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- 国美系部分地产项目正在转手 被指借壳陷入困境
- 来源：新京报 发布日期：2009年04月17日 09:44
- 国美系部分地产项目正在转手
鹏润地产总裁王军透露，国美广场、昌平一块一级开发土地均正在进行转让；知情人士称，黄光裕之前大量拿地是为其资本运作加码，其涉案后地产借壳计划陷入困境
尽管早在一个月前关于黄光裕旗下鹏润地产甩卖项目和土地的各种传言就铺天盖地，但处在风口浪尖上的鹏润地产始终保持沉默。
在历尽多次沟通后，4月15日晚，鹏润地产总裁王军终于向本报披露了鹏润地产转让项目的情况。
调查 京津均有商业项目转让
鹏润地产总裁王军4月15日晚向本报记者表示，鹏润地产旗下的确有3个项目转让，分别是建国大酒店、国美广场以及位于昌平的一块一级开发土地。其中，酒店已经转手，后两个项目则正在进行中。
4月14日，记者在西南四环的国美广场看到，一大片已经封顶的大楼，孤独地被围在围挡里面，没有动工的迹象。工地上堆着土堆，而且已经长出了杂草。走进招商处，一层的招商展示厅已经空荡荡，二层仅见一位工作人员。
在此前一天，本报记者已通过有关渠道获得鹏润地产打包出让的商业项目文件。该文件显示，鹏润旗下还有5个商业项目的尾房在销售，其剩余面积的估值约为11亿元。知情人士透露，这些“甩尾”项目也将转手。但这未能从鹏润地产得到核实。
此前有知情人士透露，黄光裕旗下转手的地产项目还有一些一级开发土地，主要位于昌平区及通州区的张家湾、宋庄和崔各庄。其中，通州张家湾项目面积最大，为5000亩，鹏润地产占90%股份。对此，王军表示：“鹏润这次只在转让昌平一级开发地块。”业内分析人士认为，鹏润其他参与的一级开发土地未转让，主要是这些地块的一级开发公司涉及到至少两家公司股权，操作难度较大。
同时，记者从有关渠道获悉，黄光裕转让的地产项目不仅仅涉及到北京，其他城市的地产项目也在转让，主要包括重庆、天津的商业地产项目及沈阳的工业用地。此外，大康国际鞋城目前是国美系持有，重庆住宅项目则在热销。按照之前黄光裕对地产的布局，北京项目主要由鹏润地产操作，外地项目则主要由国美地产运作。
有知情人士表示，能够迅速套现的项目，鹏润基本未动；出手的主要是一些短期内无法获利的项目。
探因 烫手“杠杆”只求变现
关于转让的原因，王军表示，是为了要降低持有类资产比例，增加销售类资产比例，“属于公司原有的资产结构调整”。
而知情人士指出，黄光裕虽然较早就进入房地产开发领域，但其实际进行操作的项目并不多。鹏润地产在北京较早开发的是鹏润家园，此后就鲜有开发。而其具有一定知名度的国美第一城和明天第一城，均由黄光裕的妹夫张志铭亲自操刀。“种种迹象表明，黄光裕对于地产主要看重的是地产的资本运作，并非是以实体进行开发。”
据上述知情人士介绍，黄光裕之前大量拿地，主要是为其资本运作来加码，也与其经营多年的地产借壳计划相关。黄光裕在重组中关村时，置入上市公司的项目包括大康国际鞋城、重庆鹏润国际公寓两个老项目以及若干在2007年底至2008年初取得的新项目。其中，大康国际鞋城只是一个鞋类批发市场，利润不高；鹏润国际公寓四期则尚未缴清土地出让金，还需继续投资。其他新取得的项目，不是未缴清土地出让金，就是属于根本没有实质取得的一级开发土地。
“房地产业务在黄光裕的眼里，是一个杠杆产业，他意欲通过房地产项目的运作，实现资本层面的优势跳跃。当他经营多年的地产借壳计划成为泡影后，旗下的鹏润地产必然要考虑其今后的发展方向。”知情人士透露，目前由黄光裕妹妹黄秀虹来主导鹏润的发展。“黄秀虹是个谨慎的人，鹏润地产在通过资本层面的运作功亏一篑后，则必须按照实业的套路来看待这些土地及项目。”
此外，该知情人士表示，黄光裕旗下的一些项目是在地价比较高的时候拿下的，现在楼市整体萧条，项目的盈利预期也随之下降。鹏润选择卖地变现是比较合理的选择。“当然也跟目前整体资金紧张有关。”另一分析人士表示。
如今，鹏润地产正在通过调整来实现其资产结构比例，但效果如何，还是个未知数。
- 追问
●对话人物：鹏润地产总裁王军
“不会退出地产业”
卖出持有物业，投入住宅市场
新京报：部分项目转让后，黄光裕旗下的公司是否计划退出地产行业？
王军(以下简称王)：不是，鹏润地产是要继续做下去的。鹏润地产持有类资产占到80%，而去年5月份公司发布的地产发展规划就提出，要降低持有类资产比例，增加销售类资产比例，目标是把销售类资产比重从20%提高到80%。现在我们出售一些持有型物业，是想要抓住2009年下半年的“抄底”机会，加大住宅市场的投入。
近期洽谈五项目，北京有两个
记者：你是说在转让项目的同时，公司也会再拿新的地块？
王：是的，我们近段时间在上海、无锡都拿了地，沈阳一个地块也快要谈成了，三个项目总体量有100万平米，都是在招拍挂市场上拿的，不过有的地块是合作开发。同时，在北京我们也正在谈两个项目，一个20万平米，还有一个是30万平米，都是在朝阳区的。
国美电器与鹏润地产资金独立
记者：近一年以来，鹏润地产高管离职现象比较突出，有人认为这是国美要压缩甚至退出地产业的一个信号，你怎么看？
王：以前国美系地产采取的是机会导向型发展战略，就是看好一个地块，然后成立一个项目公司，再由这些项目公司组成一个地产总部。现在我们要改变这种模式，准备把地产作为一个业务线来组建总部。所以我们对高管进行了“换血”，现在已经步入正常轨道了。
记者：黄光裕涉案一事，对于鹏润地产有何影响？现在鹏润地产和国美电器在资金上是相互独立的吗？
王：应该说事情刚出来时对公司是有一些影响的，但现在已经由黄秀虹女士接手，已经正常化了。国美电器和鹏润地产虽然同属于鹏润投资，但却是两个公司两个团队，资金运作和业务管理都是独立的。
- 探访项目
鹏润建国大酒店
“大酒店”已变成办公楼
莲花池西路28号，原先的鹏润建国大酒店。不过，4月15日下午记者赶到这里时，根本没有发现“鹏润建国大酒店”的招牌，这座28层的高楼建筑已经被围挡牢牢围住，围挡也已经尘迹斑斑。
现场工作人员说，3月上旬国家测绘局就已经开始派驻施工人员和保安人员进驻，双方交接后鹏润地产的工作人员已经全部撤出，目前西裙楼已经设有国家测绘局的办公区，而大楼部分将成为测绘局的办公楼，正在重新装修。
对此，4月15日晚，鹏润地产总裁王军表示：“的确该酒店已转让，但并非转让给了国家测绘局，而是转让给了一家地产投资公司，那家公司可能把大楼又出租给了国家测绘局”。记者随后查询得知，接手该项目的是北京侨莱坞房地产开发有限公司。对于转让金额，王军表示不便透露。
国美广场
停工中 准备转让部分股权
4月14日，记者来到位于西南四环的国美广场。走到工地的入口处，记者和门口的三名保安攀谈起来。“2月份就停工了，现在只有几个工人还在干杂活”。
记者发现，项目的写字楼、商业等都已经封顶，但是内部和外立面装修还未完工。随后，记者来到项目招商处，获悉项目还在招商，但开业时间没有确定。
对此，王军表示，停工的应该是A区，主要是鹏润与总包单位有纠纷，B区现在仍在开工。“国美广场并不是整售，而是采取转让股权的形式，我们自己也会保留一部分股权，具体比例还在协商。转让对象是一家大型投资银行，但还没有签约。”
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