-
- 行业情报 > 房地产 > 正文
- 房地产市场若深度调整 房企资金链将有极大压力
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年07月22日 10:47
- 昨日公布的6家房地产公司半年报显示，受上半年楼市火爆影响，除海鸟发展外的5家公司的预收账款均有不同程度增长。虽然除万方地产以外的5家公司净利润同比下降，但这些预收账款是无息负债，可以转化为未来的收入，为业绩增长打下了基础。
但是，预收账款的增长并不意味着地产公司资金压力得到缓解，万方地产、福星股份、海鸟发展和莱茵置业等公司的货币资金反而比一季度末下降；通过观察资产负债表可以发现，地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生任何改变。这意味着，假如日后房地产市场出现深度调整，部分地产公司的资金链仍会面临极大压力。
根据Wind资讯和本报信息数据中心的统计，6家公司的上半年总资产周转率和存货周转率全部出现同比下降的现象，海鸟发展、渝开发、丰华股份和万方地产的净流动负债率(流动负债-货币资金/总资产)比一季度末上升。这意味着，由于房地产的生产方式没有发生根本变革，融资渠道不畅，开发商的资金构成仍偏重依赖短期负债。
内地的开发商资产负债结构普遍不合理，有40%以上的资产是靠短期银行贷款、预售款和应付账款等短期负债支撑的，而房地产的开发周期较长，总资产周转率普遍偏低，业内称之为“短债长投”。半年报显示，莱茵置业和苏宁环球的流动负债占总资产的比例达到60%以上，万方地产的该比例高达87.4%。
内地地产公司融资渠道较少，资本市场低迷时，直接融资经常会遇到困难。可以预计，一旦遇到信贷紧缩和销售不畅等不利因素，对于资产周转速度缓慢、依赖短期负债的地产公司来说，打折卖楼回笼资金又会成为普遍现象。
为了防范可能出现的房价调整风险，地产公司应向远洋地产等公司学习，趁贷款利率不高的时机，开辟发行企业债、可转债等多条融资渠道，改善负债结构，提高低息长期负债在负债中所占比例。此外，近来拿高价地的公司也应注意适当加快推盘速度以便回笼资金，应对可能出现的短期资金链条紧绷的不利局面。
半年报显示，除福星股份外，其他5家公司的期间费用率同比上升；苏宁环球、福星股份和海鸟发展等三家公司的毛利率同比下滑。
展望下半年乃至明年，地产公司的整体盈利能力可能难以有明显的提高。虽然房价上扬会部分抵消期间费用率上升的压力，但目前一线、二线城市拿地成本居高不下，钢材等建材价格又现涨价苗头，地产公司的盈利能力面临着不小的考验。
-
