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- “2年改5年”抑制短期炒房 称楼市拐点为时尚早
- 来源：上海青年报 发布日期：2009年12月10日 11:01
- 昨天，国务院常务会议，研究完善促进消费若干政策措施。其中，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。业内人士表示，个人住房转让营业税征免时限恢复到5年，主要是为了抑制目前过盛的短期炒房需求。
国家发展和改革委员会主任张平昨日表示，明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。本报记者 王佳敏
住房转让
抑制房价过快上涨年末或现过户潮
昨日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
专家解读
“2年改5年”抑制短期炒房
美联物业企业传讯部高级主任杨帆表示，今年11月全国各地都出现了疯狂成交的情况下，上海仅11月份成交二手房及一手商品房就突破5万套大关，2009年全年预计二手房成交量将突破29万套，商品房成交量突破18万套，合计在50万套左右。
但如今快速飞涨的房价已经很明显地影响了这部分人的其他需求。过高的房价阻挡了人们的购买行为。本市11月份二手房价格达到14781元平方米，上涨幅度超过12%。而该月一手商品房均价更是达到了18686元/平方米，上涨了10%以上，而周成交均价更在12月份第一周首破2万。
杨帆表示，由于现在像上海、北京、杭州一些中心城市，市中心二手房的存量其实并不太多，已经无法再承受目前这样的哄抢。“因此国家出台‘2年转为5年’的政策，普通住房要购买满5年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。”
“救市14条”取消可能性不大
而对于此次国家对于优惠政策的调整，易居中国的房产分析师薛建雄也表示，此举主要是为了抑制目前过盛的短期炒房需求，起到抑制投资作用。同时，由于其余的优惠政策还将继续实施，因此，支持自住和改善需求的优惠政策都被保留，这体现了中央经济工作会议的精神，“所以上海2008年出台的救市14条取消的可能性并不大。”
不过，薛建雄同时表示，在目前通胀预期需求过盛的情况下，营业税免征从2年改为5年，势必会让投资者将增加的税费成本转嫁给购房者，从而导致房价进一步上涨，“而中介的日子可能也会因此不会像现在这么好过，短期内的二手房交易量会有所下滑。”
“由于该政策的改变影响到2—5年二手房的供应，那么更多的需求会转向开发商，而且政府还是支持自住和改善型买家购房，意味着开发商也可能多造房子多卖，因此，短期之内对开发商是有利的，但是长期来说，开发商多造房子增加供应了就长远来说会对房价起到抑制作用。”
称楼市拐点“为时尚早”
而对于中央经济会议上提出的“增加普通商品房的供给”，美联物业企业传讯部高级主任杨帆还表示，目前楼市以上海为例，商品房均价已经已达20000元/平方米，单套总价已经超过200万，大量的投资性购房正占据着市场的主导。当前因为房价的飞速增长，本市内符合去年普通住房标准的房源已成稀缺品，该标准在目前市场上渐现多余。因此，从长远看，只有缓和目前颇为紧张的供需矛盾，尽快上市经济适用房，才能增加市场上的普通住宅比例。
杨帆认为，中央在提出增加普通商品住房供给的目标后，各地一定会采取措施增加土地供应，减少地王出现的可能，限制开发商拍地不建，严查地王不建的现象；减少开发商惜售囤房；进一步扩大保障性房源的建设。
不过，易居中国的分析师薛建雄对此也表示，虽然政府接下来会花大力气增加保障性房源的供应，但是，由于建房需要一定的周期，因此，短期内对商品房价格的上涨趋势影响不大，相反，在目前供应不足的情况下，还会导致房价上涨。“因此，目前说楼市拐点已到为时尚早。”
市民反应 投资客可能出现集中抛售
营业税优惠政策终结成了公开的“秘密”。薛建雄表示，“由于这笔巨大的差额账各个中介都会跟客户算，所以，投资客一定会趁着最后期限将手中的房产抛售出去，因此，年末抢搭末班车的人群也将从购房者转变为投资客。”
多家中介机构判断明年1月起二手房市场马上就会降温，一是营业税对买卖双方的承受力考验致使市场出现短期观望，二是接近春节进入传统的交易淡季。“买卖双方在经过一段时间的适应后还会接受承担营业税，但最快也要到明年3月份市场才会重启。”业内人士表示。
购买者短期内观望为主
对于购房者而言，人们更为担心的是明年房贷政策的变化以及物业税的出台。
房产中介管先生告诉记者，现在卖方者要求的都是“到手价”，因此税费的增加将直接转嫁给购房者。“由于银行贷款往往需要一个月左右的时间，现在突击成交、赶末班车的可能性很小了。”管先生甚至认为，已经发生交易的上下家之间会因为谁来支付这增加了的税费问题而产生纠纷。
市民刘先生原本打算添置一套住宅，鉴于上述新政的出台以及明年房贷政策可能会收紧的预期，他决定选择观望，看看房价会不会因为优惠政策的取消而下跌。薄继东
“其他住房消费政策继续实施”如下：
一、延续优惠税费政策包括：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
二、延续的房贷政策包括：自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
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