期就将利用集体建设用地，面向附近的科技园区和务工人员，集中建设2万平方米的来京务工人员公寓。
公租房的建设管理建设模式，由政府主导，市场运作，吸引有资金、设计、施工等集合优势的大型企业积极参与，通过“委托代建”和“配套建设”实现。
委托代建，即由政府管理机构作为项目产权主体，取得土地使用权，或通过土地招拍挂方式选定实施主体，按“交钥匙工程”标准，由中标单位负责项目开发、设计和施工。通州区梨园镇公租房项目就是由市住房保障中心为产权主体，最后由住总集团承建。海淀区政府已成立相应的管理机构，负责公租房的建设、配租和管理，以代建方式建设公租房。
今年8月西二旗公租房项目公开挂牌吸引了很多房地产企业参与，最后由开发企业以土地摘牌方式进行建设。这是在商品房、限价房等房地产开发项目中配套建设的公租房。配套建设就是在土地招拍挂条件中约定公租房项目，并由土地获得者负责建设，建设完成后政府管理主体根据合同约定回购公租房。今年这种配建的7项公租房总面积达17万平方米。
惠及于民
确保民生工程可持续发展
公租房的房租比市场租金低多少？这是中低收入家庭最为关心的，也是公租房能否赢得百姓认可的关键点。
市住保办相关负责人说，“公共租赁房租金主要包括维修费、管理费、折旧费、贷款本息、土地租金和税费等，按照目前测算情况，公租房租金一般比市场租金便宜20%以上。”
便宜20%，主要得益于政府为公共租赁房提供的一系列优惠政策。在土地供应方面，北京市公租房土地供应由过去的出让方式、一次性缴纳70年土地出让金，转变为租赁方式、按年缴纳土地租金，降低了土地成本；在税费、融资方面，公租房将申请比照廉租房享受税收优惠，申请免征房产税和营业税等；通过政策性贷款，引入信托资金等多种方式，多渠道筹集资金，广泛吸引社会资金支持公共租赁房建设。
市区政府公租房管理机构，既是建设、收购、持有主体，也是运行管理主体。在政策支持下，通过公租房配租及租后动态管理，使公租房在发挥过渡安置房保障功能的同时，在还贷、维修、日常运行服务具有可持续发展的能力。
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