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- 税费占房地产成本20% 开发商为谋暴利改容积率
- 来源：经济半小时 发布日期：2009年07月27日 09:28
- 商品房价格到底有没有水份？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。本周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久，一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单，对这些问题给出了更清晰的答案。
房地产成本清单显示：各级行政部门的税费在当中占了20%
这就是那位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。
当地某房地产开发商：“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费，反正大把的费搁一块，就500块。”
在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米0.5元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米4元，设计图复核费，每平米1.5到2元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米1.5元，环境影响咨询费每平米均摊2元，公示费每平米均摊1元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米1.36元，预售证交易费每平米3元，销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案，王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“各种税费和现在各种费用，你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费，还有配套费，还有就是土地增值税，还有所得税、营业税，这些费用加起来呢，它占整个成本的60%。”
商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中，我们发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。
在这份清单提到的30多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平米170元，那么这是一笔什么费用呢。
当地联合收费办公室负责人：“配套费它收上来钱用于市政设施、桥梁、道路、水电、暖气，做市政设施，做市政设施的。”
这位负责人介绍说，每平米170元的配套费由财政部门统一收取，所有费用最终用于市政设施建设，包括供水、供电设施等等，然而记者在这份成本清单中发现，除了170元配套费外，开发成本中还专门有一项市政基础设施费，那么这笔费用是否属于重复收费呢，开发商反映的情况是否属实，记者随后来到了当地供电公司，供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，在交纳每平方米170元的配套费后，不仅水电气等的配套费用都应该免除，并且连配套费本身都应该减免。
王超斌：“这个配套费在土地出让的时间，这项目做的时间就包含在内，就应该给你，收了这个出让金了，就不应该再收配套费，而且配套到位，而且这个配套到位，你水必须加到项目跟前，电必须加到用的跟前，你现在的时候，就几公里外叫人家建配电所，然后叫人家去建开水所，叫人家从你的总电上架电缆，甚至有几公斤里架到你项目上，这些费用都叫开发商掏了，你说这房价它咋降下来。”
在当地规划局，记者了解到了和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费，用地处一位负责人承认，开发商确实需要交纳设计图复核费。
记者：“谁来核。”
当地城市规划部门用地处肖斌：“我们有一个规划院。”
记者：“规划院，是叫什么规划院呢？”
肖斌：“就是我们那个，就是建筑设计院。”
记者：“在哪呢？”
肖斌：“就在这楼下。”
肖斌解释说，设计图复核费并不是由规划局收取，而是规划局在审批开发商的设计图纸前，要求专业机构进行复核，防止开发商弄虚作假。但肖斌承认，所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核，复核必须在指定的机构，也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。
肖斌：“因为我们比较相信他们，他们做了很多的政府工作，其它的(我们信不着)。”
规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢，这里的负责人拒绝了记者的采访。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌告诉记者，根据他的调查，抗震图纸审核费、环境影响评估费、设计图纸复核费等，都属于同一性质，表面看主管部门不直接收费，但通过指定收费公司，实际上是在变相收费。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“市场经济不能垄断，必须打破垄断，这才能公平，至于说这个规划院，我经常也跟他们打交道，他们的部门领导都很热情，都很好，我也见过的我们开会都，但是他们实际上呢，作为企业来说，如果说没有规划局这一层保护，他是不可能会形成的对不对，如果没有规划局强硬的支持它，那么只要有资质都能做，他就没有这个暴利了，实际上暴利之间，房地产暴利中间，包含着隐性的这些部门的暴利。”
在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后，记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算，这两大项成本就达到了3500元，再加上各种名目的收费每平米448.66元，税金每平米650元，资金成本也高达每平米450元，开发商提供的备注显示，这是按资金月利息1%计算得出的结果，实际上，王超斌告诉记者，这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的隐性成本极高。
王超斌：“这每一笔钱里面，背后的银耗子就在吃着他的粮食，所以说他这种营业成本也非常大，刚才那天不是他们说嘛，最少是给三个点，3%得给了银耗子，甚至有的都给10个点”
繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，需从土地竞拍阶段入手实行阳光操作
从我们记者调查看，在道道行政部门收费项目中，重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。结果还是羊毛出在羊身上，这些收费最终都会计算进入房价里。不过，当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价2000元，建安成本1500元，各种收费448.66元，税金650元，资金成本450元，总成本相加达到5048.66元,而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？
当地某房地产开发商：“现在(盖房)跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”
记者：“怎么超载？”
当地某房地产开发商：“那开发商除非多盖点房，多盖点高度就是超载，汽车拉货到广州，拉着一车货，一路上罚款，超载一路罚款，一路收这费收那费，不超载拉到广州不就赔钱了，你就得超载。”
那楼房是如何超载的呢？在接下来的调查中，记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上，五栋30层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。然而，在当地规划局提供的资料里，记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。
当地规划部门用地处肖斌：“这个得找他(们)再聊一聊，到底是怎么回事，可以找他(们)再核实。”
根据国家城乡和住房建设部的要求，为了加强用地容积率管理，调整容积率时，城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；这的容积率是如何调整的呢，记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。
当地某房地产开发商：“开发商都去规划局鼓捣，多批点”
记者：“能批下来吗？”
当地某房地产开发商：“那就是靠关系，靠本事。”
记者：“这种现象普遍吗？”
当地某房地产开发商：“我可以这样说，谁不改就得赔钱，房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏，开发商目前来说，经济危机之后吧，(房价涨了)不会吃亏，就是说增加容积率了，将来给配套增加了负担了，政府(将来)负担上很吃亏，配套设施很吃亏。”
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“我认为你出让金高也好低也好，你把它(收费)包含在内了，你就算拍卖的时候增加了多少钱，任何其它的配套费用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服务，你看那多好，(地方)政府的形象也好了，国家的形象也更好了。”
半小时观察：“超载”的房地产能走多远？
无论到底是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都可以让我们看到，地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕，我们关心的是，这部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何处？是否盖起了更多的保障性住房，让更多的困难家庭有了自己的归宿？是否改善了城市的水电、交通和绿化，让大家享受更美好的环境？是否补贴了城市的公共开支，让市民的生活成本保持在一个稳定水平？
在房地产市场充满重重迷雾，在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级，在高房价压着普通百姓喘不过气的时候，给上面这些问题一个肯定的正面的回答，是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来园住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配。那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。
俗话说，理越辩越明。然而，房地产市场种种旷日持久的争论，却越来越纠缠不清。其实，分清各自的责任和义务，在道理上并不难。关键还是谁都怕动了自己的蛋糕，但应该更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人们才会努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。
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