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- 开发商涨价 深圳楼市“小阳春”会否昙花一现
- 来源：中国青年报 发布日期：2009年04月09日 10:23
- 4月4日，位于深圳南山区名为诺德国际的一家楼盘销售处里挤满了前来看房的市民，由于人多，销售公司甚至请来几位在校大学生帮忙。一位销售人员告诉记者，自打春节过后来看房的市民一直很多，房子也卖得相当不错。“房子好卖了，价格自然就会涨一些”，这位销售人员微笑着说，与春节前后相比，这个楼盘的均价目前已经上涨了500元左右。
春节过后，照例应是房地产市场的销售淡季，然而，让人意想不到的是，进入2009年，一直处于低迷状态的深圳地产市场出现了价量齐升的反常态势。数据显示，刚刚过去的3月份，深圳的商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平。与此同时，“回暖、触底反弹”等字眼也开始频频出现在当地媒体的版面上，不但挑动着购房者的神经，更让在寒冬中苦捱的房地产商和中介公司看到了一丝光明。
深圳楼市迎来“小阳春”
在深圳一家著名家电企业工作的小韩亲历了这一次楼市的“小阳春”。
2003年大学毕业到深圳工作后，小韩一直居住在公司的宿舍里，随着婚期临近，他开始加入看房队伍，近两个月来，他利用周末时间跑了特区关内外多个在售新楼盘，也通过房屋中介看了不少二手房源。
“本来以为现在房地产市场不景气，看房的人不会太多，没想到几乎所有的售楼处都是人头攒动，这哪像是金融危机啊！更让人理解不了的是，这段时间的房子，特别是二手房的价格上涨很快。3月初，通过中介看的位于南山科技园的一套97平方米的二手房，当时报价是75万元，仅仅过了两个星期，报价已经涨到88万元。”
这样的上涨势头让小韩始料未及，“犹豫了两个礼拜，我就要多付出10几万元，这简直太亏了，还是等等看看再说吧”。
根据深圳市国土房产局网站公布的数据统计，3月份，深圳市一手房成交量达到8500套，成交总面积近78万平方米，与去年同期相比，成交面积增幅超过300%。一手房销售回暖的同时，二手房成交量也突破万套大关，达到11049套，而在去年同期，这一数字仅为3439套。
随着交易量的上升，深圳房价也在悄然反弹，一些在售楼盘不但取消了打折、送礼等优惠措施，甚至出现价格上扬，个别楼盘的涨价幅度超过了2000元。二手房的价格上涨速度更为明显，以致出现了多起因卖方毁约而引发的纠纷。
刚性需求集中释放
对于深圳房地产市场出现“小阳春”现象，业内分析人士普遍认为，经过一年多的震荡调整和市场博弈，相关政策的效应已基本释放完毕，深圳楼价已经进入到了一个相对平稳的阶段，很多持币观望者因此择机出手，所谓“小阳春”应该是市场长期积累下来刚性需求的一次集中释放。
调查显示，目前进入市场的购房者大多具备一定置业能力且以自住为主，投资客所占的比例不大，热销户型也集中在中小户型上。
深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，楼市回暖迹象早在2008年底就已出现，其形成至少具备了三个条件，首先是移民城市的特质决定了深圳每年新增的刚性需求相当可观；其次，从市场来看，经过此前两年的疯狂，深圳房地产市场在2007年9月率先进入调整期，率先完成调整同时也就具备了率先反弹的条件；另外，外部各种利好条件，包括连续降息、两成首付、房贷利率七折优惠等政策的出台，有效地降低了购房者的成本负担，促进了需求的回暖。
“根据以往的数据，深圳每个月正常的购买力应不低于60万平方米，从2007年10月份至2008年底,这一数字大大降低——大部分时间都在30万左右徘徊，但市场购买力和需求其实都还在，一年多来，市场已经积累下几百万的需求量，这些需求在这几个月得到集中释放，因此就出现了这个小阳春。”张伟认为。
楼价真的探底了吗
交易量的回暖，是否意味着深圳的楼价已经调整到位，开始触底反弹了呢？
国土房产部门公布的成交数据显示，今年一季度，深圳全市一手房成交均价为11055.元／平方米，这一价格与去年同期相比下降了近25%。
深圳知名的地产观察人士贺承军认为，目前深圳的楼市已经在这一价位区间持续了一段时间，这说明，经过1年多的调整，深圳楼价已经逐渐接近市场博弈的平衡点。实际上，考虑到深圳的经济发展水平，以及土地资源紧张、物价上涨水平等综合因素，深圳的房价保持在1万元左右是相对合理的。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕也给出了相同的判断。
不久前，万科董事会主席王石对媒体表示，经过2008年的调整，在房价处于低位运行的珠三角地区，购买力与房价已经达到一个可匹配的范围。
然而，搜房网不久前所作的一次调查显示，参与调查的市民有78%的人认为，目前深圳二手房价仍然没有触底，认为已经触底的仅占15%左右。
“实际上，目前形成国内高房价的主因并未消除，房价在一定时间内还会维持在一定的高位，从这一点上说，深圳房价更多影响的是巨富阶层和小康阶层。”贺承军表示。
小阳春后会迎来倒春寒吗
虽然量价齐升的喜人态势让一些开发商和中介露出久违的笑脸，但市场各方都对这个“小阳春”保持着有限的乐观。
深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，2009年对开发商来说应该是相对好过的一年，按照市场需求量计算，这一轮回暖保守估计也会延续到今年10月份，扣除因价格上涨而抵消的一部分消费力，“小阳春”至少也可以持续到今年6月份，6月份以后的楼市走向则与宏观经济的发展态势密切相关。
搜房网一位长期关注深圳地产行业的记者则认为，目前房价上涨严重缺乏现实依据，无论是巨大的市场存量、还是宏观经济和行业背景均不支持房价上涨。虽然积攒的刚性需求暂时得以释放，但这一波购房行为很快会被市场消化掉，随之而来的，是新一轮博弈和调整的开始，房价也很有可能会进入进一步下行通道。
深圳一家中介机构的负责人表示，随着金融危机的进一步蔓延，目前深圳整个中产阶级的月收入没有任何的改善，甚至出现了下降趋势，销售量的上升态势很有可能被楼价的上涨消解掉。
贺承军也认为，深圳地产此时出现的涨价潮，对购房者“买涨不买跌”的心理暗示作用不容忽视，一些开发商和利益媒体刻意放大“楼市要火了、楼价要涨了”的信息，是可耻和短视的，只有坚持理性发展的思路，房地产市场才会摆脱目前的困境，进入价值重构以及发展模式更新的新阶段。
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