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- 专家：地价房价对照有助拨开房地产成本迷雾
- 来源：中华工商时报 发布日期：2009年06月30日 09:54
- 6月23日，国土资源部副部长鹿心社在国新办就“保经济增长、保耕地红线”行动进展情况举行的新闻发布会上，公布了国土部刚刚进行的房地产项目用地调查结果，这本不是新闻发布会的主题内容，却引起了社会各界的广泛关注，地价房价比的数据再次吸引了社会的眼球。
地价房价比数据一向似乎很“神秘”，日前长期从事全国地价动态监测的专业人士、中国土地勘测规划院赵松提出，“地价房价对照公示，成本利润一目了然”的观点。
赵松认为，地价房价比无非就是楼面地价占房屋售价的比例，本来不是什么高精密的东西。然而，人们认为其“神秘”，原因复杂。一是数据的专业性强，老百姓直观感性认识不足，没有多少普通购房者知道他看中的楼盘，土地价格几何；二是土地的出让与地上房屋的建成销售发生在不同的时点，今天拿到的土地往往要2-3年后才能建成房屋对外销售；三是数据的“东家”不同，政府部门、研究机构、社会团体、开发商等均有发布，至少我们从网上就可以搜到多个出处的数据。
近期颇受瞩目的三组数据分别来源于2009年1月中华全国工商联房地产商会REICO工作室发布的《我国房地产企业开发费用分析》报告、2009年6月赵松在介绍全国城市地价动态监测年度成果——《中国城市地价状况2008》时提到的监测结果(简称“地价监测报告”)以及国土资源部在新闻发布会上公布的对31个省(区、市)620个项目的调查结果(简称“国土部调查”)。由于三组数据看上去颇具差异，引得各界议论纷纷。
对此，赵松表示，其实不必忙着攻击或质疑，仔细研读一下可以看出，三组数据在地价占房价比例上差异不大。
一是国土部调查数据。鹿心社表示“目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%”。这组数据来源于5月底国土资源部开展的一次调查，其调查对象为105个城市(含全部省会城市、计划单列市及其他重点城市)2006年以来以招拍挂方式取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目，要求各地按照各项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区)抽样若干项目填报土地出让价格与房屋售价，每区位样点数不得少于2个。数据填报方是各地国土资源管理部门。最终结果是根据101个城市上报的620个“净地”出让项目的数据统计所得。数据内涵为成本地价房价比(即出让时取得土地的价格与房屋开盘销售时的房价相比)。
二是地价监测数据：2008年城市地价监测结果显示，地价占房价的比例基本保持在20%～40%之间，29个重点城市(全部为省会城市和计划单列市)的地价房价比均值为31.8%。该数据来源于中国城市地价动态监测系统，数据采集上报方为各地的评估中介机构和土地估价师。数据内涵是同时点地价房价比，即用当前市场上的楼面地价水平与当前市场上销售的房价水平相比。与上一组调查数据相比，差异较大的主要原因在于二者内涵不同。从购置土地到商品房上市，其间通常会有3年左右的开发时间，这一期间，如果土地市场走势是上涨的，那么这种上涨会带来较大的地价增值，这一增值大部分转化为开发商的利润。以北京、天津为例，根据监测数据测算，两个城市2008年底的同时点平均居住地价房价比分别为39.01%、36.05%，根据近年地价增长率，以平均开发期为3年进行测算，成本地价房价比分别为24.44%、29.51%，同理可测得29个重点城市的成本地价房价比均值为25.8%。可见上述两组数据在统一内涵后基本接近。
三是工商联房地产商会报告数据：该报告对北京、上海、广州、深圳、西安、成都、青岛、呼和浩特、苏州等9个城市62个企业的81个项目从成本角度进行分析后。提出土地成本占总成本比例41.2%，占直接成本的比例高达58.2%。然而，读者在热议数据的时候，却往往忽略了上述两个比例是占总成本的比例，而这个“成本”里仅包括直接成本和运营成本。赵松认为，工商联房地产商会报告中虽未直接提及地价房价比，但根据其提供的数据可推算出其调查样本涉及的地价房价比均值也应在23%-26%。
通过分析表明，三份报告，三组数据，虽然目的不同，调查范围不同、数据来源不同，数据口径也存在一些差异，但在平均地价房价比这一技术参数上所得的结论恰恰相近。
赵松认为，单单就地价房价比这一技术数据而言，争论本来是多余的，因为我们并不清楚，到底地价房价比为多少就算合理，大到资源禀赋、经济发展不同的国家之间，小到同一城市的不同区位间都会有所不同。但既然存在争议，我们可以把事实摆出来，免得让公众跟着惶惑、闹心。
赵松就此提出“地价房价对照公示，成本利润一目了然”的观点。目前，土地招拍挂出让已做到信息公开、透明，成交价款、宗地的规划利用条件等在各地的土地市场或网站上均可查询，而楼盘项目的售价和销售状况也在一些专业网站上可查可找。不同品质项目的建筑成本有一个基本的波动范畴，至于税费、利息等更是按政府规定比例收取的。反正都不是什么“保密数字”，各有关部门何不联合建立一个机制，开发商也可自愿加入，针对每个项目，把“非商业秘密”的信息列表摆出，让公众看个明白、痛快。诸如成本高低、利润大小、是否违规、有无腐败等疑问，起码利于澄清。
赵松认为，若真如此可以预期多方效果：对公众而言，实现了其消费者的知情权；对政府而言，可以更有针对性地出台调控和管理措施，规范市场秩序，解决民生问题；对开发商而言，不必再为是否存在暴利而辩解；对媒体而言，再也不用雾里看花地去猜测和解读了；对技术人员而言，也不用兴师动众地搜集数据了。
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