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- 房价急升质量存疑 迷样楼市如何智慧买房？
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年07月10日 10:03
- “原本以为今年北京房价会在调整中再次走低，但短短几个月，房价不但没有下降，反而再次大幅攀升，有些地区的房价甚至已经回到了历史最高点。不知道是应该选择观望还是应该出手购房。”刚刚参加工作的李小姐困惑地说。
记者采访发现，最近一段时间，房价的快速上涨令很多购房人开始犹豫甚至观望，与此同时，上海在建楼房倒覆事件也引发了购房人对房屋质量的忧虑。对此，接受记者采访的业内人士认为，许多购房者的购房行为都是在房价上涨通道中完成的，想要在房价最低点抄底很难，应结合自身情况选择高性价比的房子。
高房价下应选择价格洼地
最近一段时间，楼市表现得异常火爆，不仅成交量持续放大，而且房价也屡屡飙升。尤其是近期“地王”的频频出现，更是为周边区域房价上涨提供了支撑，也让二手房业主有了提价的底气。
面对房价的持续上涨，应否购房以及应该如何选房成了大家关注的焦点。我爱我家控股公司副总裁胡景晖说，不管房价上涨速度如何，适合与不适合应该一分为二。对于首次置业的购房者来说，只要充分享受到首套房低首付、低利率、多种税收免除等国家优惠政策，就可以说首次置业者在这个时候购房是合适的；对于改善型购房者来说，目前房价上涨快，虽然改善住房的成本在提高，但是这部分购房者可以选择一些房价相对较低的价格洼地区域购房；对于拆迁、生育等被迫需要改善购房的购房者来说，他们属于不得不买房的人群，对于这类人群，该出手时就出手。
对于目前要购房的人来说，胡景晖建议，应多考虑轨道交通沿线、城市与郊区边缘地带购房。相对于城市核心区域的房子来说，这些区域的房产房价较低，受到轨道交通的辐射，这些曾经不起眼的地方也会成为政府加强建设的重要地段，因此升值空间会大大增加。
二手房安全性相对高于期房
除了房价受到广泛关注外，近日，上海在建楼房倒覆事件也引起了业内和购房者的关注，并引发了是否应该购买期房等问题的争论。21世纪不动产市场分析师孟奇认为，上海这次事件实属个案，仅以此质疑上海乃至全国商品房的房屋质量问题会稍显将个案问题扩大化的嫌疑，如果购房者因此担忧房屋质量而延误购房或放弃购房计划，稍显欠缺理性。这不仅是因为这次倒楼事件属于个案，不具备共性因素，还因为今年上半年以来，全国房地产市场交易转好，楼市行情一路看涨，预计下半年仍将保持成交高位的水平，届时，房价极有可能跟风再涨，购房者将会因此时的担忧而承担更多的购房成本。
业内人士认为，对此事件的披露和在社会上所引起的反响，从房产交易的角度来看，很有可能会导致在未来一段时间里，出现部分购房者放弃购买期房转而考虑二手房的现象。
孟奇指出，从购房安全性的角度对比，一直以来二手房的优势都大于期房。二手房的房屋质量、社区环境、地理位置、配套设施等情况，购房者可以身临其境地感受，甚至可以通过与周边邻居的交谈，进一步了解到二手房所处社区的邻里关系、保安、物业水平等这类软性服务的情况，非常有利于帮助购房者把握所购房产的安全性。相反，对于购买期房的人来说，虽然前期购买期房的价格普遍较低，但购房者大多会为这种低价承担一定潜在的购房风险，毕竟从社区环境建设、物业管理到房屋质量等问题，在未入住之前，基本上只能听开发商描绘，如若未来交房时，交房标准没有达到开发商的承诺，那么对购房者来说，要么是无奈地接受，要么是弱势群体状告开发商，卷进维权艰难的局面里。
京城专业贷款服务机构伟嘉安捷的企划主管吴昊也提醒说，从上海在建楼房倒覆的个案引申看，房贷借款人值得注意的是购买尚未封顶的楼盘需谨慎，容易引发诸多风险。首先，楼盘出现质量问题甚至发生楼体倒塌，业主肯定是要向开发商索赔，但同时银行贷款也需要按期偿还，如果三方之间未能好好协商或者在哪一个环节出现问题，极容易出现纠纷；其次，未封顶的楼盘可能无法按期交房。期房的不安全因素在于开发商一旦出现资金缺口，项目就有可能出现烂尾，更谈不上按期交房，无法保障业主的利益。此外，另一个比较恶劣的风险就是开发商卷款潜逃，有可能因为开发商资金问题中途停工，或者开发商把钱挪作他用、转移、携款而逃甚至直接宣布破产无法交付使用，让购房者更是防不胜防。
吴昊指出，购买未封顶的楼盘需要谨慎，就北京地区而言，银监会对未封顶的楼盘预售是要严查且明令禁止的，相对来说购房人的利益有所保障。不过，较比二手房产权明晰、即买即住、现房优势且银行贷款方便等优势，购房人在考虑购买新楼盘还是二手房上需要谨慎行事。
选购期房如何防范风险
对于选择购买期房的买家，接受记者采访的业内人士给出了具体的建议。
孟奇建议说，选择购买新房的购房者可在购房前从如下几个方面衡量房产交易的安全性，力争规避包括房屋质量、交易资金安全、合同签订、产权交割等重要方面的购房风险。
首先，应查看开发商和建设单位的从业资质，了解开发商和建设单位曾经运作过的项目，应购买资质合格的开发商开发的项目；其次，签署合同时认真查看合同条款，避免签订霸王合同，对双方的权责关系应明确；再次，收房时应认真验收，对质量、面积等存有疑虑的可自行聘请有资质的测量单位予以重新测量。
对此，北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟表示赞同。对于如何考察开发商的资质，她说，可以到开发商公司办公处考察。按照通常的市场规则，实力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，对消费者有良好的信誉；与此同时，可以考察其已售出的商品房。在这些已经售出的住宅区里考察时，可分两步走：一方面先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷；另一方面，到住户中去探问，如果开发公司房建得好，管理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情地讲出来。
常淑娟还提醒期房买家，应仔细考察施工方、监理方、设计方。房屋质量问题与施工方、监理方和有关部门监督不到位也有很大关系，对预售楼盘的施工方、监理方的资质考察不能忽略。另外，鉴别商品房质量优劣，还要看其设计水平的高低。购房前，应该仔细研究开发商提供的设计图低。结构工程质量是商品房质量中最关键也是最不易了解的部分。购房前务必要求开发商出具《建筑工程质量合格书》，如有必要，还可以检查一下出具证书的质量监督机构是否具备资格。与此同时，还要与开发商明确依据住房和城乡建设部发布的《建筑工程质量管理办法》中规定的保修期限和保修范围，以防患于未然。
对购买二手房的买家而言，孟奇建议说，一方面，应到二手房所在地实地勘察，尽可能多的了解房源所处社区环境、配套建设等情况；购房前查看业主的房产证原件，确保房源可出售性和真实性；购买产权清晰的房产；买卖双方签订购房合同，对双方的权责关系应明确，特别应注意对付款、过户、交割等重要事项的约定；更为重要的是，要查看中介公司的从业资质，与符合资质的中介公司合作。
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