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- 楼市喜迎小阳春 专家坦言别乐观
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年03月06日 15:10
- 房地产市场的变化似乎永远都无法预料。正在人们纷纷为房地产何时见底喋喋争议不休的时候，春节过后，无论是北京、上海这样的一线城市，还是长春这样的二线城市，商品房成交量都出现同比上涨的趋势。特别是长春，房地产市场出现了一个“小阳春”，无论是新房还是二手房，交易量明显上升，交易情况之好，甚至让很多开发商措手不及。
这个突如其来的“小阳春”，让许多人的心里都充满了疑惑，究竟是市场回暖的前兆呢，还是昙花一现式的绽放？
房地产冬天里的“小阳春”
“我预计今年春天可能会有一个销售高峰，但是没想到来得这么快。”长春资深地产操作手顾永超说。春节过后的半个多月里，他操盘的项目售出去三四十套。“我们还不是最好的，我们周边的一个楼盘，有时一天卖六七十套”。
长春某地产项目负责人孙连仲表示，这一轮购买高峰是此前他们没有料到的。节前一个月卖不上一两套，节后一天至少卖出一两套。
由于统计的滞后性，2月份当期的成交情况目前在长春市房地产管理和住房保障局还没有一个准确及时的反映，不过记者从该局网站发布的“每日行情播报”中了解到，自2月1日开始，长春市商品住宅网上签约数字一路走高，2月1日签约9套、807平方米，2月10日达109套、11437平方米，2月19日则达到176套、17500平方米。从2月10日起，平均每天签约在130套至150套左右。尽管这个数字只能反映交易情况的一部分，但是从其反映的趋势上看，节后长春商品房市场确实出现了回暖的迹象。
据了解，交易量上升的现象不只在长春市，节后北京、上海、成都等城市成交量也出现了同比上涨的趋势，2月14日情人节到来，北京4个项目开盘入市，此后的一周内成交大涨，京城也首现楼市“小阳春”。
另据记者观察，伴随此轮交易量的上升，房价未有明显变化，开发商推出的优惠政策也没有增加。不过，大多数新开楼盘都采取“低开”策略，长春一些中低档楼盘打出了2380元/平方米的超低开盘价，一些高档楼盘则将起价定在了4500元/平方米。而大多数在售楼盘价格比较稳定。“去年啥价还啥价”，顾永超和孙连仲说。
交易量上升的三大推手
业内人士认为，眼下部分房地产市场出现回暖迹象，既在意料之外又在情理之中，有特殊性也有必然性。
首先是刚性需求的结果。以长春房地产市场为例，该市房地产市场近年来相对稳定，2007年长春市商品住宅均价同比上涨15%，2008年同比上涨7.8%。受全国大势影响，去年下半年特别是9、10月份以后，成交量也出现下降苗头，不过房价并没有产生大的波动。国家统计局最近发布的数据显示，2009年1月份，长春市新建住房价格指数同比上涨2.1%，环比下降0.9%，下降幅度十分有限。
“一直盼着房子降价，可是去年等来等去也没看出降了多少，孩子今年要结婚，碰到合适的就买吧。”长春一位购房者说。北京等地的购房者也表示，尽管全国房价“降”声一片，但是对于真正的购房者而言，并没有真正体会到房价有大幅的下降，“只不过涨得不那么快了而已。”
顾永超说，每年三四月份都是开发商的一个销售高峰，今年比往年启动得早，主要因为去年近一年的等待后，部分购房者观望心理已经有所松动，婚房等刚性需求开始提前释放。购房者观望心理松动在二手房市场上也有反映。长春市最大的房屋中介机构长房置换有限公司总经理王永君说，尽管受“正月不搬家”习俗影响，很多消费者不选择在春节前后买房换房，但是咨询者和登记者明显增加，市场开始活跃。
成交量上升的第二个原因是从去年下半年开始国家和各地政府密集出台的鼓励消费者购房的政策开始发挥作用。去年包括“两减一免”“国十条”“131号文”等中央层面的财政、信贷政策相继出台，一些地方政府更是抢在中央政策出台前纷纷出手救市，这些政策的效力在今年开始逐步显现。
去年12月1日，长春市针对本地市场特点出台了促进房地产市场发展的22条新政，主要通过减免税费、财政补贴等办法，重点激活二手房市场，促进一二手联动，同时将普通住房面积标准上限调至144平方米，并放宽了公积金贷款额度和年限。据了解，这些政策出台后，二手房交易税费从总房款的10.5%降到了1%左右。据长春市房地产管理和住房保障局统计，新政出台一个月，长春市90平方米以下二手住宅登记受理件数较上月增加45%，90至144平方米受理件数增加119%。二手房市场诸多“解禁”措施，大大降低了改善型需求的购房成本，成为增量房市场回暖的推手。
另外，近期7折利率执行到位对购房者也有很大的吸引力。长春市一些购房者认为，目前的购房政策可能是“史上最优惠”时期，因此要把握时机，该出手时就出手。
此外，4万亿元投入拉动内需、股市动荡及春节期间财富集聚效应等综合因素也使楼市再度成为热点。一方面，受金融危机和股市动荡影响，百姓投资渠道少了，房子既能投资又能自住的特殊属性使之再次成为百姓投资关注的重点。另一方面，国家4万亿元投资拉动内需等利好消息也使购房者对楼市增强了信心。长春市某楼盘张经理表示，2009年春节是最近3年来房子卖得最好的一年，“这是购房者观望之后抄底的结果。”
市场脆弱不容盲目乐观
尽管节后部分城市楼市迎来明显反弹，但是业内人士认为，这种情况是多种因素综合作用的结果，并不能代表2009年全年走向。而且，眼下这波销售热潮其实十分脆弱，需要各方精心维护来之不易的好局面。
王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)最近在与媒体交流时表示，反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。“具体到不同地区，调整程度也不同。珠三角地区前期调整幅度过大，今年调整会趋于缓和，北京和长三角调整的大幕才刚刚拉开，而中西部和东北地区调整幅度不大”。
在长春市，面对近期楼市出现的向好趋势，部分开发商已经显示出浮躁心理，有的停止了项目以往的优惠促销政策，有的甚至酝酿新一轮提价。顾永超对此十分担心，“如果能维持目前的价格水平，这波销售热有可能会持续一段时间，如果价格上调，这波销售热很快就会过去。”他分析说，房地产市场存量巨大，消化存量是一个艰巨任务。眼下长春市官方统计的入网可售商品住宅面积就已经达到480多万平方米，即使不再新建，几乎也够卖一年的了。今年还将有大量二手房和新建的经济适用房等加入竞争，销售压力可想而知。另外，地域特点决定了长春市场与珠三角、长三角相比存在“滞后效应”，2009年金融危机的影响将深入到何种程度，珠三角的“降价潮”究竟对长春市场会产生怎样的影响，是已经见底还是尚没有来到，现在还难以判断。因此，今年房地产市场的真实情况恐怕需要到下半年才能真正见分晓。
对春节后房地产市场出现的旺销现象，长春市政府和相关部门持谨慎乐观态度，并且正在酝酿新的政策措施，引导房地市更加健康平稳发展。据了解，今年长春市房交会将由6月份提前至5月份，下半年还要增加一次秋季房交会，给买卖双方搭建更好的交易平台。另外，长春市还将采取政策引导、政府支持、协会动员等办式，鼓励房地产商适当合理降低价格，扩大交易量。长春市房地产协会秘书长盛学永表示，“影响房地产市场的不确定性因素很多，不能乐观得太早了。”
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