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- 观察：房价推高了地价，还是地价拉高了房价？
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年07月14日 09:38
- 编者按：
最近一些城市天价地的出现引起业界争论的加剧。是不断攀升的地价推高了房价，还是房价的暴涨拉动了地价？房价过高是不是因为地价成本过高？很多购房者将高房价怪罪于土地出让的招拍挂方式，认为此举无限量地拉高了地价，进而推高了房价。
国土资源部13日公布的《全国土地市场动态监测分析报告》给出了明确的说法。该报告认为，地王的出现只是个别现象。有专家表示，目前，我国已经出现囤地、炒地的现象，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来的做法，值得相关政府部门警惕。
国土资源部：
当前房地产市场处于调整阶段
国土资源部13日公布的《全国土地市场动态监测分析报告》指出，当前房地产市场总体仍处于调整阶段，房地产用地供应同比略减。
《2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告》显示，今年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷(约合3.12亿平方米)，同比减少5.7%，占土地供应总量的32.7%，同比下降6.3个百分点。随着各地积极应对全球金融危机和经济增长趋缓的不利影响，土地供应量也逐步得到回升。上半年，全国土地供应总量95372.82公顷，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度10.6%。从区域结构看，东、中、西部地区土地供应量占全国土地供应总量的比重分别为51.6%、21.3%和27.1%。与2008年同期相比，西部地区提高6.3个百分点，东、中部地区则分别下降1.6个百分点和4.7个百分点。
在住宅用地中，普通商品住宅用地供应18713.12公顷，同比减少15.1%；普通商品住宅用地占住宅用地供应总量的84.1%，同比下降4.5个百分点。保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%，占住宅用地的16.7%，同比提高5.6个百分点。
专家称“地王”出现仅个别现象
“只要是采取拍卖出让土地的方法，客观上就有可能出现地王。在土地拍卖出让的过程中，一些位置较好、开发硬件较好的地块，最有可能出现高价成交的情况。但在每一个城市里，这只是个别现象，其他大部分的地块价格会比较稳定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，现在买房子的人或者卖房子的人，没有必要陷入“地价贵了，房子更贵”的思维定式中去。
“如果我们只是把目光盯在地王的现象上，从短期来说，会导致房价的非理性提升，从长期来看，对中国楼市的健康发展也是弊大于利。”中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，目前一些城市出现的房地产市场交易回暖，“地王”重现的情况，与目前较为宽松的信贷政策、开发商资金回收速度加快及通胀预期密切相关。而投资者总是选择经济基础好、购买力强、抗跌性能好的城市作为自己投资的首选，例如北京、上海。更何况能够成为所谓“地王”的，仅仅是这些城市区位绝佳、配套完善的少数地块，大多城市土地市场并没有从世界金融危机的影响中走出来。据了解，一些中小城市土地成交量虽然也有所回升，但成交价甚至不及2007年到2008年5月间的一半。
万科集团董事会秘书谭华杰：土地成本不决定房价涨跌
万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰近期在北京广渠路15号地拍卖后表示，在一线城市，在商品房销售迅速回暖的情况下，总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏，尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说，每年的土地消化量很大，在没有足够的土地储备时，只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式，获得二手土地。
说到地价与房价之间的关系，谭华杰表示，万科一向认为，土地成本并不是房价的决定性因素，万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的第一块土地就是通过招拍挂出让获得的，在协议出让依然占主导地位的当时，万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多，但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高，也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。
谭华杰认为，土地的供应量，能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性，土地供应不可能无限增加，但从总体供需关系而言，当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时，地价就会相对上升。所以，政府加大土地储备力度，加大住宅用地供应的方向绝对是符合土地市场供需规律的。但问题是，许多城市每年虽然都制定供地计划，但到年底往往由于各种原因无法完成，所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。当前，应根据土地市场需求情况，及时采取措施，适当加快推地节奏，加大供地力度，给市场以住宅用地供应充裕的预期，防止地价过快上涨；同时，通过媒体的正确引导，防止由于涨价预期形成恐慌性购房，推动房价过快上涨。
中国人民大学严金明：打击囤地投机行为
“房价上涨不能归咎于地价上涨。与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少，不如将关注点放在打击囤地投机、调整供地结构，强化住宅用地保障机制上。”中国人民大学严金明则表示，从经济学角度看，房价是由供给和需求所决定，即供求关系才是决定房价涨跌的主要原因。如果从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个区域的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。
例如2008年下半年，全国不少地方楼市低迷，住宅用地流拍就比较普遍。而招拍挂的地价是由开发商拿地时对房价的市场预期所决定的。一般来说，房价由地价、建安成本、税费、利润等几部分构成，开发商是否拿地是根据期望房价倒推地价，也就是期望房价减去建安成本、税费和利润后的部分。建安成本、税费在一定时期和一定区域内相对固定，而对于未来期望房价不同的开发商判断有可能不同，其追逐利润的大小可能也会有差异，所以从某种程度上来说，地价的高低是由开发商基于房价期望涨跌大小和自己利润大小所作出的决定。由此看来，房价直接决定了地价。
严金明认为，房地产业对经济的恢复有一定拉动作用，但如果住房市场投机气氛过于浓厚，这一促进因素将转变成重大阻力。20世纪90年代亚洲金融危机前夕，日本很多开发商囤积了大量土地，过分地把土地作为一种资产而囤积炒作，拿到手的土地不是为了开发，而是利用土地的稀缺性特点等待升值，这样供应出去的土地就在开发商手中来回炒作升值，形不成商品房供应量，导致土地的实际有效供给减少，进而推高房价，风险不断累积的房地产泡沫最终破灭，极大地伤害了日本的经济。目前，我国已经出现这种囤地、炒地的现象，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。
但严金明不否认土地供应对房地产市场起很大作用。严金明表示，目前从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。所以切实发挥调控和监管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供应量尤其加大保障性住房的供地等措施来平抑房价。
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