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- 楼市“金九银十”成色消退 房价波动在所难免
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年09月16日 10:48
- 9月前两周，一线城市商品房销量继续回落。与此同时，全国房价屡攀新高。对于房地产市场的未来走势，工商银行投资银行部高级分析师张贻伦在接受中国证券报记者专访时认为，成交量全面回落预示着楼市将面临短期调整；8月以来，一线城市房价大幅上涨超过历史最高水平，未来波动将难免。从房地产开发投资的角度看，今年以来，房屋新开工面积增长符合预期，预计未来几个月，新开工面积速度有望继续加快，市场供需矛盾有望在四季度得以缓解。
“金九银十”成色消退
中国证券报：“金九银十”是传统销售旺季，但近两年来，一直是“旺季不旺”，从近期主要城市商品房的销售情况看，未来几个月销售将有什么变化？
张贻伦：7、8月份各地城市商品房销量回落，楼市明显降温已成业内人士共识。9月第1周，楼市成交量仍处于持续调整当中，“金九银十”成色消退。上海、北京、深圳、广州、天津、南京、杭州、重庆、武汉、成都等十大城市整体成交量继续回落，下跌3.3%，其中，四大一线城市整体微降0.1%，二线城市整体下跌4.7%。不少二三线城市销量调整幅度较大，厦门和东莞均出现了40%-50%的下跌，销量逼近一年前的较低水平。
一般而言，9月以后的四个月进入全年旺季的统计特征。9、10月份开发商将会加大推盘力度和销售力度，11、12月份的签约成交量会大幅上涨，成为全年成交量最高的2个月份，未来楼市成交量走势有待进一步观察。我认为，销售全面回落后，楼市将面临短期调整，主要城市商品房销量也将出现分化。
房价波动在所难免
中国证券报：8月以来楼市销量下滑的主要因素是什么？
张贻伦：7、8月份是传统的销售淡季，销量下滑不排除季节性因素的影响。但我认为，当前成交量下滑，主要原因有三：首先，供应偏紧，虽然势头有所缓解，目前一线城市库存继续走低。由于成交量的下滑，北京和深圳的存量房可售套数消化时间已经分别回升至6.7个月和6.3个月，上海则维持在1.6个月水平。一线城市库存量与2007年下半年平均水平相当，供求关系较为紧张。二线城市供应相对要宽松。
其次，房价过快上涨带来对自住需求的挤压。8月份，全国70个城市房屋销售价格指数同比上涨2%，一线城市近三个月来房价环比涨幅超过10%，中档楼盘销售速度和二手房交易活跃度出现下滑，表明居民购买力减弱。最后，上半年成交集中释放后，部分城市开始出现需求乏力的现象，成交开始分化。
中国证券报：成交量的萎缩是否会对房价产生影响？
张贻伦：成交量萎缩将结束房价过快上涨的势头。考虑到不少城市的房价已超过历史高点，未来房价将出现波动。我们的检测数据显示，9月以来，重点城市房价整体有小幅回落。预计一线城市整体房价将震荡走高，而二线城市则呈横盘整理。
近期，高价地项目陆续进场，加之部分项目的热销，资金充裕的开发商提价冲动依然较高。而目前北京、上海、深圳等地豪宅和优质项目成交比例上升也将推动整体房价的走高。对此，政府应当采取措施，调控市场供应量和供应结构；如果放任房价继续上涨，将危害楼市乃至宏观经济的健康与稳定。
新开工面积有望继续增加
中国证券报：目前楼市新开工状况有什么变化？未来房市供需矛盾是否将缓解？
张贻伦：根据国家统计局公布的数据，1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7 月提高1个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，但降幅收窄，比1-7 月缩小3.2个百分点。在新开工面积回升的带动下，房地产投资增速继续上升。
尽管房屋新开工面积同比累计增速依然下降，但是8月新开工面积环比上月增长14%。8月份新开工增长是反季节的，2000年至2008年，8月新开工面积环比都是下降的。这反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态。
1-8月，新开工面积增长符合预期，业内普遍预计，今年全年的新开工面积大约在10亿平米左右，全年增速大致为5.7%。预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快，相应住房供应也将显著增加，市场供需矛盾有望在四季度得以缓解。
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