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- “二套房贷”调控已成为平衡房价“撒手锏”
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年07月22日 10:32
- 在天量信贷刺激房地产市场走向炽热之后，二套房贷宽松的情况面临逆转。银监会主席刘明康近日强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房贷”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。
事实上，“二套房贷”调控已成为平衡房价的“撒手锏”。2007年9月，为了给高烧的楼市降温，监管层出台所有第二套房贷必须执行四成首付、利率比基准利率上浮10%的严厉政策，效果立竿见影，房价应声而落。不过，此举在一定程度上也遏制了自住需求的释放。为激活地产市场以促进经济增长，在去年底，政策放松为部分改善型需求“第二套房贷”可享受首次置业同等优惠，部分银行暗地拓宽尺度，使春节后楼市快速升温。在居民户新增贷款大幅攀升的同时，炒房风再度抬头，有的大城市房价甚至跃过2007年的峰值。
专家指出，目前全球经济尚处低谷，中国经济刚有复苏苗头，需要地产业充当增长引擎；另一方面，大量信贷已经开始推升资产泡沫，埋下银行体系信用危机的隐患，对楼价的飙升应必须高度警惕。由是，二套房贷调控亟须把握好力度和重点，既抑制过度投资、压住楼市泡沫，又要支持合理需求，促进房地产市场健康持续发展。而核心和难点，都是“度”的问题。
当前适度收紧二套房贷很有必要，但调整的第一个着眼点是严格区分改善型自住需求和投资需求，并对此设定不同利率标准和首付门槛。如何界定改善型自住需求和投资需求缺乏具体标准，确实是个难题；目前政策只规定首套住房人均面积低于当地平均水平的，购买第二套房可享受相当首次置业的优惠。但由于全国各地人均住房面积标准不一，买家申请贷款时极容易通过各种方法获取资格，导致二套房贷无形中全面放开，设立一个更具操作性的标准迫在眉睫。并且，对二次置业中的投资需求应提高贷款条件，对三套以上房贷更应在首付和利率标准上层层提高。
另外，加强监管，督促商业银行合规操作，提高其风险控制意识也同样重要。今年以来，在宽松信贷指标支持下，银行追求高额利润，在房贷业务中频打擦边球，使有限的房贷放宽政策在执行中被屡屡突破，近乎成为一纸空文。因为缺乏具体执行标准和有效约束，许多银行甚至对三套以上房贷都给予了首次置业般的优惠。
而全面放松做法的背后，是商业银行追求信贷规模扩张却缺乏风险管理意识。在广州、深圳等楼市炒风较盛的城市，有银行为投资客按首次置业优惠提供超过五套的贷款，零首付、一成首付频频出现。甚至出现为开发商“假按揭”骗贷大开绿灯，部分地区热销楼盘退房率居高不下，为未来资产质量埋下巨大隐患。
从管理层的态度看，货币政策正面临微调，但短期内不会发生根本改变，信贷推高资产泡沫的过程可能还将持续。如何在房地产市场炽热之时及时降温，既有效抑制过度投资，又保障合理的购房贷款需求，继续发挥房地产业经济引擎作用，更考验着监管者的智慧。
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