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- 房地产信托投资基金试点 制度障碍尚待消解
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年09月16日 10:45
- 消息人士透露，监管部门对房地产信托投资基金(REITs)试点推进提出了三项基本原则，即产品构造要简单，信息披露要充分，政策问题要解决。目前，各类型REITs产品的上市和交易规则正在加紧研究制定中。业内人士指出，从成熟市场的经验看，境内REITs在制度构建方面还有待进一步突破。
监管关系尚需理顺
从目前披露的方案看，境内第一批REITs类似于一种信托产品，具体由银监会负责审批和监管。按照国际惯例，通过证券交易所挂牌交易的股权型REITs是主流产品，而这种模式的监管主体是证监会。但现在国内则是央行在牵头负责REITs试点。专家指出，未来，理顺主管部门之间的监管关系，将是REITs进一步发展的前提。
2007年1月，央行从金融稳定的角度出发，开始着手研究制定REITs的相关政策，并计划于2007年底推出管理办法及试点。中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。
由于REITs在中国是新生事物，按照央行的初衷，试点首先面向机构投资者在银行间市场发行，希望通过试点积累立法和监管经验，风险可控之后再面向个人投资者在交易所市场发行，由发行机构自己选择。
几乎与此同时，2007年4月，证监会正式成立一个有关REITs的研究工作小组，希望以封闭型基金的形式在交易所发行。2007年年初，上交所即表示，已做好有关REITs的交易机制安排，希望能够积极推动该产品在上交所进行交易；深交所也在积极准备REITs方案，也已报至证监会。
此后，银监会的推进步伐显得更加迅速一些。2008年3月，银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
银监会出台的“信托新规”中，曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。联华信托早期报给央行的方案是，设计发行规模在30亿到50亿元的混合型房地产基金，在银行间债券市场发行与交易。
显然，REITs的多头监管，不利于产品的设计和交易规则的制定，也不利于这一市场交易成本的降低。
股权化模式期待推进
北京大学房地产金融研究中心主任冯科介绍，现在，美国也有相当一部分REITs以私募形式存在，但单个规模远没有上市交易的REITs大。随着REITs运作模式的不断完善和经验积累，未来的发展方向是上市交易。
万通地产商用物业事业部一位经理透露，万通地产正在做REITs产品的相关准备，包括跟金融机构的合作，万通地产做商用物业的战略是中期持有，即公司持有商用物业5-8年，待其价值大幅提升至一定水平后选择灵活地退出以实现高回报率，而REITs正是商用物业的退出机制之一。他认为，银行间市场交易的产品，相当于间接融资过程，而股权形式则类似变现过程，期待股权化模式的出台。
但在业内人士看来，股权化REITs在政策出台前仍有很多技术细节需要厘清。比如作为市场化的金融产品，REITs需要向投资者保证较高的收益，但在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下，如何界定收益，如何防范投资人的风险等，都有待政策细化。
另外，股权化REITs是以公司形式存在的，按目前税法，就应缴纳公司所得税，而REITs产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，两个环节、双重缴税，就降低了REITs的收益率和吸引力。因此，业内呼吁，应对REITs采取减税措施。
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