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- 楼市小阳春能暖多久 探访北京楼市现状
- 来源：金融时报 发布日期：2009年05月22日 15:00
- “每个楼盘只开1天就全部售完了。”5月16日，记者来到位于双井的首城国际售楼处时，售房员马建东正在指导一名购房者签署合同，而在屋子中央的楼盘展示区，另一名售房员正在向络绎不绝的看房者介绍楼盘。
在丽水莲花、西堤红山等楼盘售楼处，记者看到了同样的场景。4月份以来，蛰伏一年的北京楼市就在这个传统旺季里进入“小阳春”。北京房地产交易管理网的数据显示，今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，日均签约446套，成为2007年以来销售套数最多的一个月。对此，马建东体会很深，“在前几个月时只能饿着，但4月份以来一人一个月能卖出10多套房子。”当记者致电保利百合售楼处时，售楼员告诉记者，该项目从去年6月推出了1300多套房子，一直销售缓慢，但从今年3月下旬开始进度很快，目前仅剩了一套样板房和几套超大户型的房子。
同样的佐证来自于银行个人按揭贷款的迅速上升，“从4月份按揭的数量就突然多起来，仅4、5月份我们就完成了半年的按揭任务。”长期负责亦庄格林小镇的工行商务中心区支行的一名个贷人员告诉记者，这主要是跟房产成交量有关，“本来这个项目已经没有多少房子了，但没想到一个月里还卖出了近20套，2007年项目火的时候也不过如此。”
刚性需求的释放
业界普遍认为，此次“小阳春”的形成主要是由于被过度抑制的刚性需求开始释放。“这一轮行情的特征是‘用家’比较多，这从中档的两居最为热销可以看出，购房者多是年轻的白领阶层。”中原地产华北区总经理李文杰告诉记者。
刚刚在首城国际签完合同的陈先生，是要在今年下半年结婚的计划让他最终选择了出手。在先后看了十几个楼盘后他最终选定了位于东三环的首城国际。
工行上述信贷员告诉记者，在他们的按揭客户里，大部分是像陈先生这样自住的首次置业购房者，“在跟客户聊的时候，他们对每个房间的布局都询问得很详细，在人民银行的征信系统中，也没有已购住房的记录。”
显然，刚性需求的释放在造就此次“小阳春”的同时，其释放程度将成为行情能否持续的关键，这成为了当前业界关注的焦点。李文杰表示：“去年的市场存量需求已经释放的差不多了，5月份之后，市场存量需求将逐步减少，而新增需求包括改善型居住需求、投资需求等能否及时跟进，将很大程度上取决于楼市回暖能否继续。”
“小阳春”背后的阴影
此外，此次“小阳春”里始终笼罩着一层阴影，在成交量激增的同时，退房率也在水涨船高，关于楼市回暖真实性的激辩也开始甚嚣尘上。许多人甚至怀疑其中存在着假按揭的猫腻，是房地产开发商的炒作。
北京房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月17日，期房退房公示栏目共有119页，共有1772条退房记录，而现房退房公示也有752条退房记录。
李文杰认为，对于退房率的升高其实没必要炒作为假按揭。从去年以来，北京一手房项目的预售价格持续走低，客户的毁约风险大大增加，从二手房市场来看，房价的持续下降也带来退房比例的大幅增加。
但某国有银行的信贷人士告诉记者，不排除有小型开发商进行假按揭或刻意制造热销假象的情况，背后的真相是一些小型开发商资金的短缺。而且今年以来，个人房贷利率优惠政策逐渐落实，各家银行纷纷争抢个人按揭这块优质业务。因此不管是利率还是贷款手续，个人按揭都较开发商贷款来得容易。“如果开发商操作假按揭，不但可以从银行套现解决资金问题，虚假的成交量也会扰乱购房者的判断，推高房价。”上述银行人士表示。
耐人寻味的是，就在对高退房率质疑之声四起的时候，5月18日，北京市建委通报了对北京顺源等8家房地产开发企业违法违规行为的处理情况，这些企业既有未取得预售许可证就向购房者违法收取商品房预付款，也有延期交房、售后包租等情况。对他们的查处正是在去年10月至今年4月楼市最为低迷的时候进行的。
记者在采访中了解到，随着楼市的短暂回暖，很多开发商顺势提高了热销楼盘的售价。5月17日，当记者向丽水莲花楼盘询价时，售楼人员表示，现在的售价已达每平方米19000元，而且剩余房子已不多，而在3月份，该楼盘的均价每平方米仅为15300元。
与之相对应的是北京商品房的高空置率。据统计，2008年北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%。“这说明开发商只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的房子都投入市场。”中粮地产人士告诉记者。对于当前房产商提价和捂盘惜售，不少业内专家表示了担心，“我的感觉是成交量已经开始见底回落了。”李文杰表示，3月的井喷行情已经陆续得到释放，虽然成交量的暴涨带动了部分投资买房人陆续进场，但是由于市场推盘量的不断增加，以及售价上涨过快，导致部分购房者陆续放弃抄底，重新陷入观望。
“投资者经过了去年一年的观望，资金也比较充裕。”中粮地产人士也表示，但是开发商和二手房业主在楼市回暖之际趁机提价，使得投资者比较谨慎。“在没有新的房产政策的刺激下，如果后市需求跟进不足，楼市或将迎来新一轮的调整期。”
根据北京房地产交易管理网数据统计显示，相对于4月份，5月份二手房成交量已经开始萎缩。5月1日至14日，北京二手房住宅网签约总量为9049套，日均网签约646套，与4月份二手住宅网签约日均717套相比，下浮了11.0%。这意味着，5月份很可能会成为北京楼市的分水岭。
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