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- 大部分地产商资金链仍紧 销售大增或是昙花一现
- 来源：南方都市报 发布日期：2009年04月28日 09:22
- 地产商们纷纷秀出的一季度财报似乎诉说着这样一个“事实”：负债减少、资金压力缓解。但是且慢，这是事实吗？
仔细算一算财报中的负债率、短债比例，再环顾中新地产、绿城中国等竞相低价回购债券的违约举动，不难判断，地产商们的资金链依然紧绷，融资压力很大，甚至爆发了债务危机。
而且，银行信贷增长的势头未必持续，楼市复苏可能是昙花一现。这些将进一步增加地产商们的资金压力。
若干地产商销售金额增多
万科、保利、金地、招商等4家地产商的一季度财报显示，其一季度经营活动产生的现金流量净额同比全部由负转正。由于一季度加大了销售力度，4家公司期末的预收账款比期初显著增加。
在控制负债率方面，万科和招商是佼佼者。一季度，招商地产的净负债率与去年年末基本持平，低于30%.万科的净负债率由期初的33.1%降至期末的24.5%.
此外，在信贷宽松政策下，地产商在资本市场融资难度有所降低。今年，包括世茂地产、SOHO中国等在内，越来越多的地产商能比较容易地获得新的银行贷款。
大部分地产商资金链依然紧张
尽管如此，大部分地产商依然负债率高企，并且短期债务占比大，资金链紧绷。巨大的资金压力，仍然是地产商们面临的严峻现实。
瑞银最近研读地产商们的财报并估算发现，大部分上市地产商的流动性状况较差，且外币债务比重高。
截至2008年底，外债占上市地产商的债务总额的比重从15%到32%不等。瑞银评论说，上述比例绝不可等闲视之，因为任何的货币错配和推迟偿还外币都会增加公司被“抓现行”的风险。以4月7日世茂地产配售为例，其关键原因是为了募集外币(港元)偿还外债(美元银团贷款)。
而流动性状况更是地产商们萦绕不去的头痛症。按照瑞银的标准，负债比率逾70%，或预测将超过70%，利息偿付倍数低于2.5倍，短期贷款占债务总额的三成以上或公司目前现金低于短期债务等，意味着公司流动性糟糕。与上市地产商的财务数字对比结果显示，包括大型地产商在内，大部分地产商的资金链紧张。
低价回购债券债务危机爆发
并且，在严峻的资金压力下，一些地产商已经支撑不住，不惜违约低价回购债券。
4月21日，绿城中国宣布提前赎回4亿美元无担保债券，以每1000美元本金支付850美元对价，目的是要对票据契约进行修改，以大幅消除或修订限制性承诺以及违约事项等条款，避免自身违约而带来的风险。
为此，标普将绿城中国的长期信用评级下调至“B+”，列入负面信用观察名单。
此前，中新地产也发出了4折回购债券的要约，并被债权人拒绝。按照标普的评级标准，中新地产已经构成违约。
信贷改善或难持续
在标普副董事、评级分析师符蓓看来，还可能有更多的地产商爆发类似的债务危机。她认为，尽管融资状况改善，住宅销售有所好转，但这种改善趋势能否持续仍然存在不明朗性，可能只是昙花一现。
在刚刚结束的亚洲博鳌论坛2009年年会上，华远集团总裁任志强也表示，在一季度新增贷款中，地产商得到的份额非常有限。他同时提醒，相较于其它行业，政府对房地产的支持力度很小。
而就已经获得“支持”的少数地产商来说，符蓓分析，银行往往将授信额度的用途限制在项目建设，这意味着开发商无法将贷款自由用于其他目的，例如对到期债务的再融资。而且，银行信贷今年以来的快速增长势头未必可以持续，银行贷款环境有可能在今年晚些时候发生变化。
同时，尽管销售增长，但库存依旧居高不下，开发商接下来的销售业绩也很不明朗。
而这些，对于债务压身的地产商们来说，都是一根根可能继续坠下的“稻草”。
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