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- 出租回报率跌破国际警戒线 火热楼市显"冷色调"
- 来源：国际金融报 发布日期：2009年07月15日 10:04
- 根据国家发改委、统计局最新调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。楼市火爆，已是不争的事实。不过在火热之中，冷色调也不乏其中。虽然住宅市场价格连续攀高，但是其租金回报率却走低。同时一些大型城市的商业地产，诸如甲级写字楼仍然在降价销售。
出租回报率跌破国际警戒线
根据最新一期“国房景气指数”显示，全国房地产开发投资和商品房销售面积呈加速之势。1至6月份，全国完成房地产开发投资同比增长9.9%，增幅比1至5月份提高3.1个百分点；商品房销售面积增长31.7%，增幅提高6.2个百分点。以北京的二手房市场为例，根据该市统计局等机构的调查显示，6月下旬成交均价突破万元。
在这种急速上升的背后，是全国范围内的住宅租金回报率的低迷不振。就在7月10日左右，上海易居房地产研究院发布研究报告认为，目前中国诸多城市普通住宅租金回报率小于4%。而低迷的租金回报率在香港更是突破了11年的数据底端。
对此，中原集团主席施永青对媒体表示：“私宅租金回报率愈来愈低，肯定会削弱私宅的吸引力。由于市场其他投资工具都处于低息的环境下，市民都会接受住宅的低回报，而暂时对楼市不会有太大影响，但若楼价再升，低回报的影响会越来越大。”
另一座国际城市的租金回报率也爆出危机信号。近期上海二手房成交套数多年来首次突破3万套关口，成交均价也首次登上每平方米人民币1.2万元的历史最高位。然而对比之下，上海住宅出租回报率普遍却跌破3%，越过5%的国际警戒线。
易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，假设租金收益不变，要想达到相对应的租金回报率，各城市普通商品住宅需要调整价格。如要恢复到5%，北京、上海等城市房价平均降幅需高达31.5%。
国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞对这种现象的背后予以确认：“这就是房地产泡沫的现实体现。”
甲级写字楼继续降价销售
在高热度楼市中，除了租金回报率不足，还有作为商业地产的甲级写字楼需求持续冷清。
以北京的甲级写字楼市场为例，来自国际物业顾问机构戴德梁行的数据显示，在2009年第二季度，共有金融街中心、居然大厦、来福士广场、中海广场以及丰树大厦5个写字楼项目入市，新增供应楼宇面积约为27.8万平方米。但需要不足，甲级写字楼市场总存量已达600.3万平方米。
如今，这些高级大厦的持有者们不得不继续降低报价。戴德梁行的研究结果显示，季度性下降最多的区域为CBD和东长安街、建国门，分别下降了9.83%和4.79%。
孙飞认为，目前中国经济刚刚开始出现恢复迹象，宏观经济的基础尚不稳定。“目前应该处于一些研究者所说的大V或者小U型反转的上升通道中。”宏观层面如此，企业并没有足够力度全面撑起尚处闲置的高级办公室。因此，对于以商业为卖点的写字楼市场自然不会有太多生机。
而在另一家房地产研究与服务机构——世邦魏理仕公司的研究中，北京的中央商务区已经失去原本的诱惑力。他们研究认为，北京上半年写字楼市场整体空置率为23%。由于中央商务区是北京外资公司和机构最为集中的区域，受金融危机冲击较大，CBD区域市场整体空置率超过了35%。
这样的“空置”引发了一些国内企业的兴趣。“这个数据我们已经看到了。”一位本土网络视频内容提供商告诉记者，他们目前确有计划进驻CBD的打算。这家坐落于北京四环附近一间拥挤公寓房内的公司认为，如果能在中央商务区拥有办公室将是体面的象征，“更有利于今后开展业务”。
尽管如此，这位本土商人并不准备马上就行动。他们希望有更多大企业从那里的高级办公室搬出去，因为租金会随之跌落。他说，现在想在中央商务区拥有一间办公室的本土公司并非少数。
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